はじめに
今回パークコート渋谷ザタワーの完成住戸を訪問してきましたので、備忘録も兼ねてレビューをしたいと思います。
物件概要
- 所在地：東京都渋谷区宇田川町１番１２号
- 総戸数：503戸
- 敷地面積：4,565.00㎡
- 建物竣工：2020年8月下旬
- 引渡し：2021年4月上旬（予定）※2019年9月以前に契約締結の方は、2021年1月下旬（予定）
- 売主：三井不動レジデンシャル
- 施工会社：東急建設
- 管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス
- 駐車場：160台
- 駐輪場：668台
三井不動産の上級ブランドであるパークコートシリーズのマンションです。立地も渋谷ということで、高級感のあるマンションとなることが容易に想像できます。
元々渋谷区役所と渋谷区公会堂があった敷地ですが、前回の東京オリンピック時に建設された建物で耐震に問題があった為、建て直すことになりました。
建て直しに際して、区役所を小さく高く建て直したことで開いたスペースにマンションを建設することになりました。それが本マンションです。区役所と公会堂は既に建て直し済みで、マンションも完成しています。
そんな由緒？ある土地ということもあり、本マンションは定期借地権のマンションとなります。土地は渋谷区が保有し約70年後にマンションを建て壊して渋谷区に返還します。
地代については、マンション価格に含まれているので、毎月の支払いはありませんが、建て壊し用の費用が毎月徴収される為、その分は所有権のマンションに比べてコストが発生します。（土地分の固定資産税を負担しなくていいので、税金面ではお得です）
デベロッパーの特徴についてこちらで解説しています。
立地
駅距離
- 山手線「渋谷」駅 徒歩8分
- 山手線「原宿」駅 徒歩12分
- 東京メトロ千代田線「明治神宮前」駅 徒歩11分
- 東京メトロ千代田線・東京メトロ副都心線「明治神宮前」駅 徒歩11分
最寄りが渋谷駅という都心に位置するマンションです。
渋谷駅からは坂を登ります。駅を出てすぐはTVでも良く取り上げられるスクランブル交差点があったりと非常に賑わいがありますが、本マンション周辺まで来るとだいぶ落ち着いた雰囲気となります。
主要駅へのアクセス
- 東京駅：18分
- 池袋駅：12分
- 品川駅：13分
- 新宿駅：5分
- 渋谷駅：-分
平日8時着想定の渋谷駅から各駅へのアクセスです。わざわざコメントするまでもないですが、渋谷駅が最寄り駅というのは圧巻の利便性です。
渋谷にはオフィスもたくさんある為、本マンションに住う方は勤務地も渋谷の方が多くいるものと想像します。通勤利便性は高いです。
1日の乗降客数
- 渋谷駅：1,419,891人
JR東日本366,128（乗車のみ）、東急鉄道の472,709人、東京メトロ220,399人、京王電鉄360,655人の合算値となります。
改めてとんでもない規模の駅であると実感します。今後も再開発が続きますし、相鉄線のJR乗り入れや延伸計画のように、今後渋谷駅に繋がる鉄道の拡大もあり、さらなる駅力の拡大が期待できます。
飲食店の数（食べログ調べ）
- 渋谷駅：3,183店舗
飲食店の数も莫大です。渋谷にいて食事に困ることはないでしょう。
尚、本マンション周辺は比較的落ち着いているので、飲食店の数も控えめです。
近隣スーパー
- まいばすけっと
- 西武
- 東急百貨店
近隣スーパーに西武や東急百貨店があります。営業担当の方からは、食材は西武地下の商品コーナーがお勧めですと説明されました。自宅周辺にライフがあるとガッツポーズをする私の庶民的な感覚ではついていけない話でした。
本マンションに住う方の多くは食事は外で済ませることが多いのだと思われるので、周辺のスーパーのラインナップはそこまで重要ではないのかもしれません。
基本自炊派の我が家にとっては物足りないラインナップです。
学校区
- 神南小学校
住まいサーフィンによると神南小学校区の平均年収は996万円とのことです。渋谷区は周囲のレベルが高すぎるため、4番目となるものの都内でもトップクラスに位置しています。
平均年収の高い学区のマンションは教育の質が高い傾向にあることから、学区の為に引越を検討する方もいらっしゃいます。
結果として、高い資産価値を維持すると言われていますので、教育の観点だけでなく、資産価値の観点からも神南小学校近隣ということはポイントが高いです。
学区とマンションの資産性についてはこちらの書籍で詳しく解説されているので、お勧めです。（以下はアフェリエイトリンクになります）
