はじめに
昨今の新築マンションは人気・不人気の差が激しく、人気マンションはモデルルームの予約すら争奪戦となっており、少しでも出遅れてしまうと第1期の販売に間に合わないケースもあります。
もちろん第1期でないとだめなわけではないのですが、基本的には第1期が最も条件の良い部屋を割安な価格で買えることが多い為、可能であれば第1期の販売に間に合うように検討できることが望ましいと考えています。
今まではモデルルーム訪問まで実施した情報を基本的に本ブログでは発信していましたが、そもそも私がモデルルームに訪問するタイミングでは販売がかなり進んでいることも多く、本ブログを見て購入検討を開始しても手遅れとなりがちとなっていました。
そこでマンションは立地が一番ということで、今回は試験的に販売開始前の段階でHP掲載の情報＋立地に特化したレビューをしてみたいと思います。住戸部分や価格の情報がない記事にどれだけ価値があるのか不安な点はありますが、宜しければご覧いただければと思います。
今回プラウドタワー芝浦の現地を訪問してきました。
物件概要
- 所在地：東京都港区芝浦四丁目4-45
- 総戸数：421戸
- 敷地面積：4,134.51m²
- 建物竣工：2023年1月中旬
- 引渡し：2023年3月中旬
- 売主：野村不動産
- 施工会社：竹中工務店
- 管理会社：野村不動産パートナーズ
- 駐車場：不明
- 駐輪場：不明
現地周辺地図（物件公式HPより引用）
近くで東急不動産が先行して販売をしているブランズタワー芝浦があります。
本マンションよりも田町駅へのアクセスは便利なので、本マンションを検討される方はブランズタワー芝浦も比較検討される方が多いかと思います。
少々割高感のある価格も影響して販売はスローペース気味となっています。
ブランズタワー芝浦のモデルルーム訪問記はこちらです。
本マンションのデベロッパーは野村不動産です。最近の野村不動産は周辺中古より少しグレードを上げて、少し価格も上げる傾向があります。
本マンションも施工は竹中工務店ということで、造りにはかなりの意気込みを感じます。一方で本マンション建設地は最寄り駅からの距離もあり、決して最近のトレンドの一つでもある駅近マンションではないので、どのような価格設定にしてくるかも注目です。
立地
駅距離
- ＪＲ山手線・京浜東北線 「田町」駅 徒歩11分
- ＪＲ山手線・京浜東北線 「高輪ゲートウェイ」駅 徒歩18分
- 都営地下鉄都営三田線 「三田」駅 徒歩13分
- 都営地下鉄都営浅草線 「三田」駅 徒歩13分
- 京浜急行電鉄京浜急行線 「泉岳寺」駅 徒歩13分
田町駅から実際に歩くと徒歩11分と表記通りでした。
信号が2つほどありますが、道中は歩きやすい道のりなのでさほど苦ではありません。しかしながら駅近に慣れていると少々距離を感じます。
高輪ゲートウェイ駅へは、現状だと泉岳寺方面まで回り道をする必要があるので18分表記となっていますが、将来的に芝浦方面にデッキができれば12分程度まで短縮される可能性があります。
また品川駅までも徒歩20分ほどと港南エリアが勤務先であれば徒歩でも通勤できる距離感です。
主要駅へのアクセス
- 東京駅：9分
- 池袋駅：33分
- 品川駅：4分
- 新宿駅：24分
- 渋谷駅：17分
平日8時着想定の田町駅から各駅へのアクセスです。
品川駅、東京駅には10分以内で到着するという抜群の交通利便性です。池袋駅は33分と少々時間を要するので山手線の南側・東側の利用が多い方向けの立地です。
目の前にバス停があり、公式HPの情報だと品川駅まで約8分ほどで到着するようです。
品川駅が勤務先であったり、新幹線利用の多い仕事の方にとってはバスの利用も非常に便利そうです。バスは朝8時台だと1時間に7〜8本くらいの頻度で走っています。
目の前の旧湾岸通りは比較的交通量の多い道路で、多くのタクシーが走っています。
私が現地調査をした朝の時間でも比較的多くのタクシーが確認できたので、雨の日等はタクシーをうまく使っても良いかもしれません。
1日の乗客数
- 田町駅：158,839人（乗車人数）
JR東日本は乗車人数しか公表していないので乗車人数のみの情報となります。
さすが山手線駅ということで、乗車人数のみで約15万人と非常に多くの方が利用している駅であることが分かります。
JR東日本の駅の中でも18番目の多さで、17位は浜松町駅の163,644人、19位は中野駅の150,907人となります。オフィス、学校、住居、商業がバランス良く駅周辺に配備されており、昼夜問わず賑わいのある駅周りとなっております。
