はじめに
今回パークホームズ日本橋時の鐘通りの建設現地を訪問してきましたので、備忘録も兼ねてレビューをしたいと思います。
物件概要
- 所在地：東京都中央区日本橋本町４丁目4番3
- 総戸数：122戸（販売総戸数118戸、事業協力者戸数4戸含む）
- 敷地面積：1,021.55㎡
- 建物竣工：2022年12月上旬予定
- 引渡し：2022年12月下旬予定
- 売主：三井不動産レジデンシャル
- 施工会社：錢高組
- 管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス
- 駐車場：36台
- 駐輪場：122台
現地周辺地図（物件公式HPより引用）
再開発が進む日本橋エリアに建設されるマンションになります。
道路を挟んで向かい側にパークホームズ日本橋本町も建設が進んでおり、販売も同時に行われますが、別物件という位置づけとなので、共用施設等の共有とはありません。
デベロッパーの特徴についてはこちらで紹介しています。
立地
駅距離
- 総武本線「新日本橋」駅 徒歩3分
- 東京メトロ日比谷線「小伝馬町」駅 徒歩4分
- 東京メトロ銀座線「三越前」駅 徒歩7分
最寄りである新日本橋駅までは実際に歩いてみたところ2分で到着しました。信号を一つ渡る必要があるので、その待ち時間にも依存しますが、駅までは歩きやすい道のりです。
小伝馬町駅までは3分、三越前駅までは6分でした。
さらに本マンションは上記3つ以外の駅・路線も利用できる距離感にあります。
実際に歩いてみたところ、神田駅までは8分、大手町駅は15分、日本橋駅までは13分でした。
大手町・日本橋にオフィスがある方も多くいらっしゃると思いますので、職場まで歩いて行けることは魅力的です。
新日本橋から現地
小伝馬町駅から現地
三越前駅から現地
現地から日本橋駅
現地から神田駅→大手町駅
主要駅へのアクセス
- 東京駅：3分
- 池袋駅：26分
- 品川駅：14分
- 新宿駅：26分（三越前駅〜：19分、神田駅〜：12分）
- 渋谷駅：24分（三越前駅〜：17分）
平日8時着想定の新日本橋駅から各駅へのアクセスです。新日本橋駅だけでも主要な駅には30分以内でアクセスすることが可能です。
東京、品川駅へのアクセスの良さは素晴らしいのですが、池袋、新宿、渋谷は30分近くかかります。
しかしながら、徒歩圏内である三越前駅、神田駅の利用を想定すれば、新宿は12分・渋谷も17分と大きく時間短縮できますので、都心へのアクセスは非常に優秀です。
タクシー利用も便利な立地です。公式HPの情報によれば、東京駅まで6分、銀座駅まで8分、T-CATまで6分でアクセスできるのでタクシーも有効な交通手段になります。
1日の乗降客数
- 新日本橋駅：20,100人（乗車客のみ）
- 小伝馬町駅：41,132人
新日本橋駅も小伝馬町駅も決して乗降客数の多い駅ではないので、駅周辺は落ち着いています。
建設地を訪問したのが休日だったのですが、周辺は非常に静かでした。
飲食店の数（食べログ調べ）
- 新日本橋駅：1,437店舗
- 小伝馬町駅：1,384店舗
本マンション周辺の飲食店の規模感は新日本橋駅、小伝馬町駅いずれも1,500店舗近くあり、非常に充実しています。
しかしながらこれは神田・三越前・人形町の恩恵を受けている為、少し歩けば多くの飲食店がありますが、徒歩5分圏内に絞ると飲食店の数はグンと減りますのでご注意ください。
言い換えると徒歩圏内に充実した飲食店がありながらも自宅周辺は静かな環境です。
近隣スーパー
- まいばすけっと
- 肉のハナマサ
- 成城石井
- マルエツプチ
最も近いのはまいばすけっとで、信号を渡ることなくアクセスできるのでちょっとした買い物はこちらで事足りそうです。
しっかり買い物をしたい場合は、肉のハナマサと成城石井が徒歩3.4分圏内にあるので、2つを使い分けることができます。
どちらも規模はさほど大きくなかったので自炊派の方は一度店内をチェックしておかれたほうが良いかもしれません。
また、新日本橋駅から三越前までは地下道で繋がっているため、ほとんど雨に濡れず、日本橋三越やCOREDO室町に行くことも可能です。
三越やCOREDOには飲食店も沢山ありますので、それを持ち帰って食べるのも便利そうです。
