はじめに
今回品川イーストシティタワーのモデルルームを訪問してきましたので、備忘録も兼ねてレビューをしたいと思います。
物件概要
- 所在地：東京都品川区東品川五丁目9-2
- 総戸数：363戸
- 敷地面積：3,364.01m2
- 建物竣工：2018年7月完成済み
- 引渡し：2021年7月下旬予定
- 売主：住友不動産
- 施工会社：長谷工コーポレーション
- 管理会社：住友不動産建物サービス
- 駐車場：92台
- 駐輪場：346台
現地周辺地図（物件公式HPより引用）
マンション名には「品川」とありますが、天王洲アイル駅が最寄りのマンションになります。
天王洲アイル駅周辺もオフィス中心で人が少ないですが、品川ふ頭橋を渡るとさらに雰囲気が変わるので、好き嫌いの分かれる立地かと思います。
デベロッパーは住友不動産です。本マンションは2年以上前の2018年に完成していますが、まだ販売が行われています。
立地
駅距離
- 東京モノレール「天王洲アイル」駅から徒歩5分
- 東京臨海高速鉄道りんかい線「天王洲アイル」駅から徒歩6分
最寄りである東京モノレールの天王洲アイル駅までは徒歩5分で到着しました。
また同じ住友不動産のマンションで既に完売済みとなっているシティテラス品川イーストは天王洲アイル駅から徒歩3分なのですが、そのマンションと本マンションは内廊下で繋がっており、雨に濡れることなく物件間を行き来できます。
シティテラス品川イースト経由だと駅までの道のりにおいて外を歩く時間は3分となります。
雨の日に外を歩く時間を減らす事ができるのはポイントが高いです。
主要駅へのアクセス
- 東京駅：18分（モノレール利用）
- 池袋駅：28分（りんかい線利用）
- 品川駅：17分（モノレール利用）
- 新宿駅：23分（りんかい線利用）
- 渋谷駅：16分（りんかい線利用）
平日8時着想定の天王洲アイル駅から各駅へのアクセスです。
東京モノレール利用だとわずか4分で浜松町駅に到着しますので、そこから山手線に乗り換えれば主要な駅には簡単にアクセスできます。さらにりんかい線は大崎駅で埼京線と直結していますので、新宿、渋谷、池袋にも一本でアクセスすることができます。
特徴の異なる2つの路線を使い分けることで都内主要駅にはいずれも30分以内でアクセスすることができます。
品川駅にも近いことで新幹線利用も便利ですし、東京モノレールを使えば羽田空港までわずか17分（第1ターミナル7:58着）と交通利便性は高く、出張等が多い方にとっても便利です。
1日の乗降客数
- 天王洲アイル駅：75,434人（東京モノレール34,128人＋りんかい線41,306人）
天王洲アイル駅周辺はオフィスビルが多く、マンションや商業施設は殆どありません。
マンション現地周辺には平日の日中に訪問しましたが、人気は殆ど見られず寂しい印象でした。
飲食店の数（食べログ調べ）
- 天王洲アイル駅：71店舗
今まで見た駅の中で最も少ない店舗数でした。上で触れている通り、決して人通りのある街ではなく、住宅も少ないことから飲食店の数も非常に少ないです。
外食派の方にとっては物寂しい環境です。
近隣スーパー
- まいばすけっと
唯一のスーパーが駅前にあるまいばすけっととなります。
本マンション隣のシティテラス品川イーストの1階にローソンがあり、そこにわずかながら野菜等も販売していましたが、自炊派の方が満足できる品揃えではありませんでした。
飲食店も少なくスーパーの品揃えも少ないというのは大きなデメリットになります。
10分近く歩きますが、ワールドシティタワーズ下のマルエツまで歩けば規模の大きいスーパーを利用することができます。
学校区
- 城南第二小学校
通学校区は城南第二小学校ですが、品川区は学校選択制度があり、通学校の周辺学校であれば通学を希望することができます。
城南第二小学校区であれば、城南小学校を選択することも可能です。
通学区の城南第二小学校でも子どもの足では遠いです。城南小学校だと歩いて通学は現実的な距離ではないので、親の送り迎えが必要となりそうなことには注意が必要です。
住まいサーフィンによると城南小学校区の平均年収は852万円とのことです。（城南第二小学校はランク外で表記なし）
平均年収の高い学区のマンションは教育の質が高い傾向にあることから、学区の為に引越を検討する方もいらっしゃいます。
結果として、高い資産価値を維持すると言われていますので、教育の観点だけでなく、資産価値の観点からも学区の平均年収が高いことはポイントが高いです。
学区とマンションの資産性についてはこちらの書籍で詳しく解説されています。（以下はアフェリエイトリンクになります）
待機児童数、入園決定率
入園決定率：77.7％
待機児童数：12人
保活のミカタより引用
品川区の入園決定率は23区平均である71.8％を上回る結果となりました。待機児童数は隠れ待機児が考慮できていないことから、保育園の入園のしやすさを正確に反映できている指標ではないと思っていますので、参考程度に留めておくのが良いと思っています。
23区の中では、比較的に保活がしやすいエリアとなっていますが、本マンション周辺は保育園も少ないのでご注意ください。徒歩圏内で確認できたのは認証保育園のウィズブック保育園がありました。
公園
