はじめに
今回、総武線亀戸駅目の前に建設される再開発タワマン、プラウドタワー亀戸クロスの現地訪問をしてきましたので、備忘録も兼ねてレビューをしたいと思います。
物件概要
野村と三菱のJVマンションとなりますが、プラウドブランドとなる為、メインは野村のマンションとなるでしょう。野村不動産は早期完売を目指す傾向が強いので、価格も現実的なものになることが多く、本マンションも現実的な価格で人気を博しています。
今回、サンストリート亀戸という商業施設の建て替え事業となりますので、マンション2棟に加えて、商業施設と隣接する小学校の増設が行われます。同じ敷地に新規に開発された商業施設と小学校が隣接する上に亀戸エリア最高層ということでエリアNO1となるアツい物件です。
- 所在地：東京都江東区亀戸六丁目31番1他
- 総戸数：934戸
- 敷地面積：22,989.26m2
- 建物竣工：2022年1月下旬予定
- 引渡し：2022年3月下旬予定
- 売主：野村不動産、三菱地所レジデンス
- 施工会社：前田建設
- 管理会社：野村不動産パートナーズ
- 駐車場：252台
- 駐輪場：1,604台
駅距離
亀戸駅まで徒歩2分というのは非常に魅力的です。
マンションを出てすぐ京葉道路があり信号待ちが発生しますが、信号を渡れば目の前です。実際に建設現場から駅まで歩いてみましたが、少し信号待ちをしたのにも関わらず徒歩1分でした。
- JR総武線「亀戸」駅 徒歩2分
立地
主要駅へのアクセス
平日8時着想定の各駅へのアクセスです。池袋、渋谷は30分を超えますが、東京駅まで15分でアクセスできるのは非常に優秀です。新宿→東京が14分ということを考えれば、東京まで15分の利便性がイメージしやすいかもしれません。
特に東京駅周辺は先日発表のあったトーチタワー等大規模開発が目白押しのため、今後魅力がより一層増していくエリアだと思いますので、その東京駅へのアクセスが良いというのは、ポイントが高いです。
しかし、錦糸町で総武線快速に乗り換える必要があります。わずか10分程度ですが、総武線快速の混雑は半端ではないので、覚悟する必要があります。
- 東京駅：15分
- 池袋駅：33分
- 品川駅：26分
- 新宿駅：26分
- 渋谷駅：34分
1日の乗降客数
亀戸駅は、JR総武線がもちろんメインですが、東武亀戸線も通っています。さすが総武線、1日の乗降客数は10万を超えています。
- 亀戸駅：139,946人
飲食店の数（食べログ調べ）
チェーン店も多いですが、飲食店の数も十分です。私はチェーン店大好き人間なので、手軽に外食できる環境があるのはありがたいです。飲食店自体は駅を挟んで逆側にある北側に多めな感じですが、隣接する商業施設にも飲食店は入ると思うので、日常使いはそこに期待でしょうか。
- 亀戸駅：618店舗
近隣スーパー
成城石井は駅を挟んで逆北側のアトレ内に入っていますので、日常使いとしては、新たにできる商業施設になると思います。そこがイマイチの場合、少し歩いてまいばすけっとを使うことになりますので、隣接する商業施設に期待です。
- 隣接する商業施設
- まいばすけっと×2
- 成城石井
学校区
2016年に新設された第二亀戸小学校に隣接しています。小学校が隣接する敷地内にあるのは安心です。特に駅側の京葉道路が割と大きめで車通りの多い道路であることから、そこを通らず通学できるのは特に低学年のお子様を持つご家庭にとっては安心材料になると思います。
- 第二亀戸小学校
待機児童数、入園決定率
江東区の入園決定率は23区平均である71.8％を超える結果となりました。待機児童数は隠れ待機児が考慮できていないことから、保育園の入園のしやすさを正確に反映できている指標ではないと思っていますので、参考程度に留めておくのが良いと思っています。
入園決定率：80.0％
待機児童数：51人
保活のミカタより抜粋
公園
近くには4つの公園がありますが、どれも小さいです。東武亀戸線で一駅の亀戸水神駅の目の前にはかなり大規模な亀戸中央公園があります。
- 亀戸南公園
- 樫川第二公園
- 亀戸東公園
- 亀戸平岩公園
災害危険度
主に海面下での堆積物でできた地層のため、軟弱な地盤です。地震発生時の建物倒壊リスクは高いです。ただ、当マンションは免震構造なので多少は安心です。
地盤を除くと災害リスクは低めです。
以下は、都内5,177丁目中の順位で、順位が低いほど危険度が低いことを表します。
建物倒壊危険度：989位 ランク3
火災危険度：2405位 ランク2
総合危険度：3383位 ランク1
地震情報サイトより抜粋
共用部
エリア最高層ということでランドマークを意識して、エントランスは豪華です。隣接した商業施設に買い物にきた方はきっとこのマンションを見て、羨ましいと思うに違いないでしょう。
また内廊下が採用されており駅周辺の物件と比較すると十分な高級感があります。
共用施設については、控えめな作りです。ゲストルームがあるくらいで大規模マンションにありがちなバーやジムと行った施設はありませんでした。隣接する商業施設にジムが入る可能性もありますし、管理費のかかるような施設は外で賄うスタンスなのかもしれません。
22階に空の間という居住者専用のラウンジが入ります。
専有部
一番の特徴はゆかいふるが導入されていることです。
ゆかいふるとは野村不動産が2019年末にリリースした住戸全体の空調システムで、24時間家中の温度を一定に保ちます。全熱交換器を経由して入ってきた空気が、内部に埋め込まれたエアコンを経由して部屋の至る所に設置された吹き出し口から放出されます。