上記書籍の著者である沖友人さんが運営しているサイト【住まいサーフィン】では、無料会員登録をすれば、各小学校区の平均年収やランキングを無料で公開しています。
資産性の観点で住宅を選ぶ際にはポイントになりますので、ご一読をお勧めします。
尚、中学校は松濤中学校区となります、教育環境の良さは魅力の一つと言えます。
待機児童数、入園決定率
入園決定率：61.2％
待機児童数：92人
保活のミカタより抜粋
渋谷区の入園決定率は23区平均である71.8％を下回る結果となりました。待機児童数は隠れ待機児が考慮できていないことから、保育園の入園のしやすさを正確に反映できている指標ではないと思っていますので、参考程度に留めておくのが良いと思っています。
公園
- 代々木公園
- 北谷公園
目の前に代々木公園があります。子どもが遊ぶ公園といったイメージではないですが、都内トップクラスの規模の公園ですので、自然は十分です。都心のど真ん中にいながら自然も感じられるというのは、この上ない贅沢です。
災害危険度
以下は、都内5,177丁目中の順位で、順位が低いほど危険度が低いことを表します。（5,177位、ランク1が最も安全）
建物倒壊危険度：3825位 ランク1
火災危険度：4615位 ランク1
総合危険度：3712位 ランク1
地震情報サイトより抜粋
関東ローム層で安定した地盤の為、地震に強いです。周辺に比べ標高も高いですし、災害に対するリスクは低い立地です。
元々区役所が建っていた土地ということもあり、安心感があります。
共用部
内廊下、各階ゴミ置き場、トランクルームがあります。トランクルームは毎月の使用料が発生します。
ちなみに内廊下のカーペットのデザインは方角ごとにデザインを変えており、細かい気遣いを感じることができます。
エレベーターホールも非常に豪華で高級ホテルのような雰囲気があります。エレベーター内で音楽が流れているのですが、それは本マンション用に有名な作曲家にオリジナルで作ったもらった曲とのことです。エレベーターに乗るたびにこの曲はうちのマンションの為に作ってもらった唯一無二の一曲だと感傷に浸ることができます。
デザインは、星野アーキテクツが監修しています。パークタワー勝どきや東京ミッドタウン日比谷など三井不動産×星野アーキテクツの組み合わせを良く見ます。
共用施設
さすが渋谷のパークコートというだけはある、高級感のある共用施設は圧巻でした。基本的に共用施設は2Fにまとめられています。
- ロビー
- ゲストルーム
- ミーティングルーム（1,000円程度/時間）
- スタディルーム（1,000円程度/時間）
- スクリーニングルーム（1,000円程度/時間）
- コワーキングラウンジ
- メディアラウンジ
- ライブラリーラウンジ
- パーティルーム
以下2つの施設は21Fにあります。
- フィットネスルーム
- ザパークビューラウンジ
ゲストルームは2つあり、1泊15,000円です。2部屋とも緑を基調としており高級感があります。
スクリーニングルーム（シアタルーム）はソファが4つあります。スクリーンにプロジェクターを投影します。天井に複数のスピーカーがセットされているので、非常に臨場感があり、まるで自分専用の映画館のような仕上がりになっています。
Netflix等の自分のアカウントを登録して、視聴することもできるとのことです。
本マンションの共用施設で最もテンションが上がったのが、ザパークビューラウンジです。20Fと21Fの吹き抜けとなっており、非常に空間にゆとりがあります。夜はアルコールの提供もされるのですが、バーラウンジから見る眺望は絶景です。
ザパークビューラウンジと同じく21Fにフィットネスルームがあります。こちらも抜群の眺望を楽しみながら汗を流すことができます。スペースはさほど大きくないですが、最低限の器具は揃っており、トイレやロッカーもありました。
地下2Fにはゴルフラウンジがあります。貸切利用で4,000円前後/時となかなかなお値段ですが、アルコールも可なので、複数人で集まってゴルフを楽しみながらお酒を楽しむといった使い方も可能です。
2Fにカフェがテナントとして入る予定です。現時点でテナントは決まっていないとのことでしたが、三井がテナント誘致をしているとのことです。一般の方も使えるとのことですが、マンション内にカフェがあると便利です。
専有部
低層階と高層階（かつ60平米以上）で仕様が違います。パークコートブランドの為、低層階でも十分だと感じる設備仕様でした。
低層階
- 天井高2,450ミリ、サッシ高2,300ミリ
- キッチン、洗面所グローエ水栓
