はじめに
今回シティタワー武蔵小山のモデルルームを訪問してきましたので、備忘録も兼ねてレビューをしたいと思います。
物件概要
- 所在地：東京都品川区小山三丁目1番24
- 総戸数：506戸（非分譲住戸188戸含む）
- 敷地面積：5,416.38m2
- 建物竣工：2021年6月中旬予定
- 引渡し：2022年4月下旬
- 売主：住友不動産
- 施工会社：五洋建設
- 管理会社：未定
- 駐車場：126台
- 駐輪場：700台
現地周辺地図（物件公式HPより引用）
再開発が進む武蔵小山駅目の前に建設されるマンションになります。
既に再開発第一弾として本マンション隣に三井不動産のパークシティ武蔵小山ザタワーが完成しております。最も駅に近いポジションかつ1〜3階部分には商業施設も入るなど魅力の高いマンションです。
本マンションはそんなパークシティー武蔵小山ザタワーの後発に当たる物件になりますので、先発好立地マンションに負けない魅力を期待します。
立地
駅距離
- 東急目黒線「武蔵小山」駅から徒歩1分
- 東急池上線「戸越銀座」駅から徒歩14分
最寄りである武蔵小山駅までは1分で到着しました。またマンションから駅までの道のりの大半は歩道者専用道路となっているので駅までのアクセスは安心です。
また武蔵小山駅直結のエトモを経由すればほとんど雨に濡れず駅まで向かうことが可能です。
主要駅へのアクセス
- 東京駅：29分
- 池袋駅：29分
- 品川駅：15分
- 新宿駅：21分
- 渋谷駅：14分
平日8時着想定の武蔵小山駅から各駅へのアクセスです。目黒駅までわずか3分という立地もあって、主要な駅には30分以内でアクセスすることが可能です。
品川、渋谷など山手線南側へのアクセスは上々です。
1日の乗降客数
- 武蔵小山駅：53,193人
日中でも十分な人通りはあり、街の賑わいは感じられました。パルム商店街のテナントオープン前に訪問したので、夕方になるともっと人通りが増えて賑やかであったと想定されます。
街の賑わいはその駅の魅力のバロメーターの一つでもあるので、高評価です。
ちなみに同じ東急沿線での比較だと大倉山駅：55,464人、日吉駅：57,438人と近いレベル感です。
飲食店の数（食べログ調べ）
- 武蔵小山駅：721店舗
歴史のある街ですので、飲食店も非常に多いです。
特にアーケードの長さが東京一とも言われているパルム商店街に多くの飲食店が集中しています。
商店街と聞くと昔ながらの個人店を想像しがちですが、パルム商店街に入っている飲食店の多くはチェーン店です。THE商店街のイメージとは乖離があるかもしれませんが、日常使いしやすいテナントが多く入っており個人的には便利だと思います。
近隣スーパー
- 東急ストア
- オオゼキ
- ライフ
駅直結のエトモ内に東急ストアがあります。駅からの帰りついでに立ち寄れますし、深夜1時まで営業していて便利です。
駅から逆方向になりますが、オオゼキ・ライフも徒歩圏内にあり、買い物には困ることはなさそうです。
ちなみに本マンションの裏には美味しいとんかつ屋もありました。
学校区
- 後地小学校
通学校区は後地小学校ですが、品川区は学校選択制度があり、通学校の周辺学校であれば通学を希望することができます。
後地小学校区であれば、一駅隣の不動前駅目の前にある第四日野小学校を選択することも可能です。
住まいサーフィンによると第四日野小学校区の平均年収は864万円とのことです。（後地小学校はランク外で表記なし）
平均年収の高い学区のマンションは教育の質が高い傾向にあることから、学区の為に引越を検討する方もいらっしゃいます。
結果として、高い資産価値を維持すると言われていますので、教育の観点だけでなく、資産価値の観点からも学区の平均年収が高いことはポイントが高いです。
学区とマンションの資産性についてはこちらの書籍で詳しく解説されています。（以下はアフェリエイトリンクになります）
待機児童数、入園決定率
入園決定率：77.7％
待機児童数：12人
保活のミカタより引用
品川区の入園決定率は23区平均である71.8％を上回る結果となりました。待機児童数は隠れ待機児が考慮できていないことから、保育園の入園のしやすさを正確に反映できている指標ではないと思っていますので、参考程度に留めておくのが良いと思っています。
23区の中では、比較的に保活がしやすいエリアとなっていますが、再開発により子どもの数も増えていくことが想定されますので、近隣の保育園の空き状況等は確認いただくのが確実です。
公園
- 林試の森公園
駅反対側に約10分ほど歩くと林試の森公園があります。
