はじめに
今回、豊洲駅4分にできるタワマン、ブランズタワー豊洲のモデルルーム訪問をしてきましたので、備忘録も兼ねてレビューをしたいと思います。
※本文中の「北東」と「北西」が逆になっていたので、修正しました。
物件概要
東急不動産のマンションとなります。親会社である東急は本業が鉄道事業なのでメジャー7の中では、不動産への力の入れようは微妙な印象ですが、本マンションは東急不動産のフラッグシップ的マンションとすることを目指しているようで、気合の入れた開発となっております。
そのせいで一部実用性に犠牲が出ていますが、立地は抜群で、それを差し引いても非常に魅力的なマンションであると言えます。
デベロッパーの特徴についてこちらで解説しています。
- 所在地：東京都江東区豊洲5丁目100-3
- 総戸数：1,152戸
- 敷地面積：24,276.31m2
- 建物竣工：2021年10月下旬予定
- 引渡し：2022年3月下旬予定
- 売主：東急不動産株式会社、株式会社ＮＩＰＰＯ、大成有楽不動産株式会社、ＪＲ西日本プロパティーズ株式会社
- 施工会社：熊谷組
- 管理会社：東急コミュニティー
- 駐車場：392台
- 駐輪場：2,236台
駅距離
豊洲駅まで徒歩4分です。
駅までの道のりは平坦な上に歩車分離されて、歩道も非常に広いので歩きやすいです。駅まで一つ信号がありますが、非常にアクセスはいいと思います。
通勤等日常使いでは、有楽町線を使う方が多いと思いますが、休日お台場に出たり、新橋に出る場合はゆりかもめも使えます。
電車ではないですが、豊洲駅のバスターミナルにバスもたくさん停まります。羽田、成田空港行きのバスも豊洲から出ているので、飛行機をよく使う方は、歩いて5分程度にあるバスターミナルからバスで一本で空港にアクセスできるのは便利だと思います。
- 東京メトロ有楽町線「豊洲」駅から徒歩 4分(高層棟入口まで5分)
- ゆりかもめ「豊洲」駅から徒歩 4分(高層棟入口まで4分)
立地
主要駅へのアクセス
平日8時着想定の豊洲駅から各駅へのアクセスです。主要駅全てに30分以内にアクセスできます。有楽町線はJRとの乗り換えが便利な駅も多く、どこに行くにしてもアクセスは便利です。
また元有楽町線ユーザーの体験談として、有楽町線は朝の電車もかなり空いています。ピーク時でなければ大体座れていました。同じ有楽町線でも埼玉方面からの電車はいつも満員だったので、「痛勤」が回避できるのも魅力的なポイントだと思います。
- 東京駅：15分
- 池袋駅：27分
- 品川駅：27分
- 新宿駅：29分
- 渋谷駅：26分
1日の乗降客数
東京メトロの乗降客数ランキングでは、渋谷（220,399人/日）を抑えて7位となっています。
ここ10年で多くのタワマンが建設されたことももちろん影響していますが、豊洲は三井不動産を中心とした長期的な街づくりで、オフィスの建設や企業の誘致も積極的に行っています。その甲斐あって、街としての盛り上がりを見せていると感じています。
単なる住宅地となると平日昼間の人の流れがなくなり、商業や飲食店は栄えません。平日昼間も人の流れが生まれる設計にしていることで多くの乗降客数に繋がっています。
また現在有楽町線の延伸の調整が進められています。具体的には住吉方面まで北側に有楽町線を延伸させるというものです。
鉄道延伸の話は、中々現実性のないものが多いですが、この計画は非常に実現性の高い計画として注目されています。
豊洲に住んでいて不便なのは北側への移動手段が門前仲町行きのバスくらいしかないことなのですが、鉄道延伸で北側へのアクセスが良くなると非常に便利になりますし、住吉方面から豊洲へ来る人も増えることが想定されますので、駅力向上に大きく寄与します。
- 豊洲駅：227,843人
飲食店の数（食べログ調べ）
街の成長規模にしては飲食店の数が少ない印象です。近年急速に成長を続ける豊洲ですが、街としての歴史は浅いため、昔ながらの飲食店が少ないことが影響しています。
個人経営の飲食店を食べ歩きたいといった方は豊洲には向かないと思います。一方で、多くの飲食店はららぽーとを中心に比較的子連れでも入りやすいチェーン店が多い印象です。
子連れでの外食はハードルが上がりますので、子連れでも入りやすい店が多くあるのは、子育て世帯にとってはプラス材料です。
