はじめに
今回プラウド銀座一丁目のモデルルームを訪問してきましたので、備忘録も兼ねてレビューをしたいと思います。
物件概要
- 所在地：東京都中央区銀座一丁目223番12
- 総戸数：32戸
- 敷地面積：308.87m²
- 建物竣工：2022年2月中旬完成予定
- 引渡し：2022年4月上旬予定
- 売主：野村不動産
- 施工会社：野村建設工業
- 管理会社：野村不動産パートナーズ
- 駐車場：0台
- 駐輪場：32台
現地周辺地図（物件公式HPより引用）
希少な銀座アドレスの立地となります。
デベロッパーは野村不動産です。最近の野村不動産は周辺より少し良い仕様、少し高い価格であることが多いですので、周辺マンションとどのように差別化を図っているかは気になるところです。
立地
駅距離
- 東京メトロ有楽町線 「銀座一丁目」駅 徒歩7分
- 東京メトロ日比谷線 「東銀座」駅 徒歩7分
- 都営地下鉄浅草線 「東銀座」駅 徒歩7分
- 東京メトロ銀座線・日比谷線・丸ノ内線 「銀座」駅 徒歩10分
- ＪＲ線 「東京」駅 徒歩16分
- 東京メトロ有楽町線 「新富町」駅 徒歩3分
新富町駅まで徒歩3分、HPに記載はないですが、宝町駅まで徒歩5分でした。いずれも信号もなく歩きやすい道のりです。
銀座一丁目駅、東銀座駅、銀座駅も徒歩圏内となりますが、銀座一丁目駅までは歩道橋を経由して昭和通りを渡る必要があります。
また銀座一丁目アドレスは銀座アドレスの中でも最も東京駅に近いことから東京駅までも徒歩16分となります。デイリーで利用するには少々不便ですが、タクシーだとすぐの距離なのは便利そうです。
主要駅へのアクセス
- 東京駅：16分（徒歩）
- 池袋駅：23分（新富町駅利用）
- 品川駅：14分（宝町駅利用）
- 新宿駅：24分（新富町駅利用）
- 渋谷駅：25分（新富町駅利用）
平日8時着想定の新富町駅、宝町駅から各駅へのアクセスです。
新富町駅、宝町駅を使い分けることで主要駅に30分以内でいずれもアクセスすることが可能です。
東京駅までは徒歩16分と非常に便利な立地です。有楽町、八重洲エリアが職場であれば徒歩通勤も十分可能です。
羽田空港までも宝町駅から1本でアクセスすることが可能です。
1日の乗降客数
- 新富町駅：43,838人
- 宝町駅：32,982人
- 参考）銀座駅：257,440人
最寄り駅の乗降客数が本マンションの周辺環境をよく表しています。
最寄りの新富町駅、宝町駅は乗降客数もさほど多くなく駅周辺並びにマンション周辺は良く言うと落ち着いた、悪く言うともの寂しい雰囲気です。
一方で10分ほど歩くと銀座駅に到着しますが、銀座駅の周辺の人の賑わいは私がコメントするまでもないかと思います。
マンション周辺は静かな雰囲気であるものの、少し歩けば日本でもトップクラスの繁華街がある、それが本マンションの特徴です。
飲食店の数（食べログ調べ）
- 新富町駅：821店舗
- 宝町駅：1435店舗
- 参考）銀座駅：2562店舗
特に新富町駅周辺はこの数字ほどの飲食店の賑わいは感じられず、飲食店は銀座方面に集中しています。
尚、近所には有名なラーメン店の銀座八五があります。いつかは食べてみたいと思っている店の一つです。
近隣スーパー
- まいばすけっと
- ミニピアゴ
新富町駅方面へ徒歩5分ほどの距離にまいばすけっとが、その裏にミニピアゴがあります。
品揃えが充実しているとまでは言えないですが、最低限必要なものは揃うと思います。
この立地であれば銀座方面でご飯を済ませる外食派の方が多いように思いますので、大きなマイナスにはならないかもしれませんが自炊派の方にとっては物足りないラインナップです。
学校区
- 泰明小学校
住まいサーフィンによると泰明小学校区の平均年収は972万円とのことです。
平均年収の高い学区のマンションは教育の質が高い傾向にあることから、学区の為に引越を検討する方もいらっしゃいます。
結果として、高い資産価値を維持すると言われていますので、教育の観点だけでなく、資産価値の観点からも学区の平均年収が高いことはポイントが高いです。
ただし、本マンションから泰明小学校まではかなり距離がありますので、ご注意ください。
学区とマンションの資産性についてはこちらの書籍で詳しく解説されています。（以下はアフェリエイトリンクになります）
待機児童数、入園決定率
入園決定率：57.7％
待機児童数：197人
保活のミカタより引用
中央区の入園決定率は23区平均である71.8％を下回る結果となりました。待機児童数は隠れ待機児が考慮できていないことから、保育園の入園のしやすさを正確に反映できている指標ではないと思っていますので、参考程度に留めておくのが良いと思っています。
