はじめに
今回パークタワー勝どきのモデルルームを訪問しましたので、感想をまとめます。
物件概要
- 所在地：サウス 東京都中央区勝どき４丁目1500番地、ミッド 東京都中央区勝どき４丁目1501番地
- 総戸数：サウス 総戸数1665戸、販売総戸数1109戸、事業協力者住戸556戸、ミッド 総戸数1121戸、販売総戸数570戸、事業協力者住戸551戸
- 敷地面積：サウス 12,015.18㎡、ミッド 10,712.20㎡
- 建物竣工：2023年8月下旬竣工予定
- 引渡し：2024年4月下旬入居予定
- 売主：三井不動産レジデンシャル、鹿島建設（サウスのみ）、清水建設（ミッドのみ）
- 施工会社：サウス 鹿島建設株式会社、ミッド 清水建設株式会社
- 管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス
- 駐車場：サウス 491台、ミッド 329台
- 駐輪場：サウス 2,216台、ミッド 1,144台
ミッド棟、サウス棟に加えて、ノース棟（予定）の3棟のタワマンが建設される一大プロジェクトとなります。マンションだけでなく、本マンションの建設に合わせて勝どき駅まで地下通路が掘られて、駅直結となります。
また人道橋も設置されて晴海方面へ行き来ができる上に、ミッド棟の居住エリアの下にオフィス、商業施設、保育園、スポーツ施設、コワーキングスペースが一体開発されるなど、マンションというよりは小さな街づくりと呼べるような規模感の開発となります。
まずはミッド棟から販売を開始し、来年以降サウス棟の販売が開始する予定です。ミッド棟、サウス棟については、現在建設中ですが、ノース棟はまだ建設すら始まっていません。
ミッド棟、サウス棟が完成した後にノース棟建設予定地に現在建っている黎明スカイレジテルというマンションに現在お住まいの方がミッド棟、サウス棟に移られてから、黎明スカイレジテルを建て壊し、ノース棟を建設する流れとなります。そのため、3棟開発とはなるもののノース棟の販売、引き渡しは数年遅れることになります。
今回はミッド棟を中心にまとめたいと思います。
駅距離
- 都営地下鉄大江戸線「勝どき」駅 徒歩1分 (ミッド)
- 都営地下鉄大江戸線「勝どき」駅 徒歩2分 (サウス)
地下道路を100m以上歩く必要がありますが、勝どき駅直結ということで雨の日も濡れずに駅までアクセスすることができます。
勝どき駅周辺には多くのタワマンがありますが、駅直結は勝どきビュータワーと本マンションミッド棟のみとなります。
今後も多くの再開発でマンション建設が進んで行きますが、駅直結の希少性と利便性は魅力的です。
立地
主要駅へのアクセス
- 東京駅：18分
- 池袋駅：29分
- 品川駅：20分
- 新宿駅：24分
- 渋谷駅：27分
平日8時着想定の勝どき駅から各駅へのアクセスです。主要駅に30分以内でアクセスできます。
私は今まで都営大江戸線を使う機会がほとんどなく、ホームまで地下深くて不便な路線という印象が強かったですが、実際の所要時間を見てみるとどの駅にもバランスよくアクセスすることができます。羽田空港までも約40分でアクセスできる為、飛行機を使う際も便利です。
実際地下深くにホームがある駅が多く、地上からホームまでも結構な時間がかかる駅が多いのですが、勝どき駅は比較的地上から浅いところにホームがあるので、大江戸線の中では使いやすい駅だと思います。
また、地下鉄だけでなく本マンションから徒歩数分のところにBRTの停留所があり、BRTを利用することも可能です。
現状はプレ運行でただの連結バスと言われることも多いBRTですが、2022年度以降に本格運行が開始します。本格運行時に想定されている速達性を実現することができれば、新橋、虎ノ門へのアクセスが非常に便利になります。
一方で速達性が向上しても輸送力の問題も残されています。JR中央線快速：中野→新宿間の輸送量は74,433人/時です。一方でBRTは本格運行開始時で2,000人/時程度、将来的に5,000人/時を目指すレベルです。
本マンションだけでなく、同時期に晴海フラッグの入居も始まります。おそらく約20,000人もの住民が新たに増えることを考えると輸送力に不安は残ります。
1日の乗降客数
- 勝どき駅：102,086人
大江戸線開業当初は約3万人だった乗降客数が周辺の再開発やタワマン建設によって利用者がグングンと増えて、今や10万人を突破しています。
乗降客数は駅力の一つのバロメータであると思いますので、勝どき駅の駅力は開業当初の3倍近くになったと言えます。
今後も周辺にタワマンが建設されますので、引き続き駅力向上による街の盛り上がりが期待できます。
飲食店の数（食べログ調べ）
- 勝どき駅：559店舗
勝どき駅周辺はそこまで飲食店は多くないですが、隣に月島・築地がありますので、そこまで含めると飲食店の数は非常に充実しています。
特に築地については、市場は移転してしまったものの、周辺の飲食店の多くは残っており、味にも期待できます。
月島方面にはマンションクラスター行きつけの「はざま」があります。非常に魅力的なビジュアルで、いつか訪問してみたいと思っている店の一つです。訪問したら高らかに「はざまぁぁぁぁっ」と雄叫びを上げるのがお作法のようです。
近隣スーパー
- ミッド棟1、2F新設
- 東武ストア
- マルエツ（ドゥトゥール下、TTT下）
ミッド棟1、2Fに新設されるスーパーに期待です。2フロア合わせて1,300㎡ということで、十分な規模があります。豊洲のアオキを一回り小さくしたイメージです。
スーパーへも住戸階からエレベーターで直通で、雨に濡れることなく部屋からスーパーに向かうことができます。
B1にコンビニがあって、1F、2Fにスーパーがあれば、日常の買い物に苦労することはなさそうです。
学校区
- 新設小中学校
晴海フラッグ敷地内に小中学校が新設されます。当初は2023年4月に開校予定でしたが、東京オリンピックの延期により、開校時期が延期しました。