エアコンの設置が不要で見た目もスッキリですし、何より家中が一定の温度に保たれるというのは、とても快適です。エアコンや床暖房だと設置している部屋しか効果がなく、部屋から出ると気温差にびっくりしますが、そういった不快感がありません。
初めてマンションを購入される方は、私がそうであったように新たにエアコンを買うケースも多いと思いますが、エアコンを買う費用や設置に立ち会う手間隙がかからないのもお勧めポイントです。私は真夏の灼熱の中、エアコン設置工事に立ち合いましたが、地獄でした。（設置いただいた業者さん、ありがとうございます！）
その手間隙のあまり次回からは多少コストがかかってもオプションでのエアコン設置を検討していたくらいなので、引き渡しの段階で空調設備が整っているのは便利です。内廊下であることも相まって、マンション内では寒暖差を感じることなく生活できそうです。
その他設備についても価格に見合った設備となっているようです。気になっている方は、モデルルームで実際に見学されることをお勧めします。
価格
低層階東向きで坪350万です。高層階を含めて全体を慣らすともう少し単価が上がるはずなので、370〜380万くらいでしょうか。
高いですが、亀戸エリアNO1ですので、今後もどうしても亀戸で家を探したいという人がいる限り需要が途切れることはありません。その点ではエリア内では資産性の安定したマンションであると言えます。
特に商業施設の一体開発ですので、買い物に訪れた人たちに常に宣伝ができます。そういった意味では商業施設の出来が、生活利便性と資産性に深く関わってくるので、少し不安は残りますが、野村不動産の腕に期待です。
- 74平米、3LDK、東向き、5F：7,600万円（坪337万円）
- 63平米、2LDK、東向き、1F：6,800万円（坪354万円）
周辺相場
あまり売り出しがなかったのですが、建設地のすぐ東に立っている東京ソシオグランデがヒットしました。
築17年で坪258万円、毎年坪4万の減価とすれば、新築価格は319万円が妥当となります。単純計算では、15％割高となりますが、再開発を含むエリアNO1マンションには10〜20％の上乗せ価値があると思いますので、許容範囲内です。
しかし、東京ソシオグランデも同様に新たにできる商業施設の真横となります。本マンションの方が4Fで直接繋がっているという強みはあるのですが、東京ソシオグランデも再開発のプラス影響を大きく享受することができます。
築17年ですので、これから大きな資産価値の下落は可能性として低く、むしろ値上がりの可能性もあります。脱線してしまいますが、亀戸にこだわりがあってコスパの良い住戸を探している方は、東京ソシオグランデもありだと思います。
検索条件：45平米以上、2K~3LDK、駅徒歩10分以内、築20年
- 東京ソシオグランデ 築17年 飯田橋駅7分 70平米：5,480万円（坪258万円）
ポジティブポイント
駅まで信号渡れば目の前（徒歩2分表記）、商業施設・学校一体開発、エリア最高層・大規模開発と資産価値の高い条件てんこ盛りのマンションとなっております。
また亀戸駅自体も東京へのアクセスもいいので、山手線東側勤務の方には特にお勧めです。
小学校が敷地内かつ商業施設隣接、飲食店も豊富で、生活が便利であることは間違い無いので、小さいお子様のいらっしゃる家庭にもいいかもしれません。
北側住戸だとおそらくいい感じにスカイツリーが見えるのもスカイツリー好きな人にとってはプラスです。
ネガティブポイント
亀戸という街を好きになれるかどうかが一番のポイントかと思います。駅前はごみごみしてますし、建設地見学中も歩きタバコをしている若者がうろついていました。個人的にはマイナスです。
また亀戸駅は東口改札が最寄りとなるのですが、改札からホームまで少し距離があります。その上、階段でホームに登るのですが、エレベーターがありません。
ベビーカーや車椅子、足腰の悪い方にとっては非常に使いづらい改札であり、大きなマイナスに感じました。
また北口側に回らないと東武亀戸線の改札やアトレに行けないのですが、南（東口）から北（北口）への移動が不便そうに感じました。南側で完結できる方は問題ないかもしれませんが、北側には飲食店も多く存在しているようですので、南から北に移動しづらいのも少し不便そうです。
さいごに
魅力的なマンションだと思いました。細かい部分は色々ありますが、総武線駅前でこんな大規模な商業との一体開発は今後中々出てこないと思われます。
総武線主要駅の駅NO1マンションは多くのマンションで値下がりどころが値上がりも見られるので、このマンションも大きな値下がりリスクは低そうです。
あとは、亀戸をどれだけ愛せるかでしょうか。元々亀戸に地縁のあって、亀戸のわちゃわちゃした感じが気にならない人にとっては特にお勧めできるマンションです。
現在第二期の申込が始まっていますので、ご興味のある方は急いでご検討いただくのが良いかと思います。
私自身のマンション購入の実体験に基づき、ノウハウをまとめたのが以下シリーズとなります。初めてのマンション購入の方や、マンション購入を迷っている方はこちらをご覧いただくと何か気づきがあるかもしれません。
マンション購入にお悩みの方は以下著書もお勧めです。
不動産業界は非常に情報が非対称で消費者（購入者）は限られた情報の中で何千万もの買い物をしないといけません。そういった状況を打破したいと元不動産業界に身を置いていた著者が適切なマンション購入について丁寧に開設をしてくれている本です。
まさにタイトルの通り、マンション購入についてのいろはを知ることができます。
コメント