中央区は区全体でも人口が増加しており、それに比例して子どもの数も増加しているもののそれを受け入れるだけの保育施設が十分に足りていないと思われます。保活には厳しく、保育園になかなか受かりにくい区です。
公園
- 京橋公園
- 楓川新富橋公園
すぐ目の前に京橋公園があります。銀座にしては珍しくそこそこの規模感のある公園です。
現地訪問したタイミングでは、桜が綺麗に咲いていました。
一方で楓川新富橋公園は本マンションの真裏にある小さな公園です。そこは喫煙所となっており、現訪問をしたタイミングでも多くの喫煙者がいらっしゃいました。
タバコを吸わない私にとって、喫煙所はマイナスポイントです。
災害危険度
地震時には比較的揺れやすいエリアである上に、周辺には築年数のある建物が密集していますので地震発生時の建物倒壊リスクは高いです。
しかし液状化や洪水、高潮リスクは低く、総じて災害リスクは低めのエリアであるかと思います。
尚、本マンションは耐震構造となっています。
地震・火災
以下は、都内5,177丁目中の順位で、順位が低いほど危険度が低いことを表します。（5,177位、ランク1が最も安全）
建物倒壊危険度：1624位 ランク2
火災危険度：3842位 ランク1
総合危険度：4404位 ランク1
形成された年代が新しく、沖積層を中心とした地盤です。主に海面下での堆積物でできているため軟弱な地盤となっています。地震が起きた場合に揺れが増幅されやすいため比較的危険度が高い地域です。
地震情報サイトより引用
液状化
東京の液状化予想図サイトより引用
桃：液状化の可能性高、黄：液状化の可能性有、緑：液状化の可能性低
本マンション建設地はギリギリ緑色になっています、液状化の可能性は低いです。
洪水・高潮
ハザードマップポータルサイトより引用
上記は洪水と高潮のハザードを重ねたものになります。
本マンションは洪水や高潮のリスクは低いです。
建物
共用部
建物全体
| 廊下 | 内廊下 |
| 各階ゴミ置き場 | × |
| 各戸トランクルーム | ◯ |
| 24時間有人管理 | × |
内廊下とはなっていますが、規模も大きくないマンションですので、各階ゴミ置き場はありません。
しかし各戸トランクルームがついていますので荷物の受け取りは便利です。
また外観デザインにもいくつかのこだわりがあります。
正面方向から見ると、横方向はバルコニーガラスが波を打つように、縦の方向はマリオンと呼ばれる柱が同じく波を打つようにデザインされているので、道路から見上げた際に奥行きや動きを感じることができます。
裏側の外観もかなり力を入れており、屏風のような動きのあるデザインとなっています。
さらに窓を設けて、夜にはライトアップすることで昼も夜も楽しめる外観となっています。
エレベーターは着床制限がされており、自身の部屋の階にしか止まらないようになっておりセキュリティも配慮されています。
共用施設
マンション1階に小さなラウンジがあるようですが、その他の共用施設はありません。
規模感も小さいですし、銀座に出れば何でも揃うので、共用施設としてマンション内に施設を確保する必要性は低いとは思います。
専有部
天井高は2700ミリと十分な高さを確保しています。
さらに天井の高さを確保するために全室ダウンライトが標準、エアコンも天カセでなく壁掛けとなっています。
LDに標準設置のエアコンはダイキンのrisora（リソラ）が採用されており、エアコンのカラーも室内機2色×パネル7色の計14パターンから選択することが可能です。（LD以外のエアコンは通常の壁掛けエアコンが標準装備）
照明については壁沿いに間接照明が標準でついていたり、エアコンはダクトが外に見えない設計（エアコンの裏側にダクトを配置）になっていたり、浴室のライトがラインライトになっていたり、キッチン水栓はグレードの高いグレーがかったグローエ水栓が採用されたり、廊下・洗面室・トイレはイタリア製のタイル張りとなっているなど随所にデザインの拘りが見られ、ホテル感を感じました。
細かいポイントとして、ハンズフリーキーを採用しているのですが、玄関扉のキーシリンダーがかなり下に配置されておりパッと見で分からないようになっています。
外から施錠解錠する際はハンズフリーキーなのでタッチするだけで問題ないですが、内側から施錠解錠するのが不便そうに見えます。しかし玄関すぐの場所にスイッチがあり、それを押すと玄関扉を施錠解錠してくれるため、直接鍵を触る必要はない設計となっています。
些細な点ですが、玄関扉も高級感のある素材を採用しており、シリンダーも見えづらい場所に配置するなどホテル感の演出に力を入れているように感じました。