晴海フラッグ公式HP上では2024年度開講予定とありますが、晴海フラッグの引き渡しがさらに遅れるようなことがあれば、開校も遅れる可能性があります。
6,000㎡の校庭を有するとのことで、校庭も大きそうですし、新築の校舎に通えるというのは、親目線からしても嬉しいポイントです。
プール、武道場、体育館、校庭は地域に解放される予定とのことです。
引越しに伴う子どもの転校はマンション購入におけるネガの一つであると思いますが、新設学校の場合、みな転校生同士となるので、子どもの心象も和らぐかもしれません。
しかし開校時期が確定していませんので、本マンション引き渡し時に開校していない可能性があります。その場合は、一旦最寄りの月島第二小学校・晴海中学校に通学し、新設学校開校次第転校となる予定とのことです。
引き渡しが4月下旬であったり、新設学校の開校が確定していなかったりと引き渡し時に小・中学生の子どもを持つ家庭にとっては少々ハードルが高い条件となっていますので、子どもの学校問題は十分に配慮する必要があると思います。
中央区は区が指定した「特定校」に通学区域関係なく通学することができる、小学校特認校制度を導入しています。令和3年度の場合だと以下5つの学校が特定校でしたが、いずれも定員以上の応募があり、抽選となっています。（中学校も自由選択制を導入）
- 城東小学校
- 泰明小学校
- 京橋築地小学校
- 常盤小学校
- 阪本小学校
学区とマンションの資産性についてはこちらの書籍で詳しく解説されているので、お勧めです。（以下はアフェリエイトリンクになります）
上記書籍の著者である沖友人さんが運営しているサイト【住まいサーフィン】では、無料会員登録をすれば、各小学校区の平均年収やランキングを無料で公開しています。
資産性の観点で住宅を選ぶ際にはポイントになりますので、ご一読をお勧めします。
待機児童数、入園決定率
入園決定率：57.7％
待機児童数：197人
保活のミカタより抜粋
中央区の入園決定率は23区平均である71.8％を大きく下回る結果となりました。待機児童数は隠れ待機児が考慮できていないことから、保育園の入園のしやすさを正確に反映できている指標ではないと思っていますので、参考程度に留めておくのが良いと思っています。
中央区全体でも人口が増加しており、それに比例して子どもの数も増加しているもののそれを受け入れるだけの保育施設が十分に足りていないと思われます。保活には厳しく、保育園になかなか受かりにくい区です。
現状でさえ厳しい状況なのに、本マンション入居のタイミングで晴海フラッグの入居も始まりますし、そのすぐ後には豊海・月島エリアでのタワマン建設やノース棟の建設も待ち受けており、とても状況が改善するとは思えません。
特に中央区外から引越を行い、保育園入園がマストな家庭は、他の区も含めて検討された方が良いかと思います。
公園
- セントラルラグーン
- 黎明橋公園
- 晴海ふ頭公園
- 豊海運動公園
本マンションの敷地内にセントラルラグーンや芝生が設置されます。セントラルラグーンでは噴水で遊ぶことができ、芝生エリアで遊ぶことも可能です。また芝生エリアではBBQを楽しむことができます。（詳細未定）
駅直結ながら、本マンションは2面が運河に面しており、車通りも少なく落ち着いています。一般的な駅直結マンションだと大通りに面していてマンション周辺は小さな子ども1人で遊ばせづらいケースが多いですが、本マンションは少し距離のある駅直結のおかげで、駅直結ながらも静かな住環境を確保しています。
豊海公園は最近リニューアルされて非常に綺麗になっていますし、晴海ふ頭公園は晴海フラッグと合わせて新たにできる公園で規模も大きいです。
都心にいながらも近くに綺麗で大きい公園が複数あるのは、子どもを持つ親からするとポイントが高いです。
災害危険度
以下は、都内5,177丁目中の順位で、順位が低いほど危険度が低いことを表します。
建物倒壊危険度：2134位 ランク2
火災危険度：3375位 ランク1
総合危険度：4767位 ランク1
地震情報サイトより抜粋
形成された年代が新しく、沖積層を中心とした地盤です。主に海面下での堆積物でできているため、軟弱な地盤となっています。
地震が起こった際に揺れが大きくなる可能性がありますが、ミッド棟は免震構造なので、多少は安心です。（サウス棟は制震構造になります。）免震構造の方がコストをかけた作りになっているので多くの人に好まれます。
周辺には築古の家屋もいくつか存在しますので、多少の建物倒壊危険がありますが基本的に災害危険度は低いです。
共用部
免震構造、内廊下、各階ゴミ置き場となっています。トランクルームもありますが、部屋の隣ではなく、部屋によって場所や大きさが違うのでご注意ください。階によっては住戸とは別階にトランクルームがある部屋もあるので、営業担当の方に確認するのが確実です。
共用施設
本マンションはミッド棟、サウス棟それぞれに非常に多くの共用施設があります。ミッド棟とサウス棟の共用施設は相互利用可能となっている為、ただでさえ豊富な共用施設をまさに文字通り倍楽しむことができます。ただしゲストルームのみは相互利用不可となっています。
ミッド棟
ミッド棟は、コワーキングスペースが3Fにあるのを除けば、全ての共用施設を8Fにまとめています。
| 施設名 | 利用可能時間 | 利用料 | 備考 |
| ウェルカミングラウンジ | 24時間 | 無償 | 軽食可 |
| スタディラウンジ | 24時間 | 無償 | 軽食可 |
| キッズパーティルーム | 24時間 | 無償 貸切1,000円/時 | 軽食可 貸切ならアルコール可 |
| シアタールーム | 10:00~22:00 | 500円/時 | 軽食可 |
| フィットネスルーム | 24時間 | 無償 | |
| ゴルフレンジ | 10:00~22:00 | 1,000円/時 | 軽食可 |
| プライベートサロン | 9:00~22:00 | 1,000円/3時間 | |
| ゲストルーム | 昼：11:00~15:00 夜：15:00~翌10:00 | 1,500円/回 8,000円/回 | 昼寝具使用の場合は4,000円/回 |