- 天井カセットエアコン
- ディスポーザー
- 廊下、浴室、洗面所、トイレ床タイル
- 食洗機（浅型）
高層階（60平米以上）
高層階になるとさらにグレードが上がって設備仕様が豪華になります。まるでホテルに住んでいるかのような錯覚に陥ります。
- 天井高2,600ミリ、サッシ高2,300ミリ
- ミーレのIHコンロ
- ミーレの深型食洗機
- キッチン、洗面所の水栓はグローエ上級ライン？（今まで見たことのない高級感のある水栓）
- 浴室全面タイル張り
- 玄関前タイル
初めて生でミーレの深型食洗機を見たのですが、あまりの大きさに声が出てしまうほどでした。圧倒的収納力なので、一度深型を使うと元に戻れないという声があるのは納得できました。
尚、本マンションは洗濯物をバルコニーに干すことはNGとなっています。
価格
東
Ntype 3LDK 72.52平米
- 4F 12,550万円 坪571万円
南東
Mtype 2LDK 74.46平米
- 13F 12,880万円 坪570万円
西
31-Ftype 2LDK 62.30平米
- 31F 13,980万円 坪740万円
3部屋の価格をご案内いただきましたが、低層階は坪600万を切る単価となっています。
低層階は高層階に比べて設備仕様が落ちていることと、前建て（区役所、公会堂）があることでお値段が控えめになっていますが、高層階が良すぎるだけで、低層階のグレードも十分高いです。
さらに眺望についても高層ほどは抜けていませんが、思ったような圧迫感はありませんでした。現在完成住戸を見学できる為、眺望についても実物を見て判断することができます。眺望に問題ないと思った方にとっては、お値打ち感のある価格となっています。
管理費・修繕積立金
Mtype（74.46平米）の間取りだとインターネット使用料、解体準備金、トランクルーム使用料等を含めて72,840円/月、平米あたりだと978円/月になります。
解体準備金は9,680円、トランクルーム使用料は5,790円ですので、それを除いても57,370円と管理費修繕積立金は高めですが、高級な共用施設を使うことができることを考えると本マンションに住む層の方からすれば気にならないレベルなのかもしれません。
方角毎の特徴
東
渋谷公会堂向きです。渋谷公会堂が6F建てなので、8Fあたりを超えてくると抜け感があります。低層階でも公会堂までは多少の距離があるので圧迫感や視線が気になることはありません。
眺望が抜けてくれば、スカイツリーや六本木ヒルズや虎ノ門のビル群を見ることができるので、夜景も綺麗です。
西
すぐ隣に7階建ての渋谷区税務署があります。道路を挟んで、原宿パークマンションというマンションとアムウェイのビルが見えます。アムウェイのビルは高さ75mということで比較的高さがあります。
また原宿パークマンションは現在建て直し計画が進んでおり、100m級のマンションに建て直しとなる可能性があるとのことでした。100m規模となると本マンション30Fあたりまでは視界に入ってきそうです。（31Fが105m相当）
高層階かつ天気が良ければ方角的には富士山も見えそうですが、それ以外は特に目立った建物はありません。
南
渋谷区役所が目の前にあり、20Fを超えてくると眺望が抜けてきます。渋谷駅方面になりますので、渋谷駅周辺の超高層ビル群を拝むことができます。
19F以下の場合は、区役所からの視線が気になる距離感です。見学した際は区役所の多くのフロアでブラインダーが降りていましたので、見た目の印象ほど視線が感じないかもしれません。
区役所の隣に渋谷ホームズという築古めのマンションがありますが、ここも建て直し計画が検討されているようです。ここが背の高いマンションに建て替わるとさらに南方向の眺望が悪化しますので、要注意です。（現時点では長年計画を検討しているものの、合意には至っていないとのことでした。）
北
本マンションで最も眺望に優れた方角です。昼は代々木公園の緑を楽しみ、夜は真っ暗になった代々木公園の奥にある新宿ビル群の夜景を楽しむことができます。
目の前に広大な代々木公園が広がる為、カーテンなしで生活しても支障がないくらい、外からの視線も気になりません。
北西方向はNHKの放送センター建て直しによって建物が南側（本マンション側）に近づく予定があるとのことです。
周辺相場
- 青山パークタワー 築17年 渋谷駅5分 186.47平米 46,800万円（坪828万円）
- ザ・パークハウス渋谷南平 築1年 渋谷駅7分 95.01平米 43,000万円（坪1493万円）