利用者数の多い駅周辺は必然的に飲食店や商業施設も充実していくので生活のしやすさの一つのバロメーターとなりますので、田町駅の駅力は高評価です。
一方で本マンションは田町駅から11分も離れますので、駅周辺の賑わいを十分に感じることはできませんのでご注意ください。
飲食店の数（食べログ調べ）
- 田町駅：807店舗
田町駅周辺には非常に多くの飲食店があり、その飲食店もチェーン店一辺倒ではなく種類も豊富で、日々のお店選びが楽しみになりそうです。（個人的にはチェーン店は好きです）
しかしながら飲食店の多くは三田駅方面にあり、芝浦方面の飲食店は少なめです。
本マンションから三田駅方面まで向かうとなると徒歩15分〜20分ほどの距離になるので日常使いは難しいかもしれません。
また本マンションの周辺にはすき家とゆで太郎があるくらいで、飲食店は充実していませんので気軽に外食はしづらい立地です。
余談ですが、近所にしロといロいロというおしゃれなベーカリーカフェがありました。（パンとエスプレッソとの系列店のようです）
近隣スーパー
- 肉のハナマサ
- ピーコックストア
最寄りのスーパーは田町駅方面に歩いて5分程度のところにある肉のハナマサとなります。
この肉のハナマサは運営するジャパンミートが入居しているビルの1.2階部分に入っており、綺麗かつ規模も大きめです。
品揃えも充実しており、日々の買い物では困ることはないかと思います。
現地訪問の際は近隣のスーパーを見るようにしていますが、都心（港区）のスーパーとしては恵まれた品揃えであるように感じました。個人的には高評価のポイントです。
またマンションのすぐ近くにドラッグストアとナチュラルローソン（わずかながら生鮮食品の取り扱い有）もあるので日々の買い物には困らなさそうです。
加えて、本マンションのすぐ目の前に、イオンスタイル品川シーサイドの無料送迎バス乗り場があります。（⑤芝浦スクエアビル広場前）
休日などにまとめて買い物をする際にイオンまで無料で行くことができるのは便利そうです。本数は1時間に1.2本と決して多くはないですので、バスの発車時間の管理は必要です。
学校区
- 芝浦小学校
- 港南中学校
住まいサーフィンによると芝浦小学校区の平均年収はランク外のため不明でした。
港区は10位の高輪台小学校でも1,073万円と区内の平均年収が他区に比べて非常に高いので、ランク外である影響はさほど気にしなくても良いかと思います。
芝浦小学校は総工費60億と当時最高額の建設費を投じて2011年に建設された小学校ということで、外観は非常に綺麗でおしゃれでした。
スムログのタビーさんの記事がわかりやすかったのでご紹介させていただきます。
学区とマンションの資産性についてはこちらの書籍で詳しく解説されています。ご興味あれば、ぜひご覧ください（以下はアフェリエイトリンクになります）
待機児童数、入園決定率
入園決定率：42.9％
待機児童数：0人
保活のミカタより引用
港区の入園決定率は23区平均である71.8％を大きく下回る結果となりました。待機児童数は隠れ待機児が考慮できていないことから、保育園の入園のしやすさを正確に反映できている指標ではないと思っていますので、参考程度に留めておくのが良いと思っています。
港区は他の区と事情が大きく異なりますので、入園決定率についてはさほど気にする必要はないかと思います。
また2人目の保育料は半額・無料になったりなど、港区は子育て支援にもかなり力も入れています。子育てファミリーにとっては嬉しいポイントです。
公園
- 芝浦中央公園
- 白金児童遊園
芝浦中央公園まで徒歩10分程度です。
芝浦小学校を通って品川駅方面に進んでいくと芝浦方面の入り口が見えてきますが、非常に分かりづらいのでご注意ください。
本マンションから品川駅まで歩いた動画の道中に公園の入り口が出てきますので、初めての方はご覧いただくとイメージしやすいかもしれません。
非常に規模の大きい公園ですが、芝浦方面の入り口側には小さな子どもでも遊べそうな遊具のあるスペースがあるのは嬉しいポイントです。
子ども連れでなくても緑豊かで散歩には最適なので、近所に大きい公園があるのはポイントが高いです。
災害危険度
綺麗で比較的新しい街ということもあり、地震時の災害リスクは都内でもトップクラスに低いです。
一方で埋立地ということもあり、地震時の揺れは一定程度想定されますし、液状化リスクもありますので注意が必要です。