| コワーキングスペース | 8:00~22:00 | 200円/人・日 1,200円/戸・月 | 中央区在住者は10:00~18:00、500円/日で利用可能 |
ウェルカミングラウンジからはセントラルラグーンや運河を眺めることができます。
フィットネスルームは90㎡と広々しています。運河を眺めながら気持ちよく汗を流すことができます。またWi-Fiやスピーカーを完備したパーソナルスタジオもあり、パーソナルフィットネスを満喫することもできます。
3Fに300㎡のコワーキングスペースがあります。会議室、個室ブース、リフレッシュスペースなど様々な空間を備えています。
さらにWi-Fi、コピー機、電話ブースもあり、個室ブースには電源コンセントや大型モニターもあるので、リモートワークを行うにはぴったりです。スタディルームがいっぱいの時にもここで子どもが勉強することもできそうです。
サウス棟
サウス棟については、現状共用施設の詳細について案内がないので、情報が少なめです。
一部施設を中央区在住者に開放しますが、年齢、時間、曜日を限定した開放となるようです。
| 施設名 | 利用可能時間 | 利用料 | 備考 |
| キャナルフィットネス | 24時間 | 無償 | 中央区在住65歳以上：10:00~17:00 500円/時 |
| キャナルラウンジ | 24時間 | 無償 | 上記利用者は無料で利用可能 |
| キャナルカフェ | 9:00~20:00 | 無償 | 一般第三者利用可 サービス提供は有償 |
| キャナルスタジオ | 9:00~20:00 | 無償 貸切1,000円/時 | 中央区在住65歳以上：10:00~17:00 貸切2,000円/時 |
| グリーンサイドコテージ | 9:00~20:00 | 無償 貸切1,000円/時 | 中央区在住65歳以上：10:00~17:00 貸切2,000円/時 |
| プレイグラウンド | 24時間 | 無償 | |
| ランドリー | 24時間 | 無償 | 機器使用による費用は有償 |
| ゴルフレンジ | 10:00~22:00 | 1,000円/時 | |
| ブックコリドー | 24時間 | 無償 | |
| キャナルテラス | 24時間 | 無償 | 外部テラスは9:00~20:00 |
| ゲストルーム | 昼：11:00~15:00 夜：15:00~翌10:00 | 1,500円/回 8,000円/回 | 昼寝具使用の場合は4,000円/回 |
| カンファレンスルーム | 10:00~22:00 | 1,000円/回 | |
| ルーフトップラウンジ スカイデッキ | 9:00~22:00 貸切：17:00~22:00 | 無償 貸切80,000円/回 | 貸切利用は平日のみ |
| BBQガーデン | 未定 | 未定 |
サウス棟の1番の目玉といえば、53Fにあるルーフトップラウンジとスカイデッキです。
テラスでの飲食は禁止なマンションもある中で、地上53Fというマンションの共用施設としては恐らく最高峰の高さにあるスカイデッキから眺望を楽しみながら飲食を楽しむことができます。
眺望イメージがないので、あくまで想像ですが方角的には正面にスカイツリーが見え、左手側にギリギリ東京タワーが見えそうです。
サウス棟にしかないスカイデッキですが、ミッド棟契約者でも利用できるのはミッド棟契約者からすると嬉しいポイントです。
しかもこのスカイデッキは80,000円/回で貸し切りが可能です。貸し切りは平日限定なので、利用されるシーンは限られそうですが、ちょっとしたパーティーができそうなロケーションなので需要はありそうです。貸切が平日限定のため、土日は一般利用の方も使えるので安心です。（暫くは大混雑になりそうですが・・）
専有部
ネットでは設備仕様のグレードの低さで騒がれていましたが、個人的には気になりませんでした。ただ坪400万を超えて、多くが億ションとなるマンションにしては仕様は低めであることは否めないです。
- 天井高2,650ミリ、サッシ高2,270ミリ
- 食器棚（食器棚は人工大理石）
- キッチン天板フィオレストーン
- ディスポーザー
- 食洗機
- T2サッシ
＊間取りによって設備が異なる場合がありますので、詳細は営業担当の方にご確認ください。
モデルルームの印象としては、天井とサッシの高さは開放感があって良かったです。
自身の体験として、以前住んでいたマンションはサッシの高さが高く、開放感があり天井とサッシ高がもたらす開放感を失って（＝引っ越しして）から初めて気付きました。
なので、それ以来天井高とサッシ高は気にするようにしているのですが、本マンションは他マンションと比べてもかなり高い水準です。（ミッド棟も低層階は少し天井高が下がり、サウス棟はさらに天井高が下がるとのことですので、ご注意ください。）
玄関前のカメラが未設置であることもネットで騒がれておりましたが、15,000円のオプションでつけることが可能となりました。
バルコニーガラスは基本透明です。（スモークがかったものもあるが透明に近い）バルコニーのガラスが透明じゃないと部屋の中から眺望を楽しむことができず、せっかくのタワマンの開放感を十分に感じることができません。本マンションは基本的に透明なので、個人的に嬉しいポイントです。
注意すべき点は、間取りによってバルコニーにコンクリの立ち上がりがあり、0・300ミリ・600ミリの3種類があります。ちなみに74Csのモデルルームのバルコニーで再現されているのが、300ミリです。
外観デザインが目的なので同じ住戸内でも場所によって立ち上がりの高さが違うケースもある為、ご注意ください。立ち上がりは立面図から読み取ることもできますが、なかなか労力がかかりますので営業担当の方に聞くのが一番です。
価格
第一期で販売対象となった住戸の価格一覧です。モデルルームに行っても価格を教えてくれないデベロッパーがいる中で、全ての価格をネットに開示してくれる三井不動産の販売スタンスには好感を持ちました。
第一期で販売された住戸の平均は約425万となっています。