- 豊洲駅：313店舗
近隣スーパー
ららぽーとの1Fにアオキが入っています。規模は十分ですが、少し高級志向な商品ラインナップになっています。
期待されるのは、本マンションの敷地内に同時に建設されるスーパーです。まだどのテナントになるかは決まっていないようでしたが、同じ敷地にスーパーができるのは非常に便利です。
そこそこの規模になりそうなので、日常使いはマンション隣のスーパーになりそうです。
- アオキ
- 新設されるスーパー
学校区
本マンションの隣に豊洲西小学校があります、徒歩4分です。元々豊洲西小学校はキャパオーバーだったのですが、東急不動産が本マンション用に仕入れた土地を豊洲西小学校に提供し、新たに校舎を建設することになっています。
マンションの隣が小学校だと子どもの通学も安心です。
豊洲西小学校はまだできたばかりで非常に綺麗な小学校です。プールやトレーニングルームといった一部施設を地域の方に開放しているので、小学生の子どもがいない家庭も嬉しいです。
- 豊洲西小学校
一方で中学校は有明西学園になります。とても歩いて通学できる距離ではないので、ゆりかもめでの通学になるのではと思います。
このエリアだと中学受験が多そうなので、中学校の校区は関係ないかもしれないですが、個人的には中学校が遠い（しかも歩いて通えない距離）のはマイナスです。
待機児童数、入園決定率
江東区の入園決定率は23区平均である71.8％を超える結果となりました。待機児童数は隠れ待機児が考慮できていないことから、保育園の入園のしやすさを正確に反映できている指標ではないと思っていますので、参考程度に留めておくのが良いと思っています。
また豊洲駅周辺は近年のマンション建設ラッシュと子育て世帯向けの街づくりの影響で、子どもが急増中です。本マンションも子育て世帯が多く入ることは間違いなく、今より保活の状況は悪化する可能性が高いですので、その前提でリサーチが必要です。
入園決定率：80.0％
待機児童数：51人
保活のミカタより抜粋
公園
ららぽーと前にある豊洲公園は最近改修？も終わって綺麗な芝生が一面に広がっていました。多くの子どもが走り回っており、我が子も安心して遊ばせることができそうです。
都内の公園だと狭かったり、下が砂利まみれだったり、公園のすぐ横の道路の車通りが多かったり、安心して子どもを遊ばせづらいのですが、そのような心配が一切ありません。
公園から運河の眺めも最高で、子どもが遊んでいる間、大人たちは運河の絶景を楽しむことができます。晴海三兄弟も思う存分楽しむことができます。
豊洲六丁目公園も広くて使いやすい公園ですが、豊洲公園の前だと霞んでしまいます…なんて贅沢。
子育て世帯や将来子どもを考えてらっしゃる方は是非現地をご覧ください。気持ちの良い雰囲気は多くの方にとって魅力的に映ると思います。
- 豊洲公園
- 豊洲六丁目公園
- 豊洲六丁目第二公園
災害危険度
形成された年代が新しく、沖積層を中心とした地盤です。主に海面下での堆積物でできているため、軟弱な地盤となっています。
しかしながら、新たに開発が進んだ街ということで災害のリスクはかなり低いです。運河沿いではありますが、内陸に位置する場所なので津波のリスクも低く、災害危険度は低いです。
以下は、都内5,177丁目中の順位で、順位が低いほど危険度が低いことを表します。
建物倒壊危険度：4919位 ランク1
火災危険度：4749位 ランク1
総合危険度：4767位 ランク1
地震情報サイトより抜粋
共用部
1Fから4Fまでのシャトルエレベーターがあり、4Fに共用施設が集中しています。4Fから各階のエレベーターに乗り換えて住戸階に向かいます。
エントランスを4Fとしたことで、ゆとりある豪華な作りになっています。
本マンションには多くの子育て世帯が入ることが想定されますので、キッズルームも十分な大きさがあります。
フィットネスルームは南西側を向いていて開放感がありそうです。今のところ利用料は無料で利用できるようです。
コロナの影響で外のジムに通いづらいので、マンション内にフィットネスルームがあると便利です。
コワーキングスペースです。在宅勤務が広がっている中でずっと自宅に引きこもっていると自分も家族も落ち着けなかったりしますので、共用施設にこのようなスペースがあると使い分けができて、とても助かります。