1LDKであればLDと寝室のドアを無料でブラウンガラスに変更することもできたりなど、よりホテル感を味わうことができるように感じました。
アドレスも希少なことからセカンドハウスとしてとりあえず持っておきたいという方もいらっしゃるということで、そういった声に答えた？造りとなっています。
モデルルームは1LDKで作られていましたが、まさに1部屋持っておきたいと思わせるような高級感ある仕上がりでした。（セレクトプランで1LDKを1R変更できますので、よりホテルっぽい仕上がりにすることも可能です）
その他特徴的なところでは洗面室に送風機が設置されています。
またディスポーザーはありませんが立地的に自炊派は少数かと思いますので、マイナス影響は軽微かと思います。
全体
| 天井高 | 2700ミリ |
| サッシ高 | 2170ミリ |
| 床暖房 | リビングに設置 |
| 換気システム | 第一種換気（機械吸気式） |
| 天井カセットエアコン | ×（壁掛け式全室完備） |
| 鍵 | エントランス、玄関ハンズフリー |
| 玄関前カメラ | ◯ |
| 窓ガラス | Low-E（一部開口部のみ） |
| バルコニー隔て板 | トールタイプ |
| 廊下・トイレ・洗面所床 | タイル |
キッチン
| 天板 | クララストーン |
| 側面仕上げ | クロス張り |
| 水栓 | グローエ |
| ディスポーザー | × |
| 食洗機 | ◯（浅型） |
| カップボード | ◯（天板はキッチン同様） |
洗面室・浴室
| 洗面台天板 | クララストーン |
| 洗面室水栓 | ハンスグローエ |
| ミストサウナ | ◯ |
| 洗濯機上収納 | ◯ |
価格
販売価格
現時点では価格未確定かつ特定の階でしか予定価格が公開されておりませんでしたが、公開されている住戸の平均単価は坪716万円程度でした。
全戸西向きかつ眺望も大きく変わらない為、部屋毎に大きな単価差はないですが、2LDKより1LDKが高め、2LDKの中では道路が目の前で眺望が比較的抜けているCの方が高くなっていました。
西
A 2LDK 54.44㎡
- 3F 10,800万円 坪656万円
- 5F 11,700万円 坪710万円
- 8F 12,400万円 坪753万円
B 1LDK 34.96㎡
- 3F 7,300万円 坪690万円
- 5F 7,700万円 坪728万円
- 3F 8,000万円 坪756万円
C 2LDK 53.63㎡
- 3F 10,800万円 坪666万円
- 5F 11,800万円 坪727万円
- 3F 12,500万円 坪770万円
管理費・修繕積立金
管理費修繕費は未確定でしたが、2LDKでおおよそ48,000円/月、平米あたりだと888円/月になります。
共用施設もなく、ディスポーザーがないにも関わらずこの単価は少々割高感を感じます。
方角毎の特徴
西
本マンションの全ての住戸はバルコニーが西方向を向きます。
目の前の道路は一方通行ということもあって車通りは少ないですが、細い道路なので、向かい合う建物は比較的近い距離にあります。
また2.3階辺りだと電線が強烈なので注意が必要です。
Cの間取りであればバルコニーの正面方向に東西に伸びる道路があるため、目の前に建物がないことから比較的開放感があります。と入っても特徴的な建物が見えたりと眺望良いと言えるほどではなく、本マンション内では眺望の良い部屋というレベルです。
また比較的近くに銀座アドレスでは珍しいタワマンである銀座タワーも見えます。
東
内廊下側です。首都高が走っていますが、首都高自体が半地下を走っていることもあり、音はさほど気になりません。
また内廊下に窓があるとはいえ、日常的に東側方向を見ることもないので、眺望面ではさほど影響はありません。
周辺相場
- 銀座タワー 築13年 銀座一丁目駅5分 60.16㎡ 6,180万円（坪388万円）＊定期借地権物件
- オープンレジデンシア銀座二丁目 築4年 銀座駅7分 25.11㎡ 4,150万円（坪545万円）
- ブリリア銀座id 築16年 東銀座駅5分 39.93㎡ 5,680万円（坪469万円）
最も有名なのは銀座タワーかと思います。恐らく銀座アドレス唯一のタワマンですが、50年の定期借地権のマンションとなります。残りの借地期間が32年とかなり短くなってきていますが、それでも坪400万近い価格で売りに出ていました。
他マンションは1R、1LDKなどのコンパクトマンションが大半です。周辺マンションと比較しても坪700万超えは少々割高感を感じますが、銀座アドレスのマンション数はとても少なく希少性があるため、一定の需要はあるように感じます。