一般的には低層階は高層階よりも安く販売されるので、平均価格はさらに下がる可能性が高いですが、第一期の価格はコロナの影響もあり、慎重に値付けしたという話もありますので、次期以降値上げとなる可能性もあります。
低層階は地権者の方が多く、販売対象となる部屋は少ないので低層階を狙っている方は狭き門となっています。特に低層階は1R、1LDKといった小さめの住戸が多く、3LDKは供給がかなり少ないので、3LDK希望の方は、早々に購入検討されることをお勧めします。
＊2021年1月28日追記
第一期二次の価格表が発表されましたので追記します。
登録受付期間は2021年1月29日（金）～2021年1月31日（日）、抽選日時は2021年2月1日（月）午前10時30分〜となります。
管理費・修繕積立金
70Anw(70.32㎡)の間取りだとインターネット利用料も込みで34,550円/月、平米あたりだと490円/月になります。
これだけ豪華な共用施設の多くを無料で使えることを考えると、妥当な金額です。共用施設の利用を全くしない人からすれば少し割高に感じるかもしれません。
方角毎の特徴
西
真正面に東京タワーや浜離宮庭園が見えます。
本マンションで最も魅力的な眺望であると言えますので、その分単価も高いです。左手側はサウス棟が被ってくるので、南西の角部屋の一面はサウス棟と向かい合わせになります。
一方で北西の角部屋はサウス棟の向かい合わせも回避し、北側にあるスカイツリーも見ることができるので第一期販売住戸の中でも単価が盛られています。
北
スカイツリービューの方角ですが、建物に隠れてしまうので全体を見ることはできません。また高層階でないと頭の部分すらも見えないのでご注意ください。
勝どきビュータワー方向となりますが、距離が離れているので気にならないと思います。開放感のある眺望です。
北西
西向きのようにど真ん中ではないですが、東京タワーと浜離宮庭園が見えます。北向きと同様に勝どきビュータワーが視界に入りますが、気にならない距離感です。
北向き同様に開放感のある眺望です。
北東
現在は眺望は抜けていて、高層階だとスカイツリーと運河を楽しむことができるので恵まれた眺望です。
しかしながら今後ノース棟が建設されると目の前に被ってきます。ノース棟は29F建てを予定（変更の可能性はあります。詳しくは営業担当の方にお問い合わせください。）しているので、30Fを超えてくると、ノース棟の被りも気にならないかもしれません。
この方角は第一期での販売がありませんでしたので、次期以降の販売となります。ノース棟を超えるか否かで単価が大きく異なりそうです。
さらにノース棟以外にもノース棟の奥（北東側）で再開発の勉強会が立ち上がっています。現時点で再開発が確定しているわけではなく、あくまで検討を進めているものなので、将来どうなるかは未定ですが、そこそこまとまった土地となっていますので、ノース棟の奥により背の高いタワマンが建設される可能性はあります。
南東
ドゥトゥールとベイシティ晴海スカイリンクタワーが目の前にくる眺望となります。バルコニーから右側（南西）を見ればレインボーブリッジもわずかに見えそうです。
モデルルームの眺望シミュレーターだと非常に圧迫感を感じますが、モデルルームで実際の距離感を再現しています。モデルルームから外の景色が見えるのですが、窓から見えるホウスイの倉庫？との距離感がほぼ同等の距離感とのことでした。
いずれのマンションとも真正面で向き合うことはなく約130mほど離れており、モデルルームの印象からしても個人的にはそこまで気にならないように思います。（個人差があると思いますが・・）
晴海スカイリンクタワーの後ろにホテルとオフィスの建設が予定されています。
南
多くの住戸で眺望の大半がサウス棟と被ります。
サウス棟以外にもドゥトゥールも視野に入ってくる為、眺望は最も厳しい方角です。眺望を重視する方にはお勧めできません。
その割には、単価もあまり抑えられているわけではないので、少々割高に感じます。
周辺相場
- THE TOKYO TOWERS 築12年 勝どき駅5分 63.33平米 6,980万円（坪363万円）
- 勝どきザ・タワー 築4年 勝どき駅6分 73.79平米 8,690万円（坪388万円）
- ドゥドゥール 築5年 勝どき駅9分 57.49平米 6,980万円（坪400万円）
勝どき駅周辺には大型のタワマンが複数ありますがどのマンションにおいても、年4万/坪の減価を考慮すれば、坪400~420万が新築での妥当なラインとなりました。
さらに本マンションは駅距離で有利な上に、駅直結かつ商業・オフィス一体開発という付加価値が加わることを考えると坪425万という価格はむしろ割安のように感じます。
勝どき周辺で見るとブランズタワー豊洲が約坪400万、シティタワーズ東京ベイの現在販売中の住戸も約坪400万なので、坪425万は違和感のない価格です。
ポジティブポイント
駅直結
利便性、資産価値の両面から魅力的です。
たまたま本マンションのモデルルーム訪問日に台風が直撃し、とんでもない雨風に見舞われました。台風でびしょ濡れになり改めて、雨の日でも傘すらいらない駅直結の良さを感じることができました。
特に我が家は子どもがいる為、荷物が多くなりがちです。そういった環境下だと傘不要で動けることはより魅力的でした。
さらに駅までの導線も良いです。住戸階からエレベーターでB1Fまで一気に下りることができます。そこからエスカレーターで1階下りて地下道を進めば駅の改札に到着します。
通常だとマンションの1Fまで降り、駅まで行ってそこからB2Fまで階段で下りてようやく改札にたどり着きますが、駅直結が故に改札までの導線がスムーズです。
さらにB1Fにコンビニやメールボックスがあり、コンシェルジュもいる為、家までの導線上で買い物や宅配物の受け取りを済ますこともできるので効率的です。
商住職一体開発
B1F~3Fにはスーパー、コンビニ、クリニックモール、保育所、スポーツ施設、各種テナントが入ります。日常生活で最低限必要なものはマンション内で完結するのは便利です。テナントについても新たに三井がリーシングを行うとのことで、魅力的なテナントが入るのではと期待しています。
