はじめに
今回、有楽町線東池袋駅直結タワマン、プラウドタワー東池袋ステーションアリーナの現地訪問をしてきましたので、備忘録も兼ねてレビューをしたいと思います。
物件概要
野村不動産のマンションとなります。野村不動産は早期完売を目指す傾向が強いので、価格も現実的なものになることが多く、本マンションも現実的な価格と専有部のクオリティの高さで人気を博しています。
有楽町線東池袋駅に直結しながら、池袋駅までも歩いて行ける利便性は注目です。
- 所在地：東京都豊島区東池袋四丁目254番
- 総戸数：248戸 (うち非分譲住戸55戸)
- 敷地面積：2,665.68m2
- 建物竣工：2022年2月下旬予定
- 引渡し：2022年3月下旬予定
- 売主：野村不動産
- 施工会社：前田建設
- 管理会社：野村不動産パートナーズ
- 駐車場：84台
- 駐輪場：363台
駅距離
東池袋駅直結というのは非常に魅力的です。
駅直結マンションは当然ながら数が非常に限られますので、希少性があります。特に新築で駅直結マンションが出てくることは稀なので、新築派で駅直結マンションがいいという方は、急ぎ検討された方がいいと思います。
本マンションは住戸階から直接地下2Fの改札階にエレベーターで降りることができます。エレベーターから降りたら、駅改札階というのは電車利用においては非常に便利です。
そして駅直結が注目されがちですが、池袋駅まで徒歩10分というのも魅力的です。2つの駅を使いこなせば多くの駅に1本で行けてしまいます。
- 東京メトロ有楽町線 「東池袋」駅 徒歩1分（4番出口直結）
- 東京メトロ丸ノ内線 「池袋」駅 徒歩10分
- 東京メトロ有楽町線 「池袋」駅 徒歩10分
- 東京メトロ副都心線 「池袋」駅 徒歩10分
ちなみに4番出口は以下の通り改札に非常に近いです。よくある駅直結は改札から離れた場所の出入り口に繋がっていて、そこから改札まで数分歩かないと行けないケースがありますが、改札の真上に住んでいるような感覚で駅を使うことができます。
立地
主要駅へのアクセス
平日8時着想定の東池袋駅から各駅へのアクセスです。当然ながら徒歩でも行ける池袋駅へのアクセスが突き抜けています。
しかし他の駅に関しては思ったより時間を要する印象です。日常的に新宿や池袋にアクセスすることが多い方は良いと思いますが、山手線東側へのアクセスが多い方は思ったよりも時間がかかりますので注意が必要です。
また埼玉方面から来る有楽町線の朝のラッシュはすごく、特に東池袋あたりではパンパンになっていることも多いと聞きますので、通勤で利用する想定の方は、一度乗車されてみることをお勧めします。
- 東京駅：25分
- 池袋駅：2分
- 品川駅：36分
- 新宿駅：14分
- 渋谷駅：20分
1日の乗降客数
東京メトロで最も乗降客数の多い池袋駅（メトロだけで567,703人/日）がすぐ隣ということもあり、規模は小さいです。
現在有楽町線のみが停車する東池袋駅ですが、豊島区と東京メトロは過去に確認書を交わしています。それは相当の利用者が見込まれるようになったら副都心線の新駅を東池袋に設置することだそうです。
その「相当数」というのが50,000人ではないかとも言われており、本マンション含め、昨今マンション建設ラッシュの東池袋ですので、利用者50,000人達成→副都心線新駅開通という話も出てくる可能性があります。
しかしあくまで可能性で、コロナの影響もあり鉄道会社の収益は激減しているなかで、コストをかけてまで新駅を作る判断がなされるのか、個人的には不安は残ります。
- 東池袋駅：44,120人
飲食店の数（食べログ調べ）
池袋駅東側の飲食店もカウントされているため、凄まじい数字となりました。
やはり池袋駅まで歩いて10分のポテンシャルは半端ないと思います。ただこの3,000店舗の多くは池袋駅周辺立地となるため、ファミリー向けの店舗ではないことが想定されます。
単身、DINKSには最高そうですが、ファミリーの場合は利用できる店舗にだいぶ制限が入るかと思いますので、ご注意ください。
- 東池袋駅：3,008店舗
近隣スーパー
サンシャインシティの中に成城石井と西友が入っているので日々の買い物は困ることがなさそうです。
特に西友はそこそこ規模感のあるスーパーのようなので安心です。