- 港南緑水公園
ワールドシティタワーズの隣にある港南緑水公園まで約15分ほど歩きます。
決して近所の公園といった距離感ではないので、小さなお子様のいらっしゃるご家庭はお子さんの遊び場に少々苦労するかもしれません。
災害危険度
運河沿いということでハザードが心配になりそうな立地ですが、洪水・高潮のリスクは限定的です。
地盤は軟弱ではありますが、免震構造を採用している為、地震の揺れを軽減することも期待できます。
また周辺に住宅がないことから建物倒壊や火災の危険度は都内でもトップクラスに安心できる順位となっています。
火力発電所が建設されるだけあって災害危険度は低めな立地となっています。
地震・火災
以下は、都内5,177丁目中の順位で、順位が低いほど危険度が低いことを表します。（5,177位、ランク1が最も安全）
建物倒壊危険度：5020位 ランク1
火災危険度：5066位 ランク1
総合危険度：4767位 ランク1
形成された年代が新しく、沖積層を中心とした地盤です。主に海面下での堆積物でできているため軟弱な地盤となっています。地震が起きた場合に揺れが増幅されやすいため比較的危険度が高い地域です。
地震情報サイトより引用
液状化
東京の液状化予想図サイトより引用
桃：液状化の可能性高、黄：液状化の可能性有、緑：液状化の可能性低
本マンション建設地は緑色になっており、液状化の可能性は低いです。
洪水・高潮
ハザードマップポータルサイトより引用
上記は洪水と高潮のハザードを重ねたものになります。
本マンションは高潮のハザードエリア内となります。ですが、0.3mの浸水エリアなのでそのリスクは限定的です。
建物
共用部
建物全体
| 廊下 | 内廊下 |
| 各階ゴミ置き場 | ◯ |
| 各戸トランクルーム | × |
| 24時間有人管理 | ◯ |
内廊下と各階ゴミ置き場はありますが、各戸トランクルームはありません。
本マンション隣のシティテラス品川イーストと内廊下で繋がっており、雨に濡れることなくマンション間を行き来することができます。
シティテラス品川イーストのエントランスを豪華にしていることもあり、本マンションのエントランスは落ち着いた印象となっています。
共用施設
本マンションの特徴として内廊下で繋がっている隣のシティテラス品川イーストと共用施設を相互利用する事が可能です。
よってそれぞれのマンションで共用施設が重複しないように共用施設が配置されています。
品川イーストシティタワー
- スカイラウンジ（20F）
- ゲストルーム（2部屋）
シティテラス品川イースト
- フィットネスルーム
- パーティルーム
- キッズルーム
合わせて2つのマンションを跨る形で入居者専用のプラベートデッキというものもあります。
屋外ではありますが、居住者しか入れないセキュリティエリア内の運河沿いにベンチが設置されており、ウォーターフロントの立地を存分に満喫することができます。
専有部
専有部の設備仕様はキッチン天板を御影石にしてゴージャス感を演出しながらも、洗濯機上収納はオプションにするなどして上手にコストコントロールを行う住友不動産らしいものとなっていました。
ディスポーザー、床暖房、食洗機といった必須アイテムはついていました。
天井高が2650あるので開放感は高いです。
バルコニーガラスは多少の色付きではあるものの透明に近いものが採用されており、バルコニーからの眺望を楽しむことができます。
全体
| 天井高 | 2650ミリ |
| サッシ高 | 2100ミリ（たぶんとのこと） |
| 床暖房 | リビングに設置 |
| 換気システム | 第三種換気（自然吸気式） |
| 天井カセットエアコン | × |
| 鍵 | エントランス、玄関ハンズフリー |
| 玄関前カメラ | ◯ |
| 窓ガラス | Low-E（一部開口部のみ） |
| バルコニー隔て板 | トールタイプ |
| 廊下・トイレ・洗面所床 | タイル |
キッチン
| 天板 | 御影石 |
| 側面仕上げ | クロス |
| 水栓 | 標準仕様 |
| ディスポーザー | ◯ |
| 食洗機 | ◯（浅型） |
| カップボード | × |
洗面室・浴室
| 洗面台天板 | 標準仕様 |
| 洗面室水栓 | 標準仕様 |
| ミストサウナ | × |
| 洗濯機上収納 | × |
価格
販売価格
現在販売されている住戸の平均単価は坪375万円程度でした。
完成から2年以上経過しておりますが、値下げをするどころがじりじりと値上げ販売をしており、残りは21戸となっていました。
品川区の新築マンションが坪375万であれば大抽選会になりそうですが、好き嫌いの分かれる立地や近所に港区港南エリアの優良な中古マンションが多くあることもあってか、完売にはもう少し時間を要しそうな印象でした。
北
70H 3LDK 66.01㎡
14F 7,800万円 坪389万円
西
70D 3LDK 67.44㎡
13F 7,700万円 坪376万円
南
70F 3LDK 71.75㎡
8F 7,900万円 坪363万円
東
70I 3LDK 67.44㎡
14F 7,700万円 坪376万円
管理費・修繕積立金
70D（67.44平米）の間取りだと28,025円/月、平米あたりだと415円/月になります。