4F~7Fはオフィスとなります。オフィスがあることで、昼の人の賑わいに繋がります。
デザイン
完全に主観となりますが、2棟のマンションのデザインに魅かれました。デザインは東京ミッドタウン日比谷のデザインにも関わったホシノアーキテクツの星野裕明氏が担当しています。
私は東京ミッドタウン日比谷の曲線の感じが好きだったので、ミッド棟の曲線のデザインにも魅力に感じ、そこに住むことができるということにも喜びを感じました。
ただし駅直結だとなかなかマンションを拝む機会がないのが残念です。マンションを拝むのならお向かいのドゥトゥールの方がいいのでは？というご指摘はごもっともです。
豊富な共用施設
2棟分の豊富な共用施設が使えることは魅力的です。
特に本マンションはコワーキングスペースが充実しており、テレワークはコワーキングスペースで完結できると判断しました。外のコワーキングスペースを活用しようとすると価格がネックになりますが、ここは居住者だと1,200円/月で使える価格の安さは検討にあたっての後押しとなります。
共用施設が豊富なので、一人の時間が欲しい時や集中したいときはスタディラウンジやコワーキングスペースを使えますし、来客の際はゲストルームを活用することで客間を家に持つ必要もなくなります。
共用施設の豊富なマンションにおいては家を小さくし、必要な機能は共用施設にアウトソースすることが最も合理的だと考える私の価値観にフィットします。（あくまで私の価値観であり、広い部屋を検討できない資金力のなさの言い訳でもあります。資金計画に余裕のある方は広い部屋を検討いただくのがいいと思います。）
東京BRT・都バスの利便性
駅直結が注目されがちですが、東京BRTや都バスの停留所もすぐそばにあり、利用することが可能です。
BRTなら新橋・虎ノ門、都バスなら、銀座・東京駅へのアクセスが便利です。都バスは本数も多く、通勤時間帯であれば電車と変わらないレベルの本数があります。
東京BRTは4つのルートが予定されていますが、勝どき停留所には全てのルートが止まります。
新橋のアクセスについては東京BRTを使わなくても大江戸線で汐留まで行って、汐留から新橋まで地下道を歩けば6分程度で着きます。実際に勝どきから地下鉄に乗って歩いてみましたが、地下道なので雨にも濡れず距離感も感じません。
所要時間についても地下鉄とBRTを両方試してみましたが、信号や渋滞のない地下鉄の方が現時点では早かったので、現時点で新橋へのアクセスにおいてはBRTを使う理由が見当たりませんでした。
一方で個人的に東京BRTがあることで豊洲方面のアクセスが良くなることに魅力的に感じています。
勝どきから豊洲へは直線距離は短いにも関わらず、アクセスが面倒です。地下鉄の場合だと月島から有楽町線に乗り換える必要がありますし、豊洲市場へは豊洲からさらにゆりかもめに乗り換える必要があります。
しかし東京BRTであれば、勝どき停留所から豊洲、市場前まで1本でアクセスすることができます。これによって豊洲のららぽーとや豊洲市場前に新たにできる千客万来施設（万葉の湯？）へのアクセスが容易になります。
公園が豊富
上でも触れましたが、足元にはセントラルラグーンと芝生エリア、少し歩けば豊海運動公園や晴海ふ頭公園など多くの公園があることは魅力的です。
また駅直結でありながら2面が運河に面しており、車通りも少なそうなことも小さな子どもを持つ親としては安心です。
晴海トリトンスクエア周辺の運河沿いも歩きましたが、きれいに整備され気持ちよかったです。ちょっとした散歩やランニングにはうってつけです。
買い物利便性
商業一体開発となる為、マンション内に多くの商業施設が入るのが1番の魅力ですが、それ以外にも約5分で晴海トリトンスクエア、10分強で晴海フラッグ敷地内に建設される商業施設（ららテラス晴海？）にアクセスできます。買い物の多くはこれらで完結するかと思います。
大きな買い物でも東京BRTを使えば、豊洲のららぽーともすぐですし、都バスで銀座に出ることもできます。もちろん大江戸線を使って六本木や青山にも1本でアクセス可能です。
飲食については勝どき駅周辺は少し物寂しいですが、築地、月島も徒歩圏内であることを考えると充実度は大きく向上します。
温泉
私は10年来のサウナーである為、温泉、特にサウナへのアクセスには非常に重要です。そんな私にとって豊洲市場に建設中の千客万来施設（万葉の湯？）は希望の星です。
地方から上京した私に都会型スーパー銭湯の良さを教えてくれたのがみなとみらいの万葉の湯でした。新卒の給料からするとなかなか高い利用料金でしたが、毎週のように通い詰めたことを今でも思い出します。
そんな思い出深い温浴施設が近所にOPENするのは個人的にはポイントが高いです。しかも東京BRTを使うことで豊洲市場へのアクセスも便利になるので言うことなしです。
また有明にも有明ガーデンに泉天空の湯がOPENしています。OPENしてまもない頃に何度か訪問しましたが、値段も手頃で混雑もなくとても快適だった印象があります。
小学校
新設予定の小中学校まで実際に歩いてみました。確かに距離は遠く、大人の足でも15分ほどかかりました。（人道橋が開通すれば少し短縮されそう）大人の足で15分なので子どもだと倍近くかかることが想定されます。
距離はネックなのですが、通学ルートは非常に安心です。信号もなく車通りもほぼありません。また晴海フラッグエリア以外の学区が限定されており、同じ通学路で多くの生徒が登下校することになると思いますので、一人になる時間が少ないと思えたのも好印象でした。
常に送り迎えをしてあげるわけにはいかないので、通学における安心安全は小学校選びにおいて我が家は重要視しています。正直距離については自分自身も割と遠くの小学校へ通学していた経験があるのですが、距離が辛いと思った記憶がなくそれは妻も同様でした。
よって我が家としては、通学距離が長いというマイナスを、安心安全な通学路というプラスが上回りましたので、新設小学校への通学はアリと評価としました。