その昔は林業試験場として活用していた場所を平成になってから公園として活用するようになっています。林業試験場として使っていただけあり、敷地は広大です。
本マンション周辺は子どもが走り回れる場所が少ないですが、この公園であれば思う存分走り回ることができます。
日中はベビーカーを押したお母さんも沢山いらっしゃいました。
災害危険度
地盤については安定しており、標高も高いので液状化や高潮のリスクは低いです。
その地盤の良さを活かして本マンションは直接基礎となっています。加えて免震構造となっており、地震に対しても安心できます。
しかしながら再開発地周辺は昔ながらの建物が密集しており、地震時の周辺建物倒壊リスクや火災リスクは比較的高めです。
このリスクは周辺住民も理解しており、後続の再開発も進んでいますので、再開発が進んでいくことで将来的にリスクが軽減される可能性はあります。
地震・火災
以下は、都内5,177丁目中の順位で、順位が低いほど危険度が低いことを表します。（5,177位、ランク1が最も安全）
建物倒壊危険度：988位 ランク3
火災危険度：1821位 ランク2
総合危険度：1259位 ランク2
形成された年代が古く、洪積層を中心とした地盤です。固結した地盤のため地震が起きた場合でも揺れが増幅されにくいことから、地震の揺れに対して比較的危険度が低い地域です。
地震情報サイトより引用
液状化
東京の液状化予想図サイトより引用
桃：液状化の可能性高、黄：液状化の可能性有、緑：液状化の可能性低
本マンション建設地は緑色になっており、液状化の可能性は低いです。
洪水・高潮
ハザードマップポータルサイトより引用
上記は洪水と高潮のハザードを重ねたものになります。
本マンションは洪水や高潮の危険性も低いです。
建物
共用部
建物全体
| 廊下 | 内廊下 |
| 各階ゴミ置き場 | ◯ |
| 各戸トランクルーム | × |
| 24時間有人管理 | ◯ |
内廊下と各階ゴミ置き場はありますが、各戸トランクルームはありません。
タワー棟の隣にレジデンス棟も合わせて建設されますが、こちらは基本的に地権者の方専用の棟となる予定とのことです。また北東側隣には低層の建物が建設されており、地域交流センターが入る予定です。
外観は住友不動産らしくない白っぽい仕上がりとなっていますが、これは地権者の方の声を反映させた結果とのことです。
少しでも住友不動産らしさをということで、エントランス部分はお決まりの黒中心となっており、営業担当の方も誇らしげに「ここだけはらしさを出せました。」と嬉しそうに語ってらっしゃいました。
ちなみに隣のパークシティ武蔵小山ザタワーのエントランスは2階ですが、本マンションは1階にエントランスを設けています。
エントランスは住友不動産お決まりのシンプルかつゴージャスな作りとなっています。
個人的にはこのゴージャスなエントランスは好みです。毎日通るたびに良いマンションを買ったと優越感に浸れるからです。
共用施設
共用施設はマンションの規模感からすれば全体的に控えめです。
本マンション周辺には多くのテナントが揃っているので、マンション内に共用施設として確保しなくても外である程度のことは解決することができます。
共用施設があると当然ながら管理コストが発生しますので、管理費を抑えるという観点からは利用頻度の低い施設は外に切り出してしまうのも合理的な判断だと言えます。
37階にスカイラウンジがあります。北側の角部屋を採用しており。北東方向には東京タワーとスカイツリー、北方向には六本木ヒルズや虎ノ門ヒルズを拝むことができるので優れた眺望を楽しむことができます。
その他共用施設は4階に集中させています。これらの共用施設はレジデンス棟とタワー棟それぞれで共有して使うことができます。
ゲストルームは2部屋あります。
ライブラリースペースには規模は大きくないですが、本棚が設置され自由に準備された本を読むことができます。
管理者は不明とのことでしたが、定期的に本を入れ替えることも検討しているとのことです。
スタディルームも準備されています。仕切りのあるスペースも準備されており、在宅勤務も対応できそうです。
規模感はさほど大きくないので、キャパについては要注意です。
キッズルームもあります。小さなお子様がいらっしゃる家庭には嬉しい施設です。
専有部
設備仕様については、カップボードや洗濯機上収納が未設置であったりと坪500万を超えるマンションからすると少々物足りないグレードであると感じました。
ディスポーザー、食洗機、床暖房はこの規模と単価であれば当然とも言えるレベルではありますがついていました。
全体
| 天井高 | 2550ミリ |