現地調査がてらCOREDO室町テラスにあるクリスプサラダワークスというお店に初めて入ってみました。非常におしゃれなサラダで味・ボリュームともに大満足でした。
このような美味しい飲食店が多数近所にあるのは魅力的です。
学校区
- 日本橋小学校
住まいサーフィンによると日本橋小学校区の平均年収は956万円とのことです。
中央区は周囲のレベルが高いため、まだまだ上があるものの、都内でも上位に位置しています。ちなみに中央区TOPは佃島小学校の1,006万円なので、TOPまでも僅差です。
平均年収の高い学区のマンションは教育の質が高い傾向にあることから、学区の為に引越を検討する方もいらっしゃいます。
結果として、高い資産価値を維持すると言われていますので、教育の観点だけでなく、資産価値の観点からも学区の平均年収が高いことはポイントが高いです。
また日本橋小学校近くにはSAPIX東京校もあります。東京校はSAPIXの中でも規模の大きく電車や車で通学する子どもも多いようですので、そんなSAPIXまで徒歩圏内にあるというのは、中学受験を意識したご家庭にとってはプラスとなると思います。
SAPIXについてはスムログでタビーさんが書かれた記事がわかりやすかったので、リンクを張っておきます。
学区とマンションの資産性についてはこちらの書籍で詳しく解説されています。（以下はアフェリエイトリンクになります）
小学校まで実際に歩いて見ましたが、大人の私の足で約13分かかりました。また道中は多くの信号を渡るうえに、歩道も決して広くないので、子どもが一人で通学することを考えると少々不安になりました。
小学校に通わせるお子さんがいらっしゃるご家庭は一度現地を歩いてみることをおすすめします。
こちらの動画でも雰囲気はつかめるかと思います。
待機児童数、入園決定率
入園決定率：57.7％
待機児童数：197人
保活のミカタより引用
中央区の入園決定率は23区平均である71.8％を大きく下回る結果となりました。待機児童数は隠れ待機児が考慮できていないことから、保育園の入園のしやすさを正確に反映できている指標ではないと思っていますので、参考程度に留めておくのが良いと思っています。
中央区全体でも人口が増加しており、それに比例して子どもの数も増加しているもののそれを受け入れるだけの保育施設が十分に足りていないと思われます。保活には厳しく、保育園になかなか受かりにくい区です。
特に中央区外から引越を行い、保育園入園がマストな家庭は、他の区も含めて検討された方が良いかと思います。
公園
- 十思公園
小伝馬町駅近くにある十思公園が最寄りの公園です。
ストリートビューで見る限りだと少々薄暗い公園のように見えたのですが、実際に現地を訪問してみると想像以上に綺麗な公園で安心しました。
本マンション周辺は子どもが走り回れる場所が少ないですが、この公園は日常使いできそうです。
ちなみに写真左に見える大きな鐘が本マンションの名前にもなっている時の鐘です。
災害危険度
本マンションは隅田川からの距離が近いこともあり、液状化・洪水のリスクがあります。
また周辺には築年数の古い建物も密集している為、地震における建物倒壊や火災のリスクも頭に入れておく必要があります。
個人的には、気にするほどではないレベル感ですが、人によって感じ方は違いますので、個々人のリスク許容度に応じて、マンションを選ぶ必要があります。
もちろんリスクを排除しようと思えばお金がかかります。本マンションはこうした立地であるからこそ、比較的現実的な価格で提供されていますので、何を優先するかは個々人の価値観で判断していただければと思います。
地震・火災
以下は、都内5,177丁目中の順位で、順位が低いほど危険度が低いことを表します。（5,177位、ランク1が最も安全）
建物倒壊危険度：843位 ランク3
火災危険度：2713位 ランク2
総合危険度：2693位 ランク2
形成された年代が新しく、沖積層を中心とした地盤です。主に海面下での堆積物でできているため軟弱な地盤となっています。地震が起きた場合に揺れが増幅されやすいため比較的危険度が高い地域です
地震情報サイトより引用
液状化
東京の液状化予想図サイトより引用