何よりピカピカの校舎に通学できることはいいことだと思っています。歴史がないとかおっしゃる方もいますし、歴史ある学校の良さももちろんあると思いますが、同じく新設の有明西学園に選挙の投票で訪問した時にこんな学校に子どもを通わせてあげたいと感じたことを思い出しました。
役所
現状だと中央区役所まで距離がありますが、人道橋を渡ってすぐの晴海4丁目に2023年に公共施設が新設される予定です。
区の特別出張所、保健センター、図書館、おとしより相談センター、認定こども園が入る予定です。図書館は2フロアを占めておりそこそこの規模感がありそうですし、簡易な役所絡みの手続きは特別出張所で完結しそうなので、生活がより便利になりそうです。
豊洲のシビックセンターを一回り小さくし、子ども園を追加したイメージが近いかもしれません。
周辺再開発
築地
2018年に築地から移転した豊洲市場が開通し、築地市場のあった23haという広大な空き地が生まれました。新橋、銀座といった都心近くにありながらも浜離宮庭園や隅田川といった自然にも隣接するという稀有な立地の再開発が予定されています。
よくこういった大規模の例に出てくる東京ドームの大きさが4.7haなので、この再開発計画は東京ドーム約5個分の大規模開発となります。
土地の所有者である東京都が示している将来像では、以下の通り示されています。（出典：東京都都市整備局 築地地区まちづくり先行整備事業の実施方針の方向性について/参考資料1 築地まちづくり方針）
- 展示機能を備えた一定規模の国際会議場および都民が多様な創造活動などを行うことができる「都民に開かれた舞台」ともなる大規模集客・交流施設
- 隅田川、浜離宮庭園への視界の抜けも意識した歩いて楽しい歩行者ネットワークを構築する。また、眺望店ともなる多目的広場等のたまり空間を適切に確保する。
- 将来の鉄道等の整備にふさわしい更なる土地の高度利用を図る。
将来像を読む限りだと、東京ビッグサイトや幕張メッセのような施設を軸とし、浜松町・竹芝エリアや新橋・汐留エリアへのアクセスを向上させ、鉄道を整備してより広域から人が訪れるようにするような施設を想定していると読み解きました。
尚、留意事項の中に、「分譲住宅の導入は抑制すること」とあるので、タワマン建設や晴海フラッグの再来はなさそうです。
当初は2020年に事業者を募集し、2022年に着工を予定していましたが、コロナの影響で東京オリンピックが延期になったこともあり、事業の実施方法を再検討することとなっています。
2022年度に事業者募集を行う予定で、開発計画についても今後変更となる可能性があります。
築地再開発について、営業担当の方に伺ったところ、三井不動産としては事業者として手を挙げていると仰っていました。街づくりの上手な三井不動産が築地再開発にも入ってもらえると本マンション住民にとってもきっとプラスになります。
現在後手後手になっている印象の築地再開発については都が主導でやることで大した開発にならないとの不安の声も聞きます。スケジュールも延期になってしまい築地再開発に対する世間の期待値はかなり低くなっていると感じています。
しかしながらこれだけ大きな一等地の再開発ですので、完成すれば周囲の評価は大きく向上し、再開発地に徒歩でアクセスできる本マンションもその利便性を享受することができるはずです。
身近な例で頭をよぎったのが、有明ガーデンです。当初は国家戦略特区ということで、やたら大規模な構想をぶち上げつつも詳細は明らかになっておらず、周囲の期待値もそこまで高くなかったと思います。ところが実際に完成すると周囲の評価は大きく向上し、有明ガーデンに直結しているシティタワーズ東京ベイの資産価値も大きく向上しました。（住友不動産の販売手法も大きく影響していますが・・）
周囲があまり期待してないからこそ築地再開発の価値がまだ本マンションには十分に乗せられておりませんので、その点でもお買い得であると考えています。（結果、築地再開発がしょうもないものになったら、その際は笑ってやってください）
晴海
晴海フラッグが建設される晴海5丁目の賑わいを活かし、さらなる地域発展につながる街づくりを行うために、今後晴海地区の開発が進められる予定です。
現状晴海地区は交通アクセスも良くなかったことから街に賑わいは感じられませんでした。周辺のマンション建設で人口が増えること、東京BRTの停留所が設置され、人の行き来が増えることからも今後より一層の街の発展が期待できます。
上で触れた公共施設についてもその一つですが、中央区が出していた晴海地区ビジョン中間取りまとめ案では商店街や私立学校の誘致等も案として上がっていました。（こちらは完成版晴海地区開発ビジョン）
現状予定されているものは以下のツイートが非常によく纏まっていてわかりやすいです。
豊海
2020年6月に再開発組合の設立の認可が東京都から発表されています。ツインタワーのタワマンが建設される予定です。
- 所在地：中央区勝どき六丁目から豊海町
- 用途：住宅、保育所、区民館、診療所
- 総戸数：2,097戸（ツインタワー）
- 階数：地上58階
- 参加組合員：三井不動産、清水建設、東急不動産、東京建物、野村不動産、三菱地所レジデンス
- 竣工：2026年度竣工予定
月島
月島には2つのタワマン建設計画が進行中です。
一つ目は月島三丁目北地区再開発事業です。隅田川沿いのロケーションです。
- 所在地：月島三丁目北地区
- 用途：住宅、デイサービス施設、店舗
- 総戸数：1,317戸
- 階数：地上58階
- 事業協力者：住友不動産、五洋建設、首都圏不燃建築公社
- 竣工：2025年12月竣工予定
二つ目が月島三丁目南地区再開発事業です。月島三丁目北地区開発とは目と鼻の先です。
- 所在地：月島三丁目南地区
- 用途：住宅
- 総戸数：723戸
- 階数：地上50階
- 事業協力者：三井不動産、野村不動産
- 竣工：2027年1月竣工予定
