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プラウドタワー小岩ファースト モデルルーム訪問(価格あり)

マンションレビュー

はじめに

今回プラウドタワー小岩ファーストのモデルルームを訪問してきましたので、レビューをしたいと思います。

物件の概要や立地についてはこちらの記事をご覧ください。

プラウドタワー小岩ファースト 現地訪問レビュー【2LDK】 | スムラボ
今回総武線小岩駅徒歩1分の駅近再開発マンションである、プラウドタワー小岩ファーストの現地を訪問してきましたのでレビューしたいと思います。 物件概要 所在地:東京都江戸川区南小岩六丁目2355...

物件概要

  • 所在地:東京都江戸川区南小岩六丁目2355
  • 総戸数:233戸
  • 敷地面積:2,904.85m²
  • 建物竣工:2022年3月下旬(予定)
  • 引渡し:2022年6月下旬(予定)
  • 売主:野村不動産、タカラレーベン、清水建設
  • 施工会社:清水建設
  • 管理会社:野村不動産ソリューションズ
  • 駐車場:88台
  • 駐輪場:408台

建物

共用部

建物全体

廊下内廊下
各階ゴミ置き場
各戸トランクルーム
24時間有人管理

内廊下かつ各階ゴミ置き場が準備されています。

トランクルームは必要であれば4,000円/月でレンタルすることが可能です。数は179個と全戸分準備されてないですが、全戸数の80%くらいはカバーできる数が準備されているので、使いたいけど空いてないことはないように思います。

しかしながら、トランクルームの大多数は4階に集中(75個)し、各階には6個ずつしか配置されていないため、住んでいる階で確保できない可能性があることは要注意です。

2階のメインエントランスを入ると二層吹き抜けで約8mの天井高のエントランスホールがあります。二層吹き抜けとは言え8mは相当な高さだと思いますので、開放感がありそうです。壁面は水をイメージしたデザインとなっており、時間によって色が変わるようです。

公式HPより引用

またエントランスはハンズフリーキー、エレベーターは非接触ボタンを採用しており、エントランスから玄関までどこにも触る必要がない設計となっています。

本マンション建設地はハザードエリアですが、電気設備が地下にあるのは少々不安です。壁を高くする等の対策を講じているようですが、2階以上にあると安心ではありました。

尚、免震構造制振構造となっています。(2021年7月1日追記:正しくは制振構造でした。大変失礼しました。)

共用施設

タワマンとは言え戸数はさほど多くないため、共用施設は少なめです。

ゲストルームは3階に1部屋あります。1泊2,000円+宿泊者×2,000円のリネン代が発生しますので、1泊4,000円〜となります。大型のテレビも設置されており、映画鑑賞も楽しめそうです。

公式HPより引用

同じく3階にコミュニティラウンジがあります。キッチン付きのパーティルームにキッズルームが併設されたような空間となっています。キッズルーム部分についてはボーネルンドが監修しており、デザインやおもちゃも本格的なものが並びそうです。

公式HPより引用

貸切利用がなければフリーで使い放題、貸切利用は1時間単位で料金が発生します。(料金は聞いたけど忘れてしまいました…わかる方いらっしゃればこっそり教えて下さい)

その他はライブラリーラウンジがあります。テレワークにも対応できるように急遽変更をしているようで詳細については未確定とのことでした。

専有部

第一期販売前ですが、既に22階のプレミアムフロア以外はオプション変更ができないとのことです。

それもあって標準の仕様を上げているとのことでした。営業担当の方曰く、プラウドタワー亀戸クロスよりも仕様は良いとのことです。

三面鏡の扉部分にフレームが付いていたり、三面鏡内の歯ブラシ置き場がアルミメッシュトレイになっていたり、コンセントが三面鏡の中にあったり、浴室扉にタオルバーが2本付いていたりと細部までこだわりを感じて好印象でした。

全体

天井高2610ミリ
サッシ高?ミリ
床暖房リビングに設置
換気システム第一種換気
天井カセットエアコン×(プレミアムフロアのみ対応)
エントランスのみハンズフリーキー
玄関前カメラ
窓ガラス一部二重サッシ
バルコニー隔て板ショートタイプ
廊下・トイレ・洗面所床フローリング

