はじめに
今回、ザ・パークハウス市谷加賀町レジデンスの建設現場を訪問してきましたので、備忘録も兼ねてレビューをしたいと思います。
物件概要
- 所在地：東京都新宿区市谷加賀町１丁目2番1
- 総戸数：228戸
- 敷地面積：5895.66m2
- 建物竣工：2021年8月上旬
- 引渡し：2021年11月中旬
- 売主：三菱地所レジデンス
- 施工会社：フジタ
- 管理会社：三菱地所コミュニティ
- 駐車場：59台
- 駐輪場：238台
三菱地所レジデンスのマンションとなります。三菱地所レジデンスは質実剛健なマンションが多く、価格も良心的なケースが多い為、安心して検討することができます。
本マンションは定期借地権となりますが、現実的な価格設定で第一期から好調に販売が進んでいます。
デベロッパーの特徴についてこちらで解説しています。
駅距離
- 都営大江戸線｢牛込柳町｣駅(南東口)より徒歩6分
- 都営大江戸線「牛込神楽坂」(A1出口)より徒歩8分
- 東京メトロ南北線・有楽町線「市ケ谷」駅(6番出口)より徒歩11分
- JR総武中央線「市ケ谷」駅(駅舎)より徒歩12分
- 都営新宿線「市ケ谷」駅(4番出口)より徒歩12分
- 東京メトロ東西線「神楽坂」駅(2番出口)より徒歩12分
- 都営新宿線「曙橋」駅(A3出口)より徒歩14分
山手線内側に位置するだけあり、多くの駅、路線に徒歩でアクセスできます。
ただし、市ヶ谷駅までは防衛省東側のかなり傾斜のきつい坂道を下っていく必要があります。（行きは下りですが、帰りは上りです。）想像以上にきつい坂道なので、市ヶ谷駅をメインで使うことを想定されている方は、現地で実際に歩いてみることをお勧めします。
最も最寄りになる大江戸線：牛込柳町へは多少のアップダウンはあるものの、特に苦にはなりませんでしたので、大江戸線をメイン利用される方にとっては問題ありません。
立地
主要駅へのアクセス
- 東京駅：24分
- 池袋駅：20分
- 品川駅：35分
- 新宿駅：9分
- 渋谷駅：20分
平日8時着想定の牛込柳町駅から各駅へのアクセスです。品川駅へは35分かかりますが、新宿駅まで9分でアクセスできるのは魅力的です。
山手線西側が職場の方は比較的便利かと思います。
1日の乗降客数
- 牛込柳町駅：21,251人
徒歩圏内の隣駅牛込神楽坂駅も15,243人と規模は小さめです。大江戸線自体がどちらかというとニッチな路線なので駅力は低めです。
飲食店の数（食べログ調べ）
- 牛込柳町駅：285店舗
駅力に比例して、飲食店の数も少ないです。駅周辺には多少飲食店はありますが、本マンション周辺はほとんど飲食店はありません。
一方で、検索で出てくる飲食店はチェーン店のような単一的なお店ばかりではなく、個人経営の店が多い印象です。食べ歩きや外食が好きな方にとっては少し歩けば神楽坂ですし、悪くはないかもしれません。
私はチェーン店の味が好きですし、子どもを連れて入りやすいので、チェーン店が多いことはウェルカムです。
近隣スーパー
- よしや
- キッチンコート
- まいばすけっと
最も近いのはまいばすけっとで徒歩4分です。もう少し大きい規模となると徒歩7分のよしやが日常使いになるかと思います。
よしやは牛込柳町駅目の前なので、日常で牛込柳町駅を使う方は帰り道に買い物ができるので便利かと思います。そうでない場合は、日常の買い物は少し不便そうです。
買い物の不便さを補完する為か、マンション内にクックパッドマートが設置されます。アプリで注文した食材が宅配ボックス（冷蔵庫？）に届けられるので、ちょっとした買い物は便利かと思います。
学校区
- 市谷小学校
少し大きい通りを跨ぎますが、市谷小学校の校区となります。大人の足でも5分くらいなので、子どもの足でも10分もかからないくらいかと思います。
市谷小学校区の平均年収は新宿区内でも3番目に高いです。平均年収の高い学区のマンションは教育の質が高い傾向にあることから、学区の為に引越を検討する方もいらっしゃいます。
結果として、高い資産価値を維持すると言われていますので、教育の観点だけでなく、資産価値の観点からも市谷小学校区ということはポイントが高いです。