桃：液状化の可能性高、黄：液状化の可能性有、緑：液状化の可能性低
本マンション建設地は黄色になっているので、液状化の可能性があります。
液状化で人が死ぬことはないですが、もちろん生活には影響しますので、リスクは低いに越したことはありません。
洪水・高潮
ハザードマップポータルサイトより引用
上記は洪水と高潮のハザードを重ねたものになります。
本マンションは洪水は最大3m、高潮は最大0.5mのエリアとなります。
洪水のリスクをヘッジするために3階以上に住むのが安心です。
建物
共用部
建物全体
- 内廊下
- 各戸トランクルーム
内廊下と各戸トランクルームに対応していますが、各階ゴミ置き場はありません。
規模感を考えるとしょうがない部分はありますが、お向かいで似たような規模感のパークホームズ日本橋本町が各階ゴミ置き場に対応しているようなので、非常に残念です。
建物デザイン監修や設計監理はIAO竹田設計が行っています。バルコニーを突き出さない設計となっているので、背中側から見るとホテルのような高級感があります。
少しいびつな土地形状を活かし、道路からエントランスまでの距離を確保し、建物を奥まらせています。
エントランスまでのアプローチも緑豊かにし高級感のある仕上がりとなっています。
共用施設
18階建てと周辺では背の高いマンションであることを活かして、屋上にスカイテラスを設けています。
飲食等を楽しむ雰囲気ではないですが、北方向を向くとスカイツリーが一望できます。
本マンションは眺望に期待できる部屋が決して多くないため、眺望を楽しみたい時はスカイテラスを使うことができるのはプラスです。
専有部
設備仕様についても非常にシンプルな印象です。同じ三井不動産のパークタワー勝どきもそうでしたが、駅チカ立地ということもあってか設備仕様については過度な期待はしない方がいいと思います。
設備については、ディスポーザーがついています。
ディスポーザーがあることで生ゴミは基本自宅で処理することになりますので、匂いのあるモノをゴミ置き場に捨てることが減ります。
本マンションのネガの一つでもある各階ゴミ置き場がないことの悪影響がディスポーザーがあることで多少軽減されます。
全体
- 床暖房
- 玄関前カメラ
キッチン
- ディスポーザー
- 食洗機（浅型）
- カップボード
価格
販売価格
MRに訪問していないので、正式な価格は把握していないですが、マンションマニアさんのブログによると平均坪単価は480万円とのことです。
本マンションは眺望や環境の悪い場所を2LDKにし、価格をかなり抑えた販売となっているようです。
この立地で坪350万円台であれば、周辺環境や間取りの悪さを帳消しにできるほどの割安さがあります。
この単価で購入しておけば、万が一売却を行うことになっても損する（＝ローン残債を売却価格が下回る）確率がかなり低いと思うので、日本橋・大手町勤務のDINKSの1件目にはおすすめできます。
方角毎の特徴
建設地周辺の雰囲気についてはこちらご覧いただくとイメージがつくかと思います。
北
かなり近距離でマンションに隣接していますが、北向きにバルコニーがある住戸はないので影響は少なそうです。
南
目の前にはマンション、その後ろにはオフィスビルがあります。
バルコニーが本マンションを向いているマンションもあるので、バルコニー同士が向かい合わせになる住戸もあります。
10mほど距離は確保できていますが、低層だと日当たりについては期待できない可能性もあるので、MRにて確認されることをおすすめします。
東
目の前はビルとなります。
約10m離れていますし、ビル自体は5階程度なので、7階あたりを超えてくると目線には入らないと思います。（ですが、その後ろにも背の高いマンションがあるので、眺望が抜けてくるのはかなりの高層階になりそうです。）
人通りも少なそうな道なので、低層であってもさほど外からの視線は気にならなそうな印象です。
西
エントランス・首都高方面です。建物は道路に対して奥まっているため、目の前が首都高ではないですが、ある程度の騒音は覚悟する必要がありそうです。
唯一バルコニーが西向きの間取りについては、リビングの開口部をかなり狭くしており、眺望や日当たりはあまり期待できません。