- プラウド松濤 築12年 渋谷駅8分 143.75平米 31,000万円（坪711万円）
周辺マンションの単価がすごすぎて比較にならないのですが、タワマン自体が少ないエリアなので、タワマンでの比較となると青山パークタワーがライバルになります。
本マンションの方が築年数ではかなり有利なので、渋谷駅周辺で築浅のタワマンに住みたい場合は、本マンションが有力な候補となるはずです。
そんなマンションが低層で眺望が微妙かつ定期借地権とはいえ坪600万を切っていることを考えると割安感すら感じます。
また、周辺の賃貸相場もかなり高いです。近くに2つのラトゥール（住友不動産の高級賃貸マンション）がありますが、平米あたりの賃貸単価が8,000円/月前後となっています。
上記のMtypeの部屋だと諸経費未考慮の利回りが約5.5%となりますので、万が一住むことができなくなった際にも賃貸運用することも十分に可能な水準です。
三井不動産もそのことは十分に理解しており、本マンションは全ての住戸を販売することなく一部を三井不動産保有として賃貸として貸し出すことを検討しています。
眺望の良くない南向き19F以下と西向き29F以下を賃貸とする予定とのことです。南は区役所と向かい合わせ、西は原宿パークマンションが建て替えとなった場合に被ってくる高さなので、分譲での販売時にマイナス評価が目立ちやすい眺望の悪い方角を、眺望を良し悪しを比較的気にしない賃貸向けに回す方針のようです。
ポジティブポイント
立地
言わずもがなですが、最寄駅が渋谷駅という圧倒的な立地が本マンション1番の魅力です。渋谷にはオフィスも商業も充実していて、交通も便利です。さらに今後も再開発が期待できるエリアとなっていますので、更なる駅力の向上も見込めます。
一方でマンションは少なめですので、渋谷のタワマンに住みたいと思っても現状は選択肢がなく将来的にも渋谷駅徒歩圏内のタワマンというのは希少性があると思います。
渋谷駅周辺は駅近が大規模なオフィスと商業施設で埋まっている為、駅近のマンションがかなり少ないです。SUUMOで調べたところ、渋谷駅最寄りの中古マンションは309件ですが、徒歩5分以内の条件を追加するだけで36件とかなり件数が絞られます。
本マンションは渋谷駅まで徒歩8分であり、一般的には徒歩8分は駅近の部類には入らないですが、渋谷駅周辺で探す方にとっては比較的駅近物件に見られるはずです。
共用施設
高級感のある共用施設も魅力です。幸いにも10月から完成したマンション内で販売を行っている為、完成した実物をみることができます。しかも今なら入居が始まっていないので、共用施設も全て見学が可能です。
どの施設も魅力がありますが、特に見ていただきたいのはバーラウンジです。20F−21Fの2層吹き抜けとし、開放感のある空間を確保した上で、大きなガラスを全面に配置しており、そこから代々木公園と新宿の高層ビルを眺める眺望は感動レベルです。
私は昼に見学しましたが、営業担当の方曰く、夜はさらに絶景とのことです。夜限定でアルコールの提供も行っているので、手前に真っ暗になった代々木公園があり、その後ろに燦々と輝く新宿のビル群とのコントラストを楽しみながら飲むお酒は格別だと思います。
資産性
渋谷駅周辺にはマンションが少ない為、本マンションのような渋谷駅徒歩圏内のタワマンは希少性があります。賃貸相場も周辺のラトゥールを見る限りは高い利回りが確保できそうです。
本マンションは約70年の定期借地権ですが、個人的に70年の定期借地権マンションには歪みが生じていると考えており、50年に比べて70年の定期借地権物件はRVも高い傾向にあります。
しかしながら「定期借地権」というネガがある為、渋谷区役所跡地という希少な立地かつ豪華な共用施設を所有しているにも関わらず、周辺マンションと比べると割安となっています。
再開発
渋谷駅周辺では再開発が今後も続いていきます。
再開発が進めば、今まで渋谷に縁がなかった人も渋谷を訪れることになります。結果的に街の価値が上昇していきます。特に渋谷駅周辺はオフィスや商業施設の開発に力を入れているので、マンションだらけの再開発と違って昼も夜も人が行き交う街になります。
進化を続ける街の価値は開発に比例して上がっていくものと思いますので、開発を楽しみながら街の価値向上を期待することができます。
これからも続く再開発は、資産価値の観点からも非常に魅力的です。
設備仕様・眺望
今回パークコートのマンションは初めて見学しましたが、ブランドに恥じない設備仕様のグレードであったと思います。特に高層階はホテルのようなクオリティでテンションが上がりました。