特に広めの住戸は銀座タワーを除けばほとんどないため、2LDKの希少性は高いように思います。
銀座アドレスに魅力を感じなければ、周辺の築地エリアのマンションだとだいぶお安くなります。
プレミスト東銀座築地は坪500万前後で設備仕様も非常に高いマンションでしたので、このエリア（中央区内側）は気に入っているけれどそこまでの予算は出せない、銀座アドレスに拘っていないという方でしたら、おすすめできるマンションです。
所感
ポジティブポイント
希少な銀座アドレス
本マンションの一番のウリは銀座アドレスであるということかと思います。
ここに魅力を感じるか否かは本マンションを評価するにあたって大きなポイントかと思います。
非常にざっくりですが、銀座アドレスを昭和通りで分けると青で囲んだ西側のエリアは地価が非常に高い商業エリアとなっており、マンション建設は現実的ではなくマンションはほとんど建っていません。
銀座アドレスでマンションが立つ可能性があるのが赤で囲んだ東側のエリアとなります。（本マンションもこちらに建設されます。）
赤で囲んだエリアは非常に限定的となっており、既に建物が密集して建っているため、安易にマンション用地が確保できるようなエリアではありません。
この希少な銀座アドレスに価値を感じる方にとってはまたとないチャンスですので、予算が許すのであれば買うしかないマンションとなります。
飲食店の豊富さ
銀座エリアの豊富な飲食店に徒歩でアクセスできるのは非常に便利です。
銀座駅周辺の食べログ店舗数は2,562店舗と膨大です。毎日ディナーを違う店に行ったとしても回り切るのに約7年かかる計算となります。
もちろん銀座には名店と呼ばれるレベルの高い飲食店が集まっていますので、質・数ともに外食で不満になることはないと思います。
毎日今日はどこに食べに行こうかと考えるのも楽しそうです、外食派の方にとっては最高の環境と言えます。
設備仕様
高級感のあるホテル仕様な造りは非常にテンションが上りました。
子どもを連れてといった雰囲気ではなかったですが、シングルもしくはお子さまのいない家庭であればホテルに住むような感覚は非日常感があり楽しめると思います。
ネガティブポイント
タバコ
裏側にある喫煙所が気になりました。
裏側なので直接的に煙が来ることはなさそうですが、子どもへの受動喫煙などを気にしてしまう私にとってはマイナスとなりました。
スーパーのラインナップ
自炊派の我が家にとって周辺スーパーのラインナップが物足りないと感じました。
特に小さな子どもがいると毎食外食とはいかず、自炊して家でご飯を食べるケースも多くなりがちなのでより印象に残りました。
小学校の距離
通学校である泰明小学校との距離がかなり離れています。子ども足だと30分近くはかかることを考えると通学面で不安があります。
価格
希少な銀座アドレスがどれだけ資産価値に寄与するのか不安な点があります。
元々周辺相場と比較しても割高感のある価格で購入することになる為、いわゆる新築プレミアムがなくなった後のリセールがどうなるのかは気になるところです。
将来的なリセールがどうなるかはわからない部分ではありますが、購入時点で少々割高に感じる価格設定であったことはマイナスと評価しました。
さいごに
良くも悪くも銀座アドレスが売りのマンションであると感じました。
上で紹介したように銀座アドレスの新築マンションはとても貴重なので、これを逃すと次いつ供給されるかわかりません。
一方で銀座アドレスというのは価格にしっかり反映されている印象を受けましたので、ご近所である築地エリアのマンションと比べると割高に見えます。銀座アドレスにこだわらないのであれば築地エリアのマンションをご覧いただくことをおすすめします。
ただし野村不動産は本マンションの特徴を理解して企画しており、価格に負けない設備仕様としております。さらにホテルライクな造りとして、セカンドハウス需要もカバーできている印象を受けました。
実際にモデルルームを見てみるとつい一部屋欲しくなる魅力と野村不動産の営業マンの巧みな営業トークが光ります。
周辺環境も好き嫌いが分かれる感じでしたので、購入検討される際は現地確認を実施されることをおすすめしますが、子どものいない家庭であれば、銀座まで徒歩圏内という恵まれた環境を存分に満喫して銀座ライフを楽しむことができるように思いますので、おすすめできます。
個人的には銀座にセカンドハウスを持ってホテルライクに利用するというのはロマンを感じました。
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