日本橋・三越エリアや東京駅方面を向くので高層階になれば、眺望は期待できそうなだけに開口部の狭さは残念でした。
周辺相場
- パークホームズ日本橋ザ・レジデンス 築1年 新日本橋駅6分 75.06㎡ 13,600万円（坪597万円）
- プラウド日本橋三越前 築4年 小伝馬町駅4分 54.94㎡ 7,600万円（坪456万円）
- ウェリスタワー千代田岩本町 築7年 小伝馬町駅2分 55.4㎡ 7,000万円（坪416万円）
築年数が浅いものが多いとはいえ、周辺中古が400万を超えてくるエリアです。
本マンションの平均坪単価480万自体は周辺相場からすると妥当な印象ですが、坪350万前後の2LDKについては割安感があります。
もちろんその分条件面では劣後しているのでしっかり現地及びMRで確認し、納得した上で購入の判断をすることが重要ですが、購入後数年で手放すことになったとしてもローン残債を下回る値段になる可能性は低そうです。
所感
ポジティブポイント
周辺再開発
本マンション周辺では複数の再開発が進んでいます。東京駅・大手町駅・日本橋駅に隣接・直結する形で大規模な開発が次々進んでいます。
街が進化することで生活利便性が向上することはもちろんのこと、資産価値の向上も期待できますので、周辺で再開発が進んでいくことはプラスです。
日本橋一丁目中地区再開発
三井不動産主導で、日本橋一丁目に再開発が進んでいます。全部で3つの街区を開発しますが、メインとなるC街区は地上52階建ての高層ビルとなります。
全体の完成は2025年度を予定しています。
川沿いに低層のA・B街区が配備され事務所や店舗が入ります。B街区には住宅も配置される予定です。
最も背の高いビルが建つC棟は事務所だけでなく、店舗・住宅・カンファレンス施設など多様な施設が設けられる予定です。
C街区の高層階39階〜47階にはウォルドーフ・アストリア東京日本橋が入ります。ヒルトンの最上級ブランドであるウォルドーフ・アストリア・ホテルズ&リゾーツが日本初進出となります。
本ホテルは、60m²以上のゆったりとしたキングルーム含め、全197室の客室に、3つのレストランとウォルドーフ・アストリアの象徴でもあるラウンジ&バー「ピーコック・アレー」のほか、屋内プール、スパ、フィットネスセンター、宴会場、チャペルを備える予定とのことで、ヒルトン最上級ブランドにふさわしい高級感のあるホテルとなりそうです。三井不動産ニュースリリースより
計画概要
- 事業主体：日本橋一丁目中地区市街地再開発組合
- 所在地：東京都中央区日本橋一丁目
- 敷地面積：約18,990m²
- 延床面積：約380,300m²
- 解体工事着工：2020年度
- 新築工事着工：2021年度
- 建物竣工：2025年度
棟別詳細
A街区
- 階数・高さ：地上4階、地下1階、高さ約32m
- 使用用途：事務所、店舗等
B街区
- 階数・高さ：地上7階、地下2階、高さ約31m
- 使用用途：店舗、住宅等
C街区
- 階数・高さ：地上52階、地下5階、高さ284m
- 使用用途：事務所、店舗、ホテル、住宅(サービスアパー トメント等)、カンファレンス施設、ビジネス支援施設、駐車場等
東京駅前常盤橋プロジェクト
三菱地所が東京駅日本橋口前に位置する常盤橋街区にて進めているプロジェクトになります。
2棟の高層ビルが建設されますが、内1棟のTOKYO TORCH（B棟）については完成すれば、高さ390m、63階建てという現時点では日本で最も高いビルとなる予定です。
オフィスを中心とし、ホテル・ホール・商業施設が設けられる予定です。
大手町駅に直結となりますが、将来的には大手町駅と日本橋駅を地下道でつなげる計画もある予定とのことで、そうなれば大手町・日本橋駅に直結するビルとなります。もちろん東京駅もすぐ目の前の立地です。
計画概要
- 街区名称：TOKYO TORCH
- 事業名称：大手町二丁目常盤橋地区第一種市街地再開発事業 (施行者:三菱地所(株))
- 計画地： 東京都千代田区大手町2丁目、中央区八重洲1丁目
- 敷地面積：約31,400㎡
- 総延べ面積：約740,000㎡
棟別詳細
常盤橋タワー (A 棟)
- 使用用途：事務所、店舗、駐車場等