さらに洪水・高潮のハザードもかかっています。
地震・火災
以下は、都内5,177丁目中の順位で、順位が低いほど危険度が低いことを表します。（5,177位、ランク1が最も安全）
建物倒壊危険度：4871位 ランク1
火災危険度：4849位 ランク1
総合危険度：4594位 ランク1
形成された年代が新しく、沖積層を中心とした地盤です。主に海面下での堆積物でできているため軟弱な地盤となっています。地震が起きた場合に揺れが増幅されやすいため比較的危険度が高い地域です。
地震情報サイトより引用
液状化
東京の液状化予想図サイトより引用
桃：液状化の可能性高、黄：液状化の可能性有、緑：液状化の可能性低
本マンション建設地は、埋立地ということもあり液状化の可能性があります。
洪水・高潮
ハザードマップポータルサイトより引用
上記は洪水と高潮のハザードを重ねたものになります。
本マンションは洪水・高潮のハザードエリアです。0.5m〜3mのエリアなので注意が必要です。
現地の印象
北
小さな道路を挟んでNECのビルがあり、7階くらいまでは被りそうです。ビルまで比較的距離が近く、圧迫感がありそうなので要注意です。
NECのビルを越えてくると東京タワーが見えそうですが、田町駅周辺の再開発で背の高いビルが立つと見えなくなる可能性もあるのでモデルルームで眺望シミュレーションの確認が必要です。
高層階で東京タワーが見える場合は、東京タワーの見える高層階とNECビルが目の前の低層階で条件が大きく異なってくるので、低層は割安で販売される可能性がありそうです。
南
敷地のすぐ目の前に8階建て程度のオフィスビルが建っています。本マンションで最も前建てが厳しい方角です。
夜はカーテン開けっ放しだと向かいのビルに勤めている人の目線が気になりますし、日当たりも期待できないかもしれません。
眺望及び日照のシミュレーションはモデルルームで確認することをおすすめします。
条件が悪いだけに南向きの低層階は割安で販売されることを期待しています。
東
日本電気計器検定所と接する形になりますが、比較的敷地にゆとりがあるので南向きのような圧迫感はありません。
7階あたりからは日本電気計器検定所のビルも超えてきて、もう少し上の階になればレインボーブリッジがきれいに見えそうな方角です。
ブランズタワー芝浦の販売価格を見ていてもレインボーブリッジビューには高い価値が付けられているので、レインボーブリッジビューの部屋は結構な価格になりそうです。
西
旧湾岸通り方面で、その先には11階建て程度のマンションと芝浦小学校があります。
旧湾岸通りは片側2車線の大きな道路なので、十分に開放感は十分にあります。
また本マンションは西方面に敷地の半分近い大きな公開空地を設ける予定で、西向き住戸からは大きな公開空地がまず目線に入り、その少し先に旧湾岸通りが見える形となりますので大通り沿いのネガティブがかなり抑えられるように思います。
分かりづらいですが、マンションの窓面になるのではと思われる当たり（多少の誤差はあります）から西を向いたイメージです。道路まで非常に距離があることが分かると思います。
にも関わらず、やはり大通り沿いというのはイメージが良くないこともあり（騒音についても気になる人は気になると思います。）価格を乗せづらいので割安での販売の可能性があります。
旧湾岸通りの騒音
本マンションは旧湾岸通りに面しています。旧湾岸通りは比較的交通量が多くトラック等の大きめの車も通ることから騒音懸念がありましたが、私はそこまで気になりませんでした。
訪問したのが朝の時間帯のため、時間によってはもっと酷いのかもしれないので現地での確認をおすすめします。
さいごに
モデルルーム訪問前で設備仕様や価格が確認できていないので暫定的な評価にはなりますが、駅距離と周辺の飲食店の寂しさが気にならなければ、おすすめできる新築マンションになりそうです。
特に子育てファミリーにとっては小学校も近く大きな公園も近所にあるのでよりおすすめしやすいです。
その他にも品川・田町方面に勤務の方や出張や帰省で新幹線をよく使う人にとっても品川駅から頑張れば歩いて帰れる絶対的な距離の近さは魅力的です。
共働きで双方の職場が逆方向といった場合にでも、どこにでもバランス良くアクセスできる交通利便性も便利なポイントです。
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