- 成城石井
- 西友
- マルエツプチ
学校区
南池袋小学校まで徒歩9分です。距離感と結構細かい道を歩くことになりそうなので、現地を確認しておくことが望ましいかと思います。
創立して20年前後で校舎は新しそうです。
- 南池袋小学校
待機児童数、入園決定率
豊島区の入園決定率は23区平均である71.8％を超える結果となりました。待機児童数は隠れ待機児が考慮できていないことから、保育園の入園のしやすさを正確に反映できている指標ではないと思っていますので、参考程度に留めておくのが良いと思っています。
また東池袋駅周辺は近年マンション建設ラッシュかつ本マンションの後にも駅直結タワマン建設が予定されています。子育て世帯が増加することはほぼ間違いなく、今より保活の状況は悪化する可能性が高いですので、その前提でリサーチが必要です。
入園決定率：86.7％
待機児童数：16人
保活のミカタより抜粋
公園
イケ・サンパークが近くにあるのは子持ちの親としてはとてもありがたいです。
この夏にOPENしたばかりの公園でとてもきれいです。また多くの子どもが走り回れるほどの大きさもあり、気兼ねなく走り回って遊ぶことができます。都内の中心部にこんな広々とした公園があるのは驚きです。
池袋と聞くと子育てのどうなのか不安に思う方もいるかもしれませんが、イケ・サンパークの雰囲気を実際に見ると安心すると思います。
- 南池袋公園
- イケ・サンパーク
災害危険度
河成礫層の上に関東ローム層がある地層のため、比較的安定した地盤です。特に地震に対する危険度は低い地域です。
この周辺は古い戸建てもまだまだ残っているので、火災のリスクは少し高いですが、どんどん再開発や建て替えが進んでいるので、このリスクは低下方向にあるかもしれません。
以下は、都内5,177丁目中の順位で、順位が低いほど危険度が低いことを表します。
建物倒壊危険度：2594位 ランク2
火災危険度：1884位 ランク2
総合危険度：2660位 ランク2
地震情報サイトより抜粋
共用部
デザインは、東京ミッドタウン、スカイツリー、東京駅等の都市建築を手掛けてきた、日建建設と日建ハウジングシステムということで高級があり、非常にかっこいいです。
足元は石張りで高級感を演出しているとのことで、近くを通る人の目を引くマンションとなると思います。
各階になんと宅配ボックスがあります。
普通は1.2Fにまとめて設置されている宅配ボックスが各階にあるため、重たい荷物が宅配ボックスに入ったとしても部屋まですぐ運べて便利です。
個人的には最近Amazonで注文すると在宅していても宅配ボックスに入れられて取りに行くのが面倒だった経験があるので、自宅階に宅配ボックスがあるのは非常に魅力的です。
共用施設はシンプルで、ゲストルームとスカイラウンジがあるくらいです。周辺になんでもあるので、わざわざ管理のコストをかけてまでマンションの共用施設を豪華にする必要もなかったのだと思います。
専有部
一番注目いただきたいのは、浴室が標準で日ポリ化工ということです。
日ポリ化工はホテルの浴室にも採用されているいわば高級浴室メーカーです。写真を見ていただくのが一番ですが、まるでホテルのようなかっこいい浴室が標準です。これだけでこのマンションを買ってもいいかもと思えます。
当然ながら浴室ミストサウナ付きです。
キッチンも設備のグレードは非常に高いです。
水栓もグローエ社ですし、キッチン天板は石張りです。そしてキッチンの側面は普通のクロスを貼っているマンションが多い中でキッチンの側面部分まで石張りとしているのはお金をかけてくれているな、と感じます。
玄関はラクセスキーとなっており、キーをポケットや鞄に入れたままでもボタンを押すことで開錠することが可能です。鍵をいちいち取り出す必要がないのは便利です。
天カセこと天井カセットエアコンも設置されており、見た目もスッキリかつ、エアコンの設置の手間が掛からないので、こちらも便利です。
正直、占有部は私が今まで見てきた新築マンションの中で、ダントツのクオリティだと思います。もちろんオプションでお金をかけたりリフォームすれば設備をアップグレードすることは可能ですが、コストがかかりますし、その投下したコストは中古販売時にはあまり価格に転嫁されないので、コスパが悪いです。