本プロジェクトも大きな開発なのですが、周辺のマンション建設ラッシュもすごく、2024年から2028年までは5年間毎年大規模マンションの建設が続きます。なんとその総戸数は12,043戸になります。（上3つは引き渡し時期、それ以降は竣工時期。）
- 2024年3月：晴海フラッグ 地上17階 総戸数4,177戸（賃貸棟含）
- 2024年4月：パークタワー勝どき（ミッド） 地上45階 総戸数1,121戸
- 2024年4月：パークタワー勝どき（サウス） 地上58階 総戸数1,665戸
- 2025年3月？：晴海フラッグ（タワー棟） 地上50階 総戸数1,455戸
- 2025年12月：月島三丁目北地区（住友） 地上58階 総戸数1,317戸
- 2026年？月：豊海地区（三井） 地上45階 総戸数1,121戸
- 2027年1月：月島三丁目南地区（三井） 地上50階 総戸数723戸
- 2028年？月：パークタワー勝どき（ノース） 地上29階 総戸数464戸
臨海地下鉄新線、環状3号線延伸
東京ビックサイトのある国際展示場から豊洲市場、勝どき・晴海、築地、銀座、東京を繋ぐ地下鉄新線の検討を中央区主導で進めています。
これが完成すれば、大江戸線だけでなく地下鉄新線の2路線が使えるようになり、大幅に利便性が向上します。
新線については他のエリアでも多くの検討が進んでいることと、コロナの影響で電車の利用が減っていることからそもそも新線開通のハードルは上がっており、現時点での実現可能性は決して高くなく、実現したとしても何十年も先のことだと思われるので、過度な期待は禁物です。
同じく環状3号線の延伸についても案が出ています。豊海から芝浦まで地下道で通す計画とのことです。こちらも開通すれば、芝浦エリアへのアクセスが格段に良くなるため、嬉しい話ですが、同じく過度な期待はできません。
環状2号線は2022年度に開通予定でこちらはすでに工事も順調に進んでいるため、問題なさそうです。環状2号線が開通することで、新橋・虎ノ門方面にアクセスしやすくなり、東京BRTの乗車時間も今より短縮化される見込みです。
ネガティブポイント
待機児童問題
中央区は待機児童が多いことで知られています。中央区の保育園内定までの考え方が非常に複雑です。順を追ってまとめます。
中央区の利用調整基準表に基づき、世帯毎に「基本指数」をつけます。そこに個別の「調整指数」が加算されたものが、「利用調整指数」となります。
利用調整指数＝基本指数（父）＋基本指数（母）＋調整指数
基本指数は以下の通りとなります。フルタイムの共働きであれば40点となります。
以下のような事情があれば調整指数として加点されます。兄弟姉妹揃って入所を希望する場合は1店加点されます。
利用調整指数が同一で並んだ場合は、以下「優先順位」に基づき、順位が決定されます。
項目の中の一つに「中央区に継続して在住している期間が長い世帯」があり、ここが中央区新参者が不利と言われる所以です。
優先順位項目なので、上記の利用調整指数が横並びになった時に初めて本指標が見られるのですが、恐らく本マンション入居者が入所を検討する際は、非常に多くのライバルがいることから優先順位の戦いになると思われるので、やはり中央区在住歴が長い世帯は有利です。
順位が高い方から希望園に空きがあるかどうかを希望順位に沿って確認し、空きがあれば内定となります。保育園ごとに利用調整は行いません。保育園の希望順位に関わらず、指数の合計の順位が高い方から利用が内定します。
ちなみに中央区のエリア別の定員数はこちらです。月島エリアは最も定員が多く、規模は大きいのですが、その分子どもの数も多いです。さらに上記のように2028年までに約12,000戸のマンションが竣工します。その多くがファミリー世帯であることを考えるととても数が足りるとは思えません。
- 京橋：1,144名
- 日本橋：1,944名
- 月島（勝どき・晴海）：2,550名
10戸に1人の割合で子どもが生まれると月島エリアに毎年1,200人の子どもが生まれる計算となります。（実際本マンションのには1R、1LDKもあったりするのでそこまで単純計算ではないと思いますが…）
共働きで必ず保育園に預ける必要がある方は、ご家庭の点数を計算の上、直近の利用調整結果をご覧いただき判断されることをお勧めします。
0歳児だと40点、最も熾烈な2歳児だと43点は必要です。大量入居でライバルが増えることを考えると＋αを想定した方が確実かもしれません。
地権者が多い
本マンションは、再開発事業となりますので、建設予定地内に土地を持っていたり、住んでいる方がいらっしゃいます、それが地権者です。
特に本マンションの場合はノース棟建設予定地にある黎明スカイレジテルというマンションに現在多くの方がお住まいのため、その方々がミッド棟、サウス棟に移られることもあって、総戸数2,786戸に対して、約4割に当たる1,107戸が地権者の方向け住戸となります。
ネットでは地権者の多いマンションは、地権者の方に理事会をコントロールされるので危ない、という意見もありましたが、私は大きなリスクだとは思いませんでした。
地権者のいないマンションであっても理事長が独裁だったり、今年週刊誌に取り上げられた某マンションのように理事会が強烈な力を持つマンションは存在します。みな勝どきという街を好きになり住むことになる人なので、地権者とか新参者という区別をするのではなく、皆で仲良くマンション運営を進めていけるといいなと思います。
手付金長期拘束
本マンションは人気マンションということもあり、手付金10%が基本必須となっていました。
億越えの住戸の場合、手付金だけで1,000万を超えることとなります。しかも本マンションの引き渡しは2024年4月と約3年半後です。3年以上もの間大金を三井不動産に差し出すことになります。
エレベーターの数
本マンションは28階までが低層用エレベーター、29階以上が高層用エレベーターとなっています。
スペックは以下の通りです。（マンションマニアさんのブログより）
- 低層用 4基 分速180m 13人乗り 停止階 B1～3階・8階～28階 基あたり約178戸
- 高層用 4基 分速180m 13人乗り 停止階 B1～3階・8階・29階～45階 基あたり約102戸
