決算資料から見るデベロッパー特徴まとめ(メジャー7)

メジャー7 マンションあれこれ
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はじめに

マンション購入で切っても切れないのがデベロッパーの存在です。マンション選びを開始した頃は、デベロッパーについて全くの無知で、デベロッパーが何をしていて、どのような会社があるかも分かりませんでした。

しかし色々と調べていく中で、デベロッパー毎に販売の手法やスケジュールなど特徴があることを知りました。

特に新築マンションを購入するに置いて、デベロッパーの特徴を知ることは重要ですので、今回は各社の決算資料を切り口に主観たっぷりで比較をしてみたいと思います。

デベロッパー何それ?という方はデベロッパー 毎の販売の特徴だけでも知っていただくだけでもきっと今後の役に立つと思います。まとめると、すみふは第一期に必ず買ってください

デベロッパーとは

不動産開発業者のことです。土地を仕入れて開発計画を策定します。開発計画に基づき、建物の建設はゼネコンと呼ばれる建設会社に発注を行い、マンションの販売は子会社の販売会社に委託を行うケースが多いです。

リスクを負って土地を仕入れて全体の企画を行うのがデベロッパーですので、開発や販売に置いてはデベロッパーの特徴が色濃く現れることとなります。

首都圏のマンションの場合だと以下メジャー7と言われる大手7社が販売の大半を占めています。( )はマンションブランド

  • 三井不動産(パークホームズ)
  • 三菱地所(ザ・パークハウス)
  • 住友不動産(シティハウス)
  • 東急不動産(ブランズ)
  • 東京建物(ブリリア)
  • 野村不動産(プラウド)
  • 大京(ライオンズ)

今回はメジャー7の中から、大京を除く6社を比較してみたいと思います。(大京は2019年にオリックスの子会社となり、単体での決算発表がなかったため)

業績

注意:これからご紹介するのは、素人のサラリーマンである私がザッと各社の決算短信を読んだ感想になります。理解が不十分な点が多々あるかと思いますので、暖かい目で見守っていただければと思います。

会社名売上営業利益営業利益率
三井不動産1,905,642280,61714.7%
三菱地所1,302,196240,76818.5%
住友不動産1,013,512234,33223.1%
東急不動産963,19879,3128.2%
東京建物323,03652,41016.2%
野村不動産676,49581,90512.1%
各社2020年3月期の決算短信より(東京建物のみ2019年12月期) 金額の単位は百万円

売上規模が最も大きいのは三井不動産でした。マンション販売に加え、ららぽーと等の大型商業施設も多数運営しており、その賃料等もあることが要因かと思います。

営業利益率のトップは断トツで住友不動産。デベロッパーが儲けているということは、消費者は…

この数字を見る限りは、数多くの案件をこなし規模感もありつつ、利益率は低い(=消費者へ価格転嫁していないとも考えられる)三井不動産のマンションが最もコスパが良いのでは?と思えてしまいます。

業績(マンション販売事業抜粋)

会社名売上営業利益営業利益率利益に占めるマンション販売事業比率
三井不動産268,66129,62411.0%10.6%
三菱地所389,00825,9466.7%10.8%
住友不動産324,96747,37414.6%20.2%
東急不動産190,8008,5004.5%10.7%
東京建物131,29715,84612.1%30.2%
野村不動産334,71024,9057.4%30.4%
各社2020年3月期の決算短信より(東京建物のみ2019年12月期) 金額の単位は百万円

マンション販売事業だけを抜粋しました。各社セグメントの分け方が異なるため、純粋な比較はできないですが、全体の業績よりはマンション販売に特化した数字となっています。

三菱地所の利益率の低さが目につきます。言われてみれば三菱地所はいつも比較的お値打ちの単価で販売しているイメージで、キャンセル住戸の値上げ等もあまり聞きませんが、それが利益率にも反映されています。利益率トップは相変わらず住友不動産。やはり高値追求の販売と言われている世間の評判は間違っていないようです。