パーティールームです。自宅に友達を呼ぶことになった際も家に呼ぶのはお互い気を使います。
割り切ってパーティールームにしてしまえば、お互い気を使うことなく思いっきり楽しむことができます。キッチンも広々していてここで料理を振る舞っても良さそうです。
ゲストルームが3つあります。4Fですが眺望が抜けているので、開放感があります。我が家もよくゲストルームは使いますが、ゲストルームがあると親戚が遊びに来た際もゲストルームで宿泊してもらえるので、お互い気を使うことなく楽です。
こちらは33Fになりますが、スカイラウンジがあります。アルコールと簡単な軽食が提供されるとのことです。
こう言ったスカイラウンジは初めは興味本位で皆行くので混雑するものの、しばらくするとあまり使われなくなると聞きますが、本マンションのスカイラウンジがどうなるのか気になります。
しかし絶景を拝みながら飲むお酒は格別だと思いますので、個人的には行ってみたいです。
非常に充実した共用施設です。湾岸エリアのタワマンはどこも共用施設が豪華すぎるので、それらと比べると標準的なのですが、一般的なマンションと比べれば、間違いなく充実した施設であると言えます。
専有部
専有部の設備仕様は、価格なりに豪華なものであると感じました。
- 天井カセットエアコン有
- キッチンまで床暖房有
- キッチン、カップボード、洗面台が御影石
- ミストサウナ有
天井高も2,650mmと高くて開放感がありますが、サッシ高が2,100mmだったのは眺望がいい部屋が多いだけに少し残念です。
各部屋に防災倉庫が設置されています。防災倉庫なので防災に関するものしか格納することができないルールがあるようですが、トランクルームよりも一回り大きい収納スペースが各部屋の隣に設置されています。
価格
全体の平均は坪400万前後と豊洲エリアでは最高レベルです。販売当時は高すぎると言った声が多かった印象ですが、その後周辺マンションの相場がどんどん上がったため、価格も妥当であると評価されてきたような印象です。
昨年から販売が開始されていることもあり、マンション内でのいい部屋は当然ながら既に売れてしまっています。
眺望と価格のバランスがいい北東向き、北西向きはもうかなり売れてしまっており、残りはわずかになっていました。
逆にレインボーブリッジビューで眺望がいい代わりに単価の高い南西向きはまだ半数以上残っていました。南西向きは新豊洲にある住宅展示場周辺の再開発の可能性が残されており、タワマンが立つことがあれば、眺望に大きく影響するので注意が必要です。
個人的にこれから本マンションを検討される方におすすめするのは北東向きと北西向き住戸です。
豊洲駅やシエルタワー側の北東北西向きは本マンション内では個人的に一番面白みのない眺望です。本マンション内で比較すると面白みはないですが、他マンションと比較した時の開放感は十分にあります。眺望に面白みもないことは東急も理解しているので、価格を安くしてくれています。
北西北東向きはゆりかもめ向きなのですが、ゆりかもめは音もたいしたことないですし、いわゆる線路向きのデメリットは限定されます。しかしながら北西北東向きは広々とした豊洲公園が目の前にあるおかげで開放感がありますし、よほどの事がない限りは眺望も確保されます。
公園、運河の先には晴海三兄弟や都心の夜景も見えて、昼も夜も眺望を楽しむことができます。レインボーブリッジももちろんいいのですが、北西北東向きの眺望は個人的には一番好きな眺望です。
にも関わらず、最も安い単価設定（南西＝南東＞北東＝北西）となっているのは検討者としてはラッキーです。私なら間に合うのであれば、北西向きを選びます。
このマンションの大きなポイントは豊洲駅徒歩4分の立地なので、眺望を多少諦めて割安で購入するというのは、合理的な選択であるように思います。
後述しますが、本マンションは同じ間取りでも階によってバルコニーのガラスが異なります。しかしながらそこに価格差は1円もありません。
なので当然ではありますが、バルコニーが透明ガラスで眺望を楽しめる部屋から売れていっており、今残っている住戸は基本的にはバルコニーは透明ガラスではありません。
尚、本マンションは基本的に階あたりの価格差をほぼ一律で20万としています。この価格差であれば予算の許す限り上の階を選んだ方が、資産価値の観点からは望ましいと考えます。