| サッシ高 | 2200ミリ（たぶんとのこと） |
| 床暖房 | リビングに設置 |
| 換気システム | 第一種換気（機械式） |
| 天井カセットエアコン | × |
| 鍵 | エントランスハンズフリー、玄関通常鍵 |
| 玄関前カメラ | ◯ |
| 窓ガラス | Low-E（リビング以外の窓は不明） |
| バルコニー隔て板 | トールタイプ |
| 廊下・トイレ・洗面所床 | タイル |
キッチン
| 天板 | 御影石 |
| 側面仕上げ | クロス |
| 水栓 | 標準仕様（詳細不明） |
| ディスポーザー | ◯ |
| 食洗機 | ◯（浅型） |
| カップボード | × |
洗面室・浴室
| 洗面台天板 | 標準仕様（詳細不明） |
| 洗面室水栓 | 標準仕様（詳細不明） |
| ミストサウナ | ◯ |
| 洗濯機上収納 | × |
価格
販売価格
現在販売されている住戸の平均単価は坪565万円でした。パークシティ武蔵小山ザタワーが坪460万前後で販売されていたことを考えるとかなり強気な値付けという印象です。
もちろん当時から新築マンションの相場が上昇しているので、致し方無い部分はありますし、新築にこだわる方からすればここしか選択肢がない状況でもあります。
営業担当の方も「この値段にも関わらず想定以上のスピードで販売が進んでいます。」と仰っていました。
さらに本マンションは6月に竣工予定となっており、6月以降は現地での販売を予定しております。眺望の良い高層階は現時点で販売をストップしており、竣工後さらに値上げして売りに出す予定とのことです。
詳しくは後段で触れますが、武蔵小山駅周辺にはまだ2つの再開発が残っておりいずれもタワマン建設が予定されています。基本的には再開発の続く街の先行マンションは買い！なのですが、この単価をさらに超える価格となるかについては一抹の不安があります。
南西
T-O 1LDK 40.74㎡
13F 6,800万円 坪552万円
40F 7,500万円 坪576万円
T-E 3LDK 80.05㎡
25F 13,800万円 坪570万円
32F 14,000万円 坪578万円
南東
T-F 2LDK 61.83㎡
21F 9,800万円 坪524万円
東
T-G 3LDK 82.19㎡
38F 17,000万円 坪664万円
北東
T-I 2LDK 61.19㎡
11F 9,500万円 坪513万円
13F 9,500万円 坪513万円
14F 9,500万円 坪513万円
T-J 2LDK 72.51㎡
5F 11,500万円 坪524万円
7F 11,500万円 坪524万円
40F 14,500万円 坪661万円
管理費・修繕積立金
T-J（72.51平米）の間取りだと36,860円/月、平米あたりだと508円/月になります。
共用施設も抑えめなこともあって、特に違和感のない設定となっています。
方角毎の特徴
北東
本マンションで最も眺望に優れた方角です。東京タワーとスカイツリーを拝むことができます。
目黒川から武蔵小山方面にかけて登っている土地形状でもあることから低層階でも眺望は期待できます。営業の方曰く、7階を超えてくると東京タワーを見ることができるとのことです。
また北方向には六本木ヒルズや虎ノ門のビル群も見えるなど、東京都心の夜景を楽しむことができます。
南東
すぐ目の前に19階建てのパークホームズ武蔵小山があります。
バルコニー同士の向い合せを避けるために本マンションでは南東向きを18階までタワーパーキングにしており、その上から住戸を配置しているため、目の前のマンションの目線を気にすることはなさそうです。
北西
武蔵小山駅や林試の森公園を向く方角となります。
高い建物があまりないため、低層階でも比較的眺望が抜けてきます。
南西
パークシティ武蔵小山ザタワーと正対する方角です。高さもほぼ同じであるため、バルコニー同士の向い合せが発生します。
しかしながら本マンションタワー棟との間にはレジデンス棟が存在するため、距離は確保できています。眺望はさほど期待できないですが、生活していて圧迫感を感じる距離感ではないと思います。
周辺相場
- パークシティ武蔵小山ザタワー 築1年 武蔵小山駅1分 63.49㎡ 9,680万円（坪503万円）
- パークシティ武蔵小山ザタワー 築1年 武蔵小山駅1分 72.95㎡ 11,480万円（坪519万円）
- パークシティ武蔵小山ザタワー 築1年 武蔵小山駅1分 76.33㎡ 12,400万円（坪536万円）
本マンションの資産価値については、パークシティ武蔵小山ザタワーの売り出し価格が一つのバロメータになるかと思います。
現在複数の部屋が売りに出ていますが、売り出されているのは、一般的に条件が悪いと考えられる本マンションと向い合せになる北東方向の間取りばかりにも関わらず坪500万を超えています。
眺望の抜ける条件の良い住戸であればもう少し価格が上乗せされることを考えると現在の坪565万というのは妥当な価格のようにも思えます。
所感
ポジティブポイント
周辺再開発
本マンション周辺では2つの再開発計画が進んでいます。
いずれもパルム商店街沿いの開発で、下図のオレンジと水色部分が再開発計画地です。
再開発計画が完遂すると武蔵小山駅周辺には計5棟のタワマンが建設されることになりますので、大きくイメージが変わってくると思われます。
街が進化することで生活利便性が向上することはもちろんのこと、資産価値の向上も期待できますので、周辺で再開発が進んでいくことは個人的にはプラスです。
小山三丁目第1地区一種市街地再開発事業（オレンジ部分）
三菱地所レジデンス主導で、武蔵小山駅を出てすぐのパルム商店街の入り口部分（上地図オレンジ部分）に再開発計画が進んでいます。
パルム商店街を跨ぐような形で開発が行われる予定で、タワマンと低層棟の2棟が建設されます。タワマンは武蔵小山駅周辺では1棟当たりの規模が最も大きいタワマンとなる予定です。
2028年度の完成を予定しております。
現地を見る限りだと本タワマンはパルム商店街から駅前のバス停の屋根の下を歩けば雨に濡れずに武蔵小山駅までアクセスすることができそうです。
規模感も最大級となる予定ですし、完成すればパークシティ武蔵小山ザタワーと並んで武蔵小山駅No1マンションになる可能性があります。
駅No1マンションとなれば当然安値で販売されることは考えづらいので、強気な価格設定が予想されます。結果的に相場が吊り上げられて本マンションの資産価値向上も期待できます。（既に本マンションはかなりの高単価で販売されているため過度な期待は禁物です）
計画概要
- 事業主体：小山三丁目第1地区第一種市街地再開発事業
- 用途：住宅（約950戸）、店舗、駐車場（約600台）など
- 階数・高さ：地上39階、地下2階、高さ約145m
- 敷地面積：約11,000㎡
- 延床面積：約380,300m²
- 解体工事着工：2023年度予定
- 新築工事着工：2024年度予定
- 建物竣工：2028年度予定
小山三丁目第二地区第一種市街地再開発事業（水色部分）
大成建設主導で、上の計画に隣り合わせになる形（上地図水色部分）に再開発計画が進んでいます。
パルム商店街を跨いでタワマンが2棟の建設される予定です。
現在予定されている駅周辺再開発の中では最も最後に完成する予定で、2029年度に完成を予定しています。
計画概要
- 事業主体：小山三丁目第二地区第一種市街地再開発事業
- 用途：共同住宅（約1,000戸）、商業施設、公益施設、駐車場など
- 階数・高さ：地上41階、地下2階、高さ約145m
- 敷地面積：約13,000㎡
- 延床面積：約141,000㎡
- 解体工事着工：2024年度予定
- 新築工事着工：2025年度予定
- 建物竣工：2029年度予定
買い物利便性
周辺に商店街や商業施設があり、日々の生活は非常に便利です。
スーパーだけでなく飲食店も充実しているので、自炊派・外食派のどちらの方も満足できる街だと思います。
パルム商店街
武蔵小山駅前から全長800mも続く、東京で最も長いアーケード街です。
昨今はテナントの入れ替わりでチェーン店が増えてきているようですが、日常使いしやすいテナントが多く入っており非常に便利です。アーケード付きなので、雨の日も傘をさすことなく買い物できるのはありたがいです。
etomo（エトモ）
地上3階、地下1階の商業施設が武蔵小山駅に直結しています。
規模はさほど大きくないですが、地下1階にはローソン、1階にはカフェ（タリーズ）・パン屋・無印良品、2階にはスーパー（東急ストア）、3階にはフィットネスクラブと日常使いしやすいテナントがバランス良く入っています。
駅直結ということで、通勤等の行き帰りに寄ることも可能ですし、本マンションのほぼ目の前にあるので、サクッと利用することもできます。
戸越銀座商店街
本マンションから15分ほど歩いたところにある戸越銀座駅から全長約1.3kmの長さを誇る商店街です。
古き良き商店街といった印象で様々な種類のお店が軒を連ねていました。
温泉
本マンションから歩いて数分のところに清水湯があります。
残念ながら現地訪問はできていないですが、HPを見る限り温泉の湯質も特徴がありそうですし、岩盤浴やサウナもあって魅力的です。
100～200万年前の地層から湧き出る黒湯は保温保湿に効果があるようで、美人の湯とも言われているようです。
サウナーの私としては徒歩圏内にサウナがあることはポイントが高いです。
眺望
武蔵小山駅周辺は本マンションを含めて4つの再開発、5棟のタワマン建設が予定されていますが、本マンションが最も北東側にあります。
北東側は東京タワーやスカイツリーを拝むことができる為、眺望面では魅力の大きい方角です。
本マンションは最も北東向きに建つことになるため、将来的に眺望を遮る建物が立つ可能性が他開発と比べると低いのは魅力的です。
実際隣のパークシティ武蔵小山ザタワーで売りに出ているのは、北東向きを本マンションに遮られて眺望が楽しめなくなった住戸が大半ということを考えると、東京タワーを拝むことのできる眺望にはそれ相応の価値があるものと思われます。
ネガティブポイント
他再開発計画との比較
将来的に売却する際は、周辺再開発タワマンと比較されることが想定されます。
そうなった際に最も駅に近く下駄履きの商業施設の規模が大きいパークシティと、うまく行けば雨に濡れることなく駅にアクセスできる可能性のある三菱地所主導の再開発タワマンと比べると規模・アクセスともに一つ劣後するように思います。
また本マンションは他再開発と比べた時に唯一パルム商店街に直結しないマンションとなります。
商店街に直結しないことでプライバシーが確保されやすい利点もありますが、多くの方は雨の日でも傘をささずにパルム商店街の多くの店舗を利用することのできる商店街直結に魅力を感じると思います。
リセールバリューについて期待できないことはないですが、駅No1になれない点については覚悟しておく必要があります。
地権者
本マンションは1.2階部分にテナントが入りますが、テナントの管理は住友不動産は一切絡まず、地権者の方が管理されるということです。
その後の管理についても商業部分の管理は地権者の方が行っていく予定です。
マンションの外観デザインについても地権者の方の声が反映されて住友不動産らしくない白っぽいデザインになっていたり、地権者の方専用のレジデンス棟が建設されたりと地権者の方の存在感を強く感じるマンションです。
もちろん地権者の方が多いこと＝悪いということではなく、地元愛の強い地権者の方と一緒に地域を盛り上げていけることは魅力の一つでもありますが、特に外から新たに入ってくる入居者の方とは価値観が相違する可能性もありますので、その点はリスクでもあると思います。
私はあまり気にしないのですが、人によって感じ方は異なりますので検討時の要素の一つとして把握されておくと良いかと思います。
価格
隣のパークシティ武蔵小山ザタワーの売り出し価格を見る限りでは、非現実的な価格ではないですが、それでも坪565万はかなりの高単価です。
さらにこれからは高層階を完成販売で値上げして販売予定とのことで、さらに単価が上昇する可能性が高いです。
次の再開発タワマンが2028年完成ということを考えると、武蔵小山駅前の新築タワマンは当面出てこないので武蔵小山駅の新築マンションを探されている方にとっては希少性がありますし、後発のタワマンはさらに値上がりする可能性も十分にあるので、現時点でマンションを探されている方にとって後発を待つメリットは薄いです。
エリアに拘りのない方にとっては坪565万であれば、（定借ですが）ブランズ愛宕虎ノ門や（完売しましたが）プラウドタワー池袋ステーションアリーナも狙える単価ですので、選択肢は豊富にあります。
さいごに
パルム商店街を日常使いできるなど、買い物利便性は非常に高いです。
それに加えて駅周辺は再開発で綺麗に便利になっていくので、昔ながらの商店街の良さと再開発の綺麗な街の両方の良さを享受できる立地というのは希少性があります。
駅近立地でありながらも少し歩けば大規模な公園である林試の森公園があるのも小さな子どものいる家庭からするとポイントが高いです。
本マンション以降に新築タワマンは当分ないことから住友不動産としても時間をかけて高値販売を狙うモチベーションが十分にあるため、初期に購入された方は住友不動産による相場吊り上げの恩恵を受けることが期待できますし、後続の再開発計画が具体的になっていけばより街の魅力も上がっていくので、資産価値についても過度な期待は禁物ながらも一定の期待ができます。
武蔵小山駅周辺の雰囲気が好きで武蔵小山の新築マンションに住みたい人にはおすすめできるマンションです。
中古も許容できる方は隣のパークシティ武蔵小山ザタワーも魅力的なので比較検討の上、判断されることをおすすめします。
ご紹介
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