学区とマンションの資産性についてはこちらの書籍で詳しく解説されているので、お勧めです。（以下はアフェリエイトリンクになります）
周辺には私立の小中高等学校も多いので、私立を目指す家庭にとっては便利な場所かと思います。
待機児童数、入園決定率
入園決定率：71.0％
待機児童数：2人
保活のミカタより抜粋
新宿区の入園決定率は23区平均である71.8％を下回る結果となりました。待機児童数は隠れ待機児が考慮できていないことから、保育園の入園のしやすさを正確に反映できている指標ではないと思っていますので、参考程度に留めておくのが良いと思っています。
公園
- 加賀公園
周囲には小さな加賀公園一つだけです。小さな娘を持つ我が家としては、大きな公園で遊ばせたい思いがありますのでマイナスです。
夫婦二人暮らし等で公園が必要ない家庭は気にする必要はないかと思います。
災害危険度
以下は、都内5,177丁目中の順位で、順位が低いほど危険度が低いことを表します。
建物倒壊危険度：4349位 ランク1
火災危険度：4777位 ランク1
総合危険度：4064位 ランク1
地震情報サイトより抜粋
関東ローム層で安定した地盤の為、地震にも強いです。また標高28メートルの高台に位置する為、水害のリスクも低く、災害には非常に強い立地かと思われます。
共用部
ウェルカムホールは豪華で、まさに邸宅といった印象です。毎日通るエントランスがかっこいいとテンションが上がります。
スタディブース、コミュニティダイニング、ゲストルームがありますが、共用施設は規模にしてはシンプルですが、レセプションラウンジにカッシーナの家具が使われていたりと高級感があります。
ゲストルームは一部屋しかありません。周辺にホテルがないのでもう少し数があっても良かったのではと思いました。
共用施設はシンプルかつ少なめであることからマンション内で生活を完結させることは難しいですが、その代わり管理費を削減には繋がっていますので、一長一短だと思います。
北側がグランドエントランスとなっていますが、武家屋敷の門をモチーフとした造りは上品でかっこいいです。西、東側にもエントランスを設けています。
専有部
今回MR未訪問のため詳細は割愛しますが、マンマニさんのブログによると、天カセ無し、その他の設備は程々のグレードとのことです。
また天井高も2,450㎜と専有部は可もなく不可もなくといった印象です。
価格
既にモデルルームに訪問した方の情報を見ていると平均で坪400万程度とのことです。
公式HPでは、3LDK71㎡が7,900万円〜と記載されておりますので残り住戸の最安クラスが坪370万円くらいかと思われます。
本マンションは、今年の夏頃から販売を開始し、第1期で100戸以上が販売されており人気があります。条件の良い部屋は先着順で次々と売れていくことが予想されますので、ご興味のある方は早々に検討をされた方が良さそうです。
周辺相場
- ザ・パークハウス市谷加賀町 築6年 牛込柳町駅2分 74平米：9,580万円（坪427万円）
築6年なので、年4万/坪の減価を考慮すると＋坪24万となりますが、駅距離がザパークハウス市谷加賀町の方が有利であることを踏まえると、新築所有権マンションとしての妥当なラインは430〜440万円と想定されます。
本マンションは定期借地権なので、10％ほど割安で考えると坪400万円というのは妥当な価格であるかと思います。
検索条件：45平米以上、2K~3LDK、駅徒歩15分以内、築15年
ポジティブポイント
現地を訪れて思ったのが、都心にありながらも閑静な住宅街という点です。
特に市谷方面からは大きな坂で歩くと大変なのですが、その分高台に位置しており、山手線の内側とは思えない静けさがあります。私が現地に訪れた際は、日中にも関わらず鳥の鳴き声が聞こえました。
その一方で駅までは近く、少し歩けば神楽坂にも行くことができるなど都心のメリットを享受することもできます。山手線の中心部に位置するので、タクシーを使えば都内の主要スポットには簡単にアクセスできることも便利です。
ネガティブポイント
閑静な住宅街である一方で、マンションの周辺には飲食店もコンビニもないので、ちょっとした買い物や食事ができないのは、少々不便であると感じました。