- 北西 31F 60㎡ 2LDK 6,500万円（坪357万円）
- 北東 31F 57㎡ 2LDK 6,370万円（坪363万円）
- 南東 43F 61㎡ 2LDK 7,850万円（坪424万円）
- 南西 31F 61㎡ 2LDK 7,920万円（坪428万円）
周辺相場
本マンション裏にある、スカイズとベイズがヒットしました。
築7年と5年なので、年4万/坪の減価を考慮すると＋坪20〜30万、駅近かつ商業一体開発を考慮すれば、今の相場感からすると坪400万は妥当なラインと言えます。
個人的な好みですが、スカイズとベイズは非常に魅力的なマンションです。今までスーパーへの距離が大きなデメリットとしてあったのですが、今回新たにスーパーが新設されるということで、この2つのマンションはそのメリットを享受することができます。
今も中古価格が順調に上がっていますが、スーパーが完成すると改めてその価値が見直される可能性はあると思います。
検索条件：45平米以上、2K~3LDK、駅徒歩15分以内、築10年
- スカイズタワー＆ガーデン 築7年 新豊洲駅5分、豊洲駅12分 72平米：7,480万円（坪342万円）
- ベイズタワー＆ガーデン 築5年 新豊洲駅6分、豊洲駅11分 77平米：7,980万円（坪342万円）
ポジティブポイント
子育て世帯には、是非見ていただきたいマンションです。
目の前にららぽーとと公園が広がり、徒歩10分圏内でシビックセンター（出張区役所）、図書館、昭和大学病院、バスターミナル、スーパービバホーム（ホームセンター）どこでもアクセスすることができ、ベビーカーでも気にすることなく移動ができます。
いくら駅近と言っても小さい子どもを連れて電車で移動するのは大変ですので、豊洲から出ることなく生活の全てが完結するのは魅力的です。
また、周辺の開放感も段違いです。東京はゴミゴミした街が多く、私のような田舎者は息が詰まってしまうのですが、豊洲は空が広くて生活しやすいと感じます。
ネガティブポイント
本マンションは東急不動産のフラッグシップとなるマンションを目指しています。そのため外観のデザインにも拘っているのですが、その弊害がバルコニーに出ています。
住戸によってバルコニーガラスのデザインが異なります。クリアガラスの住戸もあれば、乳白色で外が見れない住戸や格子になっている住戸もあります。
眺望が本マンションの良さの一つでもあるのですが、クリアガラスのバルコニーでない住戸は外が見えづらいです。プライバシーが確保されているとも言えますがこのマンションに住う方は眺望を求める人が多いので、クリアガラスのバルコニーの部屋はほぼ完売となっています。
さらにバルコニーに洗濯を干すことも物を置くこともNGです。
洗濯物に関しては、ドラム式洗濯機ユーザーの我が家ではすでにバルコニーに洗濯物を干すことがほぼないので影響はないですが、物を置くこともNGなのは残念です。眺望に抜け感があるだけにバルコニーに椅子や机を出して眺望をより楽しみたかったのですが、本マンションではそれができません。
ドラム式洗濯機の良さについてこちらで解説しています。
さいごに
眺望がいい住戸が多いだけに、バルコニーのガラスと物置きNGが残念でした。
しかしそれを除けば、豊洲駅徒歩4分の立地で徒歩でどこに行くにも便利。目の前の公園も大きくて、スーパーも敷地内に新設されるなど子育てには良い環境で非常に魅力的なマンションだと思います。
10年近く開発が進んできた豊洲エリアの開発はこれから落ち着いてくることが予想されます。
特に駅近のマンションはもう敷地もないことから今後開発の期待はできません。そうなると将来的にも豊洲駅近の最も築浅マンションとして君臨し続ける可能性が高く、資産性の維持にも期待できます。
利便性はもちろんのこと資産性も期待できるマンションであると考えられますので、月々の支払いが問題ない方であれば、購入検討をされても良いかと思います。
販売当初は少々割高だと言われていましたが、周辺マンションの相場上昇につれて価格の妥当さが認められてきて販売も加速しているようです。コスパの良い北東、北西は残りわずかとなっているので、ご興味のある方はお急ぎください。
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