共用施設も抑えめなこともあって、特に違和感のない設定となっています。
方角毎の特徴
北
すぐ目の前にプーマの倉庫？があります。
それを抜けてくるとレインボーブリッジが見えます。
南
シティテラス品川イースト向きです。
眺望については本マンションで一番特徴のない方角です。
西
運河方面です。
運河を挟んでシーフォートタワーやワールドシティタワーズが見えますので、昼夜問わず眺望を楽しめます。低層階でも十分魅力的な眺望です。
東
目の前に道路と線路があります。道路はトラックの交通量が多く、線路もあるため騒音はそこそこあります。
そこを越えるとお台場が見えたり、北東方面にはレインボーブリッジも見えるので夜景は綺麗な方角です。
周辺相場
- 品川イーストシティタワー 築2年 天王洲アイル駅5分 67.44㎡ 8,280万円（坪405万円）
- ワールドシティタワーズ 築14年 天王洲アイル駅4分 84.17㎡ 9,390万円（坪368万円）
- シティテラス品川イースト 築5年 天王洲アイル駅3分 67.02㎡ 6,980万円（坪343万円）
完成から2年経っていることもあって既に本マンションが中古市場に出回っていますが、未入居にこだわらなければ、隣のシティテラス品川イーストだと価格も多少安く、駅距離も近くなります。
築年数さえ妥協できるのであれば、ワールドシティタワーズを強くおすすめします。
マンション内にマルエツが併設されていて買い物は便利ですし、港区になるため、子育てに関する支援も手厚いです。また大規模マンションということで共用施設もとても充実していますので、住んでからの高い満足度も期待できます。
ワールドシティタワーズに限らず品川駅東側の港南エリアは魅力的なマンションが沢山あります。
まだマンション価格が今に比べて安かった時代にコストを掛けてスーパーゼネコンが施工しているので、マンションの造りがしっかりしているものが多いです。
また築15年程度経過したマンションが多いので、資産価値の観点でも購入後大きな下落の可能性が低く、安心して購入することができます。
港南エリアのマンションについては以下の記事でまとめていますので、宜しければ合わせてご覧ください。
所感
ポジティブポイント
眺望
北東方向のレインボーブリッジビューと西方向の運河ビューは魅力的です。
周辺に建物がない物寂しい立地はマイナス点でもあるのですが、眺望の観点では、眺望を遮る建物が近くにないため、多くの住戸で眺望を楽しむ事ができます。
価格
周辺の中古相場から見ると決して安いわけではないですが、品川区の新築マンションが坪370万程度、3LDKが7000万円台で購入できるというのは希少性があります。
交通利便性
東京モノレール、りんかい線ともに知名度が決して高い路線ではないですが、2つの路線を使い分けることで都心のどこにでも便利にアクセスすることが可能です。
特に羽田空港へのアクセスが便利なので、空港をよく利用する人にとっては魅力的なマンションであると思います。
ネガティブポイント
買い物不便
近隣のスーパーがまいばすけっとだけというのは自炊派の我が家にとっては物足りないです。スーパーだけでなく、飲食店の数もかなり少ないので、日々の飲食については不便を感じることが多くなると思います。
職場からの帰り道に食事を済ませてしまえる人や休日にまとめて買い出しを行うような人（コストコの川崎倉庫店は車だとそこそこ近いです）であればマイナスは薄れると思いますが、そうでない我が家にとってはマイナスです。
小学校の距離
通学校である城南第二小学校との距離が約1.4キロとかなり離れています。子ども足だと30分以上はかかることを考えると通学面で不安があります。
騒音
特に東側にはトラックの交通量の多い道路と線路があります。
現地訪問を行った平日日中では音が多少気になりましたので、夜や休日はどうなのか購入を検討される方は現地をチェックされることをおすすめします。（西側に回ると騒音はだいぶ収まった印象を受けたので西向き住戸だと気にならないかもしれません。）
完成から2年経過した新築
2018年に完成したマンションとなりますので、既に築2年のマンションとなっております。
気持ちの部分が大きいですが、築2年の新築マンションというのは少しテンションが下がってしまいます。
さいごに
東京モノレールとりんかい線を使えることによる交通利便性は想像以上でした。
共働きでそれぞれが別方向にオフィスがあるような家庭の場合、どちらのオフィスにもそこそこアクセスが便利な立地いうのは大きなメリットかと思います。
周辺雰囲気、買い物不便、騒音等デメリットは明確なので、そこが気にならない人であれば交通利便性や眺望といったメリットを享受でき、現実的な価格で3LDKを購入することができると思います。
決して万人に受けるマンションではないですが、好きな人にはガッツリハマるマンションであると思いました。
またデメリットを受け入れる事ができずに本マンションの購入を諦めた方は一度港南エリアの中古マンションを見てみることをおすすめします。
本マンションのデメリットがマイルドになっているので、気に入られるかもしれません。
ご紹介
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