ここは閑静な住宅街であることと表裏な部分かと思いますので、どちらを優先されるかは個々人の価値観による部分が大きいと思います。
我が家のように子どもがまだ小さい家庭だと、この環境はネガティブに映ります。
定期借地権
ブリリアシティ西早稲田でも（自分の中で）話題になりましたが、定期借地権の是非についてです。
個人的な結論として、定期借地権はマイナスであるものの、「70年」の定期借地権であれば、そのマイナスの影響はごく僅かであり、築10年レベルであれば、中古市場に出た際のマイナス影響はほとんどないと想定されます。
市場に出回っている定期借地権は「50年」が比較的多いです。50年の定期借地権の場合、新築で10年住めば残り40年、20年住めば残り30年となります。仮に20年住んで売却を検討する場合、次の買い手は35年でローンを組めません。そうなってしまうと、買い手をかなり選ぶことになるため、需要が下がり価格低下に繋がります。
70年の場合は、20年住んでも残り50年と、次の買い手が35年ローンを組んで購入を検討することも可能な期間が残っています。よって新築で70年の定期借地権マンションのリスクは小さいと考えます。
本マンションにおいては周辺中古と比較し、定期借地権を考慮して10％程度価格が割安となっています。10年程度での住み替えを前提としている場合は、販売価格が割安となっているメリットの方が大きいと思います。
スムログさんのこちらの記事で、定期借地権マンションの価格推移についてまとめていただいており、非常に参考になります。この記事でも、70年のマンションは築10年程度経過しても50年のマンションに比べて価格維持率が高いことが示されており、本マンション購入の背中を押してくれるデータとなっています。
ちなみに本マンションの近くにパークコート神楽坂がありますが、70年の定期借地権マンションです。にも関わらず、新築時よりも25％程度価格が上昇しており、70年の定期借地マンションは強いことが近隣マンションでも証明されています。
そもそも定期借地権となる土地は地主が手放したくないと思うような土地である為、伝統や歴史のある土地だったり、由緒ある場所であることが多いです。マンションは立地がすべてと言われていますので、いい立地であれば中古市場でも大きく値崩れすることはありません。
定期借地権については、沖有人さんも自身の著書で以下のように語られています。
自宅購入にあたっては、想定できない50年後よりも計画できる10年後のことを考えるべきである
2020年以降も勝ち続けるマンション購入バイブル 沖有人
定期借地権以外にも資産性の高いマンションを手にする手法についてご紹介されている良書ですので、お勧めです。
さいごに
都心にありながらも高台に位置し、閑静な住環境を両立しているのは、非常に魅力的でした。
外観についても武家屋敷であった歴史を踏まえ、落ち着いた和テイストで仕上げられていて街の雰囲気に馴染みつつも、人目見て分譲マンションと分かる高級感も併せ持つデザインも好印象でした。
一方で買い物利便性はイマイチなので、単身・DINKS向けというよりは、定年退職されたシニア世代や、小学生以上の子どもを持ち、お受験を進めていきたいDEWKS向けのマンションかと思いました。
定期借地権についても70年と市場平均以上の長期であることから、割安で購入できるお得感の方が大きいと思いますので、周囲の雰囲気に合う方は、購入を検討されてもいいと思います。
しかし多くの人が同じことを考えているようで、本マンションは今年の夏の販売開始以降、非常に好評で第一期で100戸以上が販売されています。恐らくかなりのスピードで販売が進み、竣工前完売となると思われますので、竣工後の値引き販売を期待している方は、お早めに購入検討をされた方が良いかと思います。
私自身がマンション購入をする際に読んだ本の中でおすすめの3冊はこちらです。非常に学びが多く参考になるかと思います。
また、無事に本マンションの契約に至った方、おめでとうございます。今ならSUUMOのアンケートに答えることで5,000円のギフトカードがもらえます。
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