- 延べ面積：約146,000m²
- 階数/最高高さ：地上40階・地下5階 /約212m
- 着工：2018年1月
- 竣工：2021年6月末
- 設計監理：(株)三菱地所設計
- 施工：戸田建設
Torch Tower (B 棟)
- 使用用途：事務所、ホテル、ホール、店舗、駐車場等
- 延べ面積：約544,000m²
- 階数/最高高さ：地上63階・地下4階 /約 390m
- 着工：2023年度
- 竣工：2027年度
- 設計監理：(株)三菱地所設計
- 施工：未定
八重洲二丁目北地区一種市街地再開発事業
三井不動産主導で東京駅八重洲口前に開発される計画です。2棟構成で、A-1街区には45階建ての高層ビルが建設されます。
竹中工務店により施工され、完成は2022年8月を予定しています。
東京駅の八重洲口目の前のロケーションで東京駅とは地下道で直結します。
A-1街区には、オフィス、店舗に加え、39階〜45階には日本初となるブルガリホテルが展開されます。
また低層階には元々本計画地に所在していた中央区立城東小学校が再整備されます。
計画概要
- 施工者：八重洲二丁目北地区市街地再開発組合
- 所在地：東京都中央区八重洲二丁目地内 他
- スケジュール：2022年8月竣工（予定）
- 区域面積：約1.5ha
棟別詳細
A-1街区
- 使用用途：事務所、店舗、ホテル、小学校、バスターミナル、駐車場 等
- 敷地面積：12,390 m²
- 延床面積：約283,900m²
- 階数/高さ：地上45階、地下 4 階、ペントハウス2階/約240m
A-2街区
- 使用用途：事務所、店舗、子育て支援施設、駐輪場、駐車場、住宅 等
- 敷地面積：1,043m²
- 延床面積：約5,850m²
- 階数/高さ：地上45階、地下 4 階、ペントハウス2階/約240m
日本橋室町一丁目地区第一種市街地再開発事業
三井不動産主導で日本橋室町一丁目に進めている計画です。
A街区〜D街区の4街区構成となり、最も背の高いA街区には36階建て、約180mの高層ビルが建設される予定です。
A街区は2026年度、B〜D街区は2028年度以降完成の予定です。
三越の向かい側、東京駅方面から日本橋を渡ってすぐになります。三越前駅に地下道で直結します。
A街区とB〜D街区は少し離れており、B〜D街区には人道橋が架けられ、日本橋一丁目中地区再開発を行き来できるようになる計画もあります。
A街区には、店舗、事務所、住宅等が設けられる予定となっています。
住宅については、高層部分に設けられることを考えるとかなりの高級住宅が提供されることが想定されます。
B〜D街区については基本的に店舗が設けられます。
計画概要
- 計画地：東京都中央区室町一丁目5番の一部、6・8番
- 区域面積：約1.1ha
街区別詳細
A街区
- 使用用途：店舗、事務所、住宅等
- 敷地面積：約4,800㎡
- 延床面積：約114,500㎡
- 階数/高さ：地上36階、地下4階、約180m
- スケジュール：2026年度竣工
B街区
- 使用用途：店舗等
- 敷地面積：約430㎡
- 延床面積：約650㎡
- 階数/高さ：地上3階、約15m
- スケジュール：2028年度竣工
C街区
- 使用用途：店舗等
- 敷地面積：約240㎡
- 延床面積：約300㎡
- 階数/高さ：地上3階、約15m
- スケジュール：2028年度竣工
D街区
- 使用用途：店舗等
- 敷地面積：約1,360㎡
- 延床面積：約1,500㎡
- 階数/高さ：地上3階、約15m
- スケジュール：2028年度竣工
価格
本マンション全体の平均単価は周辺と比較しても妥当だと思われますが、2LDKは環境の悪い方向に位置していることもあり、非常に割安に設定されています。
もちろん価格が安いからといって納得できない間取りにするとその後の生活に支障が出るため、本末転倒ですが、デメリットが気にならない方にとってはコスパの良い間取りもあるので、狙い目です。
交通利便性
最寄りの新日本橋だけでなく多くの駅・路線にアクセスすることが可能な立地は魅力的です。
特に山手線東側へのアクセスは非常に優秀で、日本橋・大手町といったオフィス街に徒歩でアクセスできるのもポイントが高いです。
