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【はじめてのマンション購入記】②マンションの選び方

マンションの選び方 マンション購入記
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はじめに

マンション購入と言っても新築、中古を含めると、非常に多くの物件の中から最適な1件を選び出す必要があります。

マンションを選ぼうと思っても何を見て、どう選べば良いのかピンとこない方もいらっしゃると思います。

私も散々悩み、探し抜いた末に、資産性を重要視し、駅近のタワマンを購入することにしました。

エリアを決める

まずマンション購入で大事なのは、購入するエリアを決めることです。

マンションで重要なのは立地と言われており、いい立地にあるか否かはマンションの資産性に大きな影響を及ぼします。また、その街と合うかどうかというのは、長く住んでいく上で、QOLを大きく左右します。

駅によっても街の賑わいは大きく違います。個人経営の飲食店の多い街、チェーン店の多い街、子どもの多い街、再開発で綺麗になった街…街をピンポイントで絞り切れない場合は、希望する沿線で絞ってみてもいいかもしれません。どんな街に住みたいか絞ることでよりマンション選びがスムーズになります。

私の場合は、東京に来たばかりということで、土地勘がなかったので、街については以下条件で絞りました。

  • 職場まで電車で1本かつドアドア1時間以内の沿線
  • 日常使いできるスーパーや飲食店が多くある街(チェーン店はウェルカム)

絞り込みが十分にできなかったため、対象がかなり広くなってしまい、調べるのに苦労しましたが、結果としてマンションを探し始めるまで知らなかった駅のマンションを購入することになったので、結果オーライでした。

新築or中古を決める

選択肢を闇雲に狭める必要はないので、入り口で新築、中古を決める必要はないと考えています。

私の場合は、入居を急いでいなかったことと、エリアをあまり絞っていなかったこと、新築で希望通りの物件が見つかったため、新築としましたが、それぞれに良さがあります。

ただ、入居を急いでない方の場合は、新築の方が手をつけやすいと思います。中古の場合、人気の物件は内見するこなく申し込みが入ることもあるため、即決力が求められるのですが、はじめてマンションを買う方に即決を求めるのは中々酷だと思います。(私はできませんでした)

であれば、新築でも年に数物件は市場価値に対して割安に売られているお宝マンションが出てきますので、そのマンションを入念に調べた上で、抽選を覚悟で申込を入れてく方が、ハズレ物件を引く確率が低いと思います。

新築

メリット

  • 全てが新品でテンションが上がる
  • モデルルームオープンから申込受付まで数ヶ月の時間があるため、十分に検討した上で、購入の意思を固めることができる
  • マンションの値付けはデベロッパーの言い値となるため、歪み(実際価値と販売価格に乖離がある)のある住居が発生することが時々あり、狙い目となるマンション/住居が存在する
  • 購入後10年間は、売主に瑕疵担保責任があるため、売主に責任のある不具合は直してくれる
  • 住宅ローン減税の適用範囲が大きい
  • (中古と比べて)売買手数料を払う必要がない

デメリット

  • 大規模開発の場合、発表から入居まで4,5年かかるようなマンションもあり、入居したくてもすぐに入居できない場合がある(賃貸の場合その期間の家賃が無駄になる)
  • 購入したい部屋が決まっても他検討者と重複した場合、抽選となり確実に買えるとは限らない
  • 基本、物件価格の10%を手付金として払う必要があるため、引き渡しまで資金が拘束される

中古

メリット

  • 早ければ、数週間で入居できる
  • 多くのマンションから選ぶことができる
  • 売主の事情によって割安で売りに出されるケースがある
  • 立地に恵まれている物件が多い(いい立地から開発されていくので)
  • マンションそのものにお金をかけたマンションが多い(築10年前後がおすすめ)
  • 隣人やマンションの管理状況等トラブルの種を事前に確認できる

デメリット

  • いい物件は業者や地元の人に取られてしまうので、いい物件は即決力が求められる
  • 新築と比べて、購入後のフォローが薄い(売主が個人になるので)
  • 住宅ローン等各種支援制度が新築に比べて手薄
  • 販売業者に手数料(物件価格の3%程度)を支払う必要がある
  • 場合によってはリフォーム等追加でコストがかかる

マンションを決める

マンション選びにおいてもいくつかのポイントがあります。私は将来的に手放す可能性があることも視野に入れてマンション探しを行っていたので、資産性を重要視しました。

もちろん気に入った街、物件を選ぶのは大前提ですが、やむを得ない理由で手放さざるを得なくなった時にいつでも手放せて、損をしないマンションを選ぶことは重要です。

例え終の住処だと思って購入される場合でも、嫌だったらいつでも手放せる状況を作り出すことは、様々なトラブルに対する精神安定剤となりますので、ぜひ資産性を意識したマンション選びをおすすめします。

