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【はじめてのマンション購入記】③住宅ローンの選び方

住宅ローン マンション購入記

はじめに

マンションを購入する人の多くがお世話になるのは住宅ローンです。

多くの人が何千万という人生最大借金をするにも関わらず、その借入先の決め方はなんとなくで決めている人もいらっしゃるように思います。

何を隠そう私自身も家を実際に購入するまで、住宅ローンについて全くの無知でした。そんな私は、auじぶん銀行の変動金利で借り入れを行いました。

住宅ローンもそのメリット、デメリットを正しく理解した上で判断することが重要です。

変動金利と固定金利

まず多くの方が当たる壁が