コロナの影響で公共交通機関を極力避けたいニーズや、地震等の災害時に交通機関が遮断されても都心からであれば徒歩で自宅まで帰ることができる絶対的な距離の近さも時代にマッチしているように思います。
買い物利便性
新日本橋駅口から三越前駅まで地下道で直結しており、その地下道には三越やCOREDOを始めとした多くの商業施設も直結しています。
本マンションから新日本橋駅口まで徒歩2分程度なので、2分歩けばあとは雨の日でも雨に濡れることなく三越前駅周辺にある商業施設を利用することが可能です。
日本橋・室町エリアは三井不動産が気合を入れて開発を進めており、三越だけでなくCOREDO室町1〜3やCOREDO室町テラスなど多くの商業施設があり、テナントのラインナップも豊富です。
飲食だと神田駅や人形町駅の方まで足を伸ばせば、味のある飲食店が多く存在しますので、外食を好む方にとっては非常に魅力的な立地であると言えます。
それでいて周辺には複数のスーパーもあるため、自炊派の方も不便することはありません。
ネガティブポイント
眺望
本マンションは周囲をビルやマンションに囲まれているため、眺望の良い住戸は限られます。
詳しくはMRの眺望シミュレーター等でご確認いただくのが確実ですが、高層階にならないと眺望は期待できません。
そもそも中央区のマンションで眺望が期待できるものは少数派ではあるのですが、眺望を期待している方にはあまり向いていないマンションです。
周辺環境
目の前に首都高が走りますので、多少の騒音や排気ガスは覚悟する必要があります。
私が現地調査をした当日は休日だったこともあって、首都高の騒音も比較的静かでしたが、購入を検討される方は時間・曜日を変えて現地調査を行い、ここで生活することが苦にならないかチェックいただくのがいいと思います。
特に首都高方面にバルコニーが向く間取りについては要注意です。
子育て環境
周辺には十思公園がありますが、その他は子どもが走り回れるような場所はありませんでした。
オフィス街ということもあり周辺も大人向けの店が多いように思いましたので、小さなお子様がいらっしゃるご家庭は周辺の雰囲気をお子様と一緒に確認されることをおすすめします。
小学校までの距離
小学校まで距離があり、道中には信号も複数あります。心配性の私としては少し小学校までの道のりに不安を覚えましたので、こちらについても要確認です。
一方でSAPIX東京校に徒歩圏内というのは本マンションの良さの一つでもあると思いますので、トータルで判断されるのが良いかと思います。
さいごに
当初公式HPに間取りが掲載された時は残念に思いましたが、周辺立地を実際に歩いてみた上で価格を見ると、合う人には合うマンションであると思えるようになりました。
間取りや設備仕様にこだわる人にはおすすめできませんが、一次取得で設備仕様にはさほどこだわりがなく、日本橋・大手町まで徒歩圏内という立地の良さと現実的な価格のバランスが魅力に感じる人にとってはぜひご検討いただきたいマンションだと思います。
日本橋・室町エリアは三井不動産が社をあげて進めている再開発エリアです。
豊洲・柏の葉キャンパス・海浜幕張等のエリアを見ても三井不動産の街づくりの手腕は本物であり、街の魅力を着実にあげてきたノウハウがあります。
今後計画されている日本橋・室町エリアの再開発も三井不動産の手腕をいかんなく発揮した素晴らしい開発になると思われます。
再開発が完成した際には生活利便性はもちろんのこと、資産性の向上も見込まれますので、半住半投の価値観の方にとってもおすすめできるエリアです。
しかしながら、多くの人がこの物件の魅力に気づいていることもあり、説明会は満員御礼で現在ネットでは予約が取れない状態が続いています。
ご興味がある方は急いで検討を進められることをおすすめします。
ご紹介
私自身がマンション購入をする際に読んだ本の中でおすすめの3冊はこちらです。非常に学びが多く参考になるかと思います。
また、無事に本マンションの契約に至った方、おめでとうございます。今ならSUUMOのアンケートに答えることで5,000円のギフトカードがもらえます。
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