キッチン

天板御影石
側面仕上げクロス
水栓標準
ディスポーザー
食洗機◯(浅型)
カップボード×

洗面室・浴室

洗面台天板御影石
洗面室水栓標準
ミストサウナ×
洗濯機上収納

価格

販売価格

第一期売出し予定住戸の坪単価平均は349万でした。南向きの低層階と、北・西向き住戸は次期以降の販売予定となっています。

尚、価格は百万単位までしか決まっておらず、正式確定前とのことでした。そのため、以下価格は間を取って50万単位としております。

次期販売住戸は多くが2LDKとなるので、3LDK以上を検討中の方は第一期を逃すと厳しくなります。

南西

D 3LDK 75.32㎡

価格(万円)坪単価(万円)
87,250318
107,450327
117,450327
127,550331
137,550331
147,650336
157,650336
167,750340
177,750340
187,850344
197,850344
207,950349

E1 2LDK  58.29㎡

価格(万円)坪単価(万円)
95,850332
105,950337
115,950337
126,050337
136,050337
146,050337
156,050337
166,050337
176,150349
186,150349
196,250354
206,250354

F 3LDK  68.91㎡

価格(万円)坪単価(万円)
146,950333
156,950333
166,950333
176,950333
187,050338
197,050338
207,050338

G 3LDK 70.41㎡

価格(万円)坪単価(万円)
147,050331
157,050331
167,050331
177,150336
187,150336
197,250336

H1 3LDK 72.27㎡

価格(万円)坪単価(万円)
147,250332
167,350336
177,350336
187,350336
197,450341

南東

I1 4LDK 86.33㎡

価格(万円)坪単価(万円)
169,850377
1710,050385
1910,250392
2010,350396

I3 3LDK 76.23㎡

価格(万円)坪単価(万円)
77,750336
87,850340

J1 2LDK 60.52㎡

価格(万円)坪単価(万円)
165,850319
175,950325
186,050330
196,050330

北東

K1 3LDK 76.27㎡

価格(万円)坪単価(万円)
57,250312
67,350317
77,350317
87,450321
97,650330
107,650330
117,750334
127,750334
137,850338
147,950342
157,950342
168,050347
178,050347
188,150351
198,250355
208,250355

プレミアムフロア

方角価格(万円)坪単価(万円)
南西2211,250413
2210,250418
2210,850416
2211,650420
南東2214,950473
北東2211,350424

管理費・修繕積立金

K1(76.72㎡)の間取りだと41,300円、㎡あたりだと538円/月になります。

妥当な金額感かと思います。共用施設などコストのかかる施設が少ないため、ランニングコストもさほど高くなっていないようです。

申込状況

全体的に階ごとの価格差があまり大きくないので、高層階に人気が集中しています。数少ない2LDKはほぼ全戸で抽選になる勢いのようです。

3LDKも角部屋に人気が集まっており、角部屋高層階はほぼ抽選。南向き中住戸は新たに販売住戸を拡大(当初は高層階の一部のみでしたが14階まで対象を拡大)したこともあって現時点であればギリギリ無抽選となりそうなレベル感とのことでした。

販売まで2週間程あり、これから申し込みが増えてくることを考えると多くの部屋で抽選となりそうな状況でした。

さいごに

再開発一発目ということで、野村不動産もあまり強気の価格となっておらず、全体的に割安感があります。結果的に多くの住戸で抽選が発生しそうなくらいの人気となっております。

そして7/17(土)が申込書提出〆となりそうです。〆まであと2週間とちょっと、ローンの事前審査等の時間を考慮するとこの記事を見て少しでも購入したいと思った方は、急いでモデルルームの訪問予約をしないと間に合わないスケジュール感となっています。

次期は8〜9月頃を予定しているようです。上でも触れたとおり、第一期で3LDKはほとんど販売してしまうので、3LDKを狙っている人は特にお急ぎください。また第一期では基本的に条件のいい間取りを販売に出しているので、大きな拘りがなければ第一期で決めるのが吉です。

個人的には角部屋に単価が乗っていないので角部屋はありだと思いました。

南西向きは将来的に後発のタワマンと向い合わせになるので、眺望が比較的抜けている北東向きの方が個人的には好みです。(北東向きも駅北側の再開発タワマンが建てば被ります)

公式HPより引用

倍率を無視すれば北東(K1)の高層階が満足度のバランスが良さそうですが、購入できる確率を上げるという観点では、角部屋で一番下の階となる5階も良いと思います。

5階ながら下から覗かれづらいため、外からの視線も気になりづらいですし、坪312万という価格は魅力的です。さらに下の階はトランクルームの場所になる為、下の階への気遣いも不要なのは個人的に嬉しいポイントです。

公式HPより引用(赤丸は筆者編集)

家で過ごす時間が増えると子どもが家ではしゃいで下の階の方にご迷惑をかけることもあるので下を気にしなくていいのは気が楽です。

ご興味のある方は一刻も早くエントリーいただき、まずはモデルルームにご訪問されることをおすすめします。

ご紹介

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