東京建物と野村不動産のマンション販売事業比率が高いです。マンション販売がこけてしまうと会社の決算に大きな影響を及ぼすのがこの2社です。おそらく販売目標とその達成度合いは厳しく管理されている(特に野村は野村証券の流れを組むと軍隊的…?)と想像されるので、早期販売を目指しがちでしょう。

裏を返せば、現実的な価格で販売を開始し、売れ残りは値引きをしてでも早々に売り切りたいスタンスであると想像されます。野村は利益率も低いのでよりスピード重視に見受けられます。

東急は利益率も利益比率も低いです。やはり本業は鉄道や渋谷を中心としたオフィスであり、不動産はその引き立て役ということでしょうか。

長期借入金と保有土地資産額と支払利息

会社名長期借入金保有土地資産額支払利息
三井不動産1,893,8132,175,70729,382
三菱地所1,278,6782,152,81222,100
住友不動産2,572,1562,558,35619,186
東急不動産907,483728,71210,273
東京建物385,932550,5656,970
野村不動産658,000526,8098,788
各社2020年3月期の決算短信より(東京建物のみ2019年12月期) 金額の単位は百万円

三井、三菱、住友の3社の土地資産額は他を圧倒しています。もちろんこれが全てマンション用地ではないと思いますが、多くの土地をすでに仕込んでいるはずで、これから続々と開発に繋がっていくものと考えられます。

すでにこれだけの仕込みがあるので、これから仕込む土地が実際にマンションとして販売されるのは一体いつになるのでしょうか。マンション価格は中々下がるとは思えません。

注目すべきは住友不動産の長期借入金と支払い利息です。トップ3社の中でも住友の借入金の多さは抜きん出ており、借入により多額のキャッシュを有しているように見えます。しかも支払い利息額が少ないことからかなり低金利での資金調達を行っていることが想定されます。

住友不動産の余裕ある販売にはこういった背景があるのかもしれません。彼らは低金利で多額の借入に成功しているため、急いで返済する必要がないのです。結果として売り急ぐ必要がないため、利益追求に集中することができます。

デベロッパーの特徴まとめ(完全なる私の主観)

  • 三井不動産:デベロッパーとしての規模は最も大きく、バランスがいい。特に商業施設の運営は他デベロッパーと比べて強い。住居商業の一体開発案件であれば三井だと心強い。
  • 三菱地所:質実剛健で、堅実経営。それがマンション価格にも現れており、比較的良心的な値付けが多い。初めてのマンション購入は三菱地所にしておけば、割高な物件を引く可能性は低い。
  • 住友不動産:多額の借入によりレバレッジをかけて高利益販売を行う。販売期が進むにつれて値上がりし、竣工後販売も厭わない長期販売のスタンスの為、値引きは基本的に期待できない。お得に買うためには第一期での販売がマスト。
  • 東急不動産:マンション販売は、メインの鉄道事業への貢献の位置づけが強い印象。その結果、事業者目線での開発が行われることもあるので、物件選びは注意。親会社のブランドイメージもある為、安易な値引き対応は期待できないが、低い利益率を踏まえると格安のパンダ部屋を提供している可能性も。
  • 東京建物:野村不動産についでマンション販売事業の利益比率が高いことから、販売苦戦期の期末前(10〜11月、決算は12月)は値引き交渉のチャンスがありそう。
  • 野村不動産:スピード重視の販売。その為、現実的な価格で早期完売を狙う。その一方で売れ残りに対しての値引きも十分に期待できる為、早期完売物件は第一期、苦戦を強いられそうな物件は売れ残りの値引き購入を狙うのが得策。(仕様はいいけど、少し割高な物件は値引き購入の狙い目)マンション販売中心のため、マンション販売は得意だが、商業の開発は経験が少ないので住居商業一体開発では注意が必要。

さいごに

完全主観なデベロッパーまとめをご紹介しました。デベロッパー何それうまいの?という方は、ぜひご参考にしていただけましたら幸いです。

もちろんのことですが、マンションは一期一会です。同じデベロッパーでも物件によって全く色が違うこともあるので、個々できちんと見定めることが重要です。

繰り返しになりますが、すみふマンションは第一期に買う、これは鉄則です。

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