高層用が基あたり約102戸に対して、低層用が基あたり約178戸と大きな差があります。
低層階の方が単身向けの部屋が多いため、居住者の数で考えると差は縮まるのですが、それでも高層階の方がエレベーターは有利です。低層階はエレベーターがなかなかこないというストレスを感じる可能性があります。
本マンションは28Fと29Fの価格差があまりありません。なのでどちらも選べる環境であれば高層階選ぶ方が日常の満足度は高まる可能性が高いと思います。
しかしながら本マンション低層階以上にファミリー住戸の多いブランズタワー豊洲のエレベーター設定は基あたり約135戸という設定ですので、低層階にしたとしても大きな問題にはならないと思います。
1R：1人、1LDK：2人、2LDK：3人、3LDK：4人を前提にし、住人あたりのエレベーターを試算しました。＊ミッド棟低層階は価格表ベースで間取りが分からない部屋があったので一部概算値となります。
- パークタワー勝どき ミッド低層階 住戸ベース：約178戸/基 住人ベース：約383人/基
- パークタワー勝どき ミッド高層階 住戸ベース：約102戸/基 住人ベース：約357人/基
- ブランズタワー豊洲 中層階 住戸ベース：約135戸/基 住人ベース：約455人/基
住人全員がバラけてエレベーターに乗ることはないと思うので、住戸で見るのが適正というのは間違い無いですが、生活できないレベルではありません。（当然ですが）
周辺で大量の新築マンション供給
大量のマンションが新築で供給されるため、需要に対して供給が増えることで中古市場の価格が下がることが想定されます。実際大規模マンションの引き渡しのタイミングで周辺の中古マンションが値下がりするケースがあったとのことで、今回も同様に一時的に中古市場の価格が下がることが想定されます。
逆に価格面で期待できるのは、晴海フラッグのタワー棟と月島三丁目北開発は住友不動産が手がけます。住友不動産は時間をかけて値段を吊り上げながら販売を行うデベロッパーなので、住友不動産マジックによって勝どきエリアの相場が吊り上げられることもあるのではとうっすら期待しています。
再開発停滞リスク
築地を含めた周辺の再開発は本マンションの良さの一つですが、築地再開発が東京オリンピック遅延に伴い遅れているように遅延や開発が中止となるリスクがあります。
しかしながら、本マンションの価格に築地、晴海の再開発の価値はほぼ含まれていないと考えていますので、再開発が上手くいけばラッキー♪な気持ちでいたいと思います。
大江戸線の利便性
大江戸線は使いにくいので、直結の価値は低いという人もいます。これは主に使う駅とそのアクセスがどうかで判断するべきです。
大江戸線の駅自体はマイナーな駅も多いですが、1本乗り換えれば都内の主要な駅に30分以内にアクセスできますので、思ったより不便ではないのではと思いました。
また朝の勝どき駅のホームは既にパンクしていて、大量のマンションが供給されることで、さらに混雑がひどくなるのではという声もありました。ここについては実際に朝の通勤時間でもパンクするほどの混雑はありませんでしたので、問題ありません。
眺望
各方角別の特徴でも記載の通り、多くの方角で前建て並びにサウス棟のかぶりが発生します。
湾岸タワマンと言えば開放感のある眺望が特徴ですが、その眺望が抜けないのは、悩ましいポイントです。
設備仕様、トランクルームの場所
設備仕様の低さはオプションでカバーできるので問題ないです。幸い三井不動産はオプション価格が他デベロッパーに比べると割安という話もありますので比較的自由にアレンジしやすいです。
トランクルームが住戸隣ではなく、離れた場所（場合によっては階が違うことも）というのはマイナスではあります。
災害リスク
スムログののらえもんさんの記事が非常に分かりやすかったので、ご紹介させていただきます。
まとめると、勝どき含めた湾岸エリアは液状化のリスクはある、一方で建物崩壊や火災のリスクは低い。さらに水辺に面しておりリスクが高そうと思われる水害については意外にも？低いということです。
もちろんゼロリスクではありませんが、何事もリスクとリターンのバランスが重要だと思います。
「交通事故リスクがあるから車を一切使わない」という人は少数派のはずで、交通事故というリスクより車の利便性というリターン取るという判断を無意識にしているはずです。
私は命の取られない液状化リスクであれば許容できる派です。（あくまで我が家の価値観です）
小学校
上に記載の通りですが、通学距離の長さは一度現地を歩いて体感されることをおすすめします。
実際に歩いてみた印象としては安全性の高い通学路だと思ったので、通学路の距離よりも安全性を重視する方にとっては大きな問題にはならなさそうです。
駐車場
私は車に乗らないので、ほとんど意識していないですが、車乗りからすると駐車場の数およびハイルーフの数は絶望的とのことです。車がマストという方は事前に駐車場の状況を確認することをお勧めします。
勝どきエリアにはタイムズのカーシェアがたくさんありますので、車非保有者からするとありがたいです。
第一期販売状況
人気住戸に申込が集中しました、人気住戸の倍率はこちらです。最大倍率27倍…
さいごに
この100日間の総まとめをしていたら2万字を超えるボリュームとなってしまいました。半ば自己満足となってしまった駄文をここまで読んでいただき、誠にありがとうございます。
本マンションは色々な検討軸があり、人を選ぶマンションであると思いますので、個々人の環境を踏まえて購入の判断をされることをお勧めします。
サウス棟に関する記事はこちら
私自身がマンション購入をする際に読んだ本の中でおすすめの3冊はこちらです。非常に学びが多く参考になるかと思います。
また、無事に本マンションの契約に至った方、おめでとうございます。今ならSUUMOのアンケートに答えることで5,000円のギフトカードがもらえます。
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