標準でここまでグレードを上げてくれているというのは個人的に嬉しいポイントです。
価格
私は今回モデルルームに訪問していないので、価格表が手元にないのですが、マンションマニア先生のブログでは、平均坪単価は520万円と言われていました。
この立地とこの設備仕様なのでしょうがない部分はありますが、坪500万はすごい世界だと思います。多くの住戸が億を超えてきます。
しかしながら池袋周辺は再開発がどんどん進んでおり、再開発が続くエリアは基本的に街の魅力が増し、より広域から検討者が訪れるようになるので、時値は上がる傾向にあります。
さらに本マンションの数年後に野村不動産と住友不動産の東池袋駅直結タワマン計画も控えているということで、後発の開発に引っ張られて本マンションの価値は上がることも十分に想定されますので、資産価値の面では悪くないと思います。
毎月の支払いが耐えうるもので、池袋の街が気に入ったのであれば、前向きに購入をしてもいいマンションだと思います。
駅直結も魅力的ですが、サンシャインシティも地下で直結しており、買い物利便性もあるのが他マンションとの大きな差別化になると思います。
周辺相場
本マンションと同じ野村不動産分譲でつい最近販売されていたプラウドタワー東池袋とアウルタワーがヒットしました。
プラウドタワー東池袋は駅非直結のため、駅直結の価値が＋10％と想定すると坪507万なのでそこまで乖離はなさそうです。
アウルタワーは同じく駅直結ですが、築10年なので、年4万/坪の減価を考慮すると新築500万が妥当なラインとなります。本マンションは設備使用も相当豪華ですし、坪520万であれば、割安ということではないですが、妥当な金額かと思います。
検索条件：45平米以上、2K~3LDK、駅徒歩5分以内、築10年
- プラウドタワー東池袋 築1年 東池袋駅5分 60平米：8,390万円（坪461万円）
- アウルタワー 築10年 東池袋駅2分（直結） 57平米：7,950万円（坪460万円）
ポジティブポイント
本マンションのポジティブポイントは分かりやすいです。
- 駅、商業施設直結
- 周辺再開発
- 専有部の豪華さ
地下通路を経由して駅はもちろんサンシャインシティにもアクセスできるのは非常に便利です。
雨の日でも傘をさすことなく買い物に行ける利便性は非常に魅力的で、中古市場に出た時も大きな強みとなります。
専有部の豪華さは上のとおりですが、コロナ渦で家にいるこことが多くなる中で自宅の設備グレードが高いのはQOL向上に大きく寄与すると思います。
個人的には日ポリ化工の浴室は本当に魅力的です。
再開発は以下の通り今後池袋駅を中心にどんどん開発が進む予定です。
池袋といえ個人的には少しゴミゴミしているイメージが強かったのですが、イケ・サンパークをはじめとし、再開発されているところは非常にきれいに生まれ変わっており、歩いてみて気持ちよかったです。
この開発が各所で行われるということで池袋という街の魅力も増しますし、池袋に住みたいという価値観を持つ方が今後増えることが想定されるので、利便性と資産価値の両方を手にすることが期待できます。
ネガティブポイント
再開発の宿命かと思いますが、周辺は古めかしい戸建てもたくさんありました。
周辺の囲まれ感もそこそこあり、目の前に首都高と都電サクラトラムも通っていてマンション周辺は全体的に圧迫感を感じました。低層階を購入する際は注意が必要です。
周辺の雰囲気も単身、DINKSであれば全く気にならないレベルだと思いますが、子どもが一人で歩くには少々心配です。
あとは価格です、周辺相場から見た単価はそこまで割高には思わず、むしろ今後の再開発による値上がりも期待できるのですが、2LDKでギリギリ億を切る、3LDKはほぼ億ションという価格は、いくら低金利とはいえども一般のサラリーマンでは手が出しづらい域まで達していると思います。
さいごに
価格の高さはありますが、その他は魅力的なポイントばかりで、非常に魅力的でした。
そんな魅力もあってか第一次は倍率もつきながら順調に販売されたとのことです。
分譲マンションとはこうあるべきといったマンションだと思いましたので、興味のある方は是非モデルルームの見学をお勧めします。
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