駅近

職住近接のニーズが高まっている昨今、駅から近いことは非常に重要です。

賃貸マンションを選ぶ場合においても、駅距離を条件に入れる人は多いと思います。(私は、駅10分をだいたい条件に入れてました。)駅から近ければ近い程、RV※が高いことが過去の実績で示されています。

※RV(リセールバリュー):購入価格に対する中古売却時の物件価値
5,000万で買った物件が10年後4,000万で売却できれば、4,000万÷5,000万=80%となる。
この数値が高いほど資産価値が高い。

理想は5分以内、妥協して7分以内、3分以内だとRVを期待でき、駅直結は鉄板です。

大規模

好き嫌いはさておき、マンションの規模が大きくなればなるほどRVが上がる傾向があります。

これは規模が大きくなればなるほど、スケールメリットが働き、効率的にマンション運営ができるようになるためです。多くの共用施設が使えるようになったり、共用施設が豪華になったりします。その他には、内廊下になってホテルのようなマンションになったり、管理人やコンシェルジュが常駐するようになります。

入居者一人(=戸建)で1万円/月を徴収しても大したことはできないですが、1,000戸のタワマン入居者から一人1万円/月を徴収すると1,000万円になります。1,000万あればより多くのことにお金を使い、それを入居者でシェアすることができます。

中古で購入する際の検討者の多くは、内見をします。その際に、地域でもNO1の規模感で高級感のある外観、中に入ればたくさんの共有施設がある、それだけで、検討者のテンションは上がります。

様々な物件と比較検討する中古市場において部屋の中身はさほど差別化できませんが、立地の外観、共用施設というのは大きく差別化できるポイントとなります。

規模感としては、200戸を超えてくると合格です。理想はそのエリア最大規模の物件を多少割高でも狙うのが望ましいです。

新築物件も入居した瞬間から中古物件となり、周辺にあまたあるマンションと競合することになります。そんな時に検討者は「このエリアで一番いいマンション」を探します。駅NO1のポジションを確保しておけば、中古市場での高い競争力を確保できます。

再開発

再開発が絡むマンションは狙い目です。再開発が入ることで街は見違えるように綺麗になり、街のイメージは大きく変わります。商業施設もリニューアルされ、流行りのテナントが入ることもあります。その結果多くの人が街に流入するようになり、街の魅力が増していきます。

再開発で街が綺麗になるのは当然な話なのですが、RVにも有利に働きます。それは、多くの場合で再開発後の街の価値をマンションの価格に折り込み切れていない場合が多いためです。

計画だとこんなに綺麗になるのはわかっているけど、本当にこんなに素敵になるのだろうか、机上の空論ではないだろうか、周辺相場と比べて(折り込み切れていないとはいえ、再開発の価値が乗った)割高になるマンションを買ってもいいのか、高音掴みにならないのかと慎重になる方は多いです。

デベロッパーをそれを知ってか再開発のマンションの多くは少し弱気な根付けをするケースが多いです。そして完成した街を見て、本当に予定通り素敵な街となった、あの時あの値段で買っておけば良かったと後悔する方もいらっしゃいます。再開発後は周辺のマンション相場も引き上げられることが多いので、中古マンションも割高になります。

まだ完成していない再開発というリスクにベットした方の多くは、マンションの含み益という果実を手にすることができているのが過去の実情です。

新駅開通は鉄板ですが、中々首都圏で新駅というのはないと思うので、駅前の再開発に絡めて建設されるマンションは狙い目だと思います。駅前再開発だともれなく駅近の条件も満たし、多くの場合で規模感のあるタワマンにもなるので大規模の条件も満たすことが可能です。

これは避けるべき

駅から遠い、バス便の格安マンションです。こういったマンションは多くの場合で中古市場で価格が大きく下がります。RVの期待ができません。

駅から離れれば離れる程多くの物件が対象となります、バス便となると戸建との競合も始まります。ただでさえ需要の少なくなるのに加えて、供給が増えるため、需給のバランスから値段が下がります。

もちろんバス便マンションにしかないメリットもあるでしょうから、その全てを否定するものではありません。ただ「値段が安いから」という理由でバス便マンションを選ぶと結果的に中古で手放せなくなります。

さいごに

私はたまたま上記の条件に合致する新築マンションに早々に出会うことができたため、新築タワマン購入に踏みきれましたが、いいマンションに出会うことができなければ、まだマンションを探していたかもしれません。

少し前の私がそうであったように、無知は恐ろしいです。重要なのは、多くの情報を踏まえた上で何が最適なのかを判断することだと思います。

資産性の高いマンションを探すことは全ての人にとってお勧めできることですが、それが全てではありません。その家に住む全ての人が満足のいくマンションを探すのが最も大切だと思いますので、資産性に目が眩んでマンションを購入した結果、日々の生活の満足度が下がることのないように注意が必要です。

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