渋谷という都心ど真ん中にも関わらず、周辺に代々木公園、公会堂、税務署に隣接している為、眺望が抜けた部屋が多いのも魅力的です。
ネガティブポイント
周辺環境
徒歩8分で渋谷駅にアクセスできる環境は便利な半面、小さな子どもを持つ親として、少し不安に感じました。
私が田舎者で心配しすぎなのかもしれないですが、ハロウィン時のスクランブル交差点の報道等をみていると、あの中に子どもが入っていくのは心配です。
妻と二人であれば全く問題には感じませんでしたが、子育て環境については少々心配です。
ただ、本マンション建設地周辺はとても静かで、渋谷駅最寄りとは思えない落ち着きがあります。渋谷駅周辺の利便性とマンション周辺の静けさを両立できている立地はとても希少であるとも思いますので、ここについては評価が非常に難しいです。
維持コスト
本マンションの主要な購入層からすると気にならないかとは思いますが、個人的には解体費込みで約7万円/月というのは、なかなか負担が大きいです。
マンション購入だけでもいっぱいっぱいなのに、月々のランニングコストが高いとなると二の足を踏んでしまいますが、当然ながら管理費が高いだけの充実した共用施設となっています。
月々のランニングコストも含めて支払いが問題ないかを確認し、購入を検討いただくことが重要です。
定期借地権
最近だとブリリアシティ西早稲田やザ・パークハウス市谷加賀町レジデンスが定期借地権マンションとして販売されていますが、定期借地権の是非についてです。
個人的な結論として、定期借地権はマイナスであるものの、「70年」の定期借地権であれば、そのマイナスの影響はごく僅かであり、築10年レベルであれば、中古市場に出た際のマイナス影響はほとんどないと想定されます。
市場に出回っている定期借地権は「50年」が比較的多いです。50年の定期借地権の場合、新築で10年住めば残り40年、20年住めば残り30年となります。仮に20年住んで売却を検討する場合、次の買い手は35年でローンを組めません。そうなってしまうと、買い手をかなり選ぶことになるため、需要が下がり価格低下に繋がります。
70年の場合は、20年住んでも残り50年と、次の買い手が35年ローンを組んで購入を検討することも可能な期間が残っています。よって新築で70年の定期借地権マンションのリスクは小さいと考えます。
一般的に定期借地権のマンションは10％程度周辺マンションと比べて価格が割安となっています。10年程度での住み替えを前提としている場合は、販売価格が割安となっているメリットの方が大きいと思います。
スムログさんのこちらの記事で、定期借地権マンションの価格推移についてまとめていただいており、非常に参考になります。この記事でも、70年のマンションは築10年程度経過しても50年のマンションに比べて価格維持率が高いことが示されており、本マンション購入の背中を押してくれるデータとなっています。
そもそも定期借地権となる土地は、地主が手放したくないと思うような土地である為、伝統や歴史のある土地だったり、由緒ある場所であることが多いです。マンションは立地がすべてと言われていますので、いい立地であれば中古市場でも大きく値崩れするリスクは限定的です。
定期借地権については、沖有人さんも自身の著書で以下のように語られています。
自宅購入にあたっては、想定できない50年後よりも計画できる10年後のことを考えるべきである
2020年以降も勝ち続けるマンション購入バイブル 沖有人 より引用
定期借地権以外にも資産性の高いマンションを手にする手法についてご紹介されている良書ですので、お勧めです。
さいごに
渋谷という立地に加え、高い設備仕様に開放感のある眺望、豪華な共用施設とこのマンションに住むために仕事や日々の生活を頑張ろうと思わせてくれるマンションです。
ゆっくり落ち着いて子育てをしたいといった層には合わないですが、仕事もプライベートもバリバリ充実させて常に都会の刺激を感じていたい方にとってはとても魅力的なマンションです。
入居が始まっていない今だからこそ共用施設も全て見ることができるチャンスです。確かに価格は高いですが、手の届く方であれば、是非現地に行って見学をしてみることをお勧めします。
私自身がマンション購入をする際に読んだ本の中でおすすめの3冊はこちらです。非常に学びが多く参考になるかと思います。
また、無事に本マンションの契約に至った方、おめでとうございます。今ならSUUMOのアンケートに答えることで5,000円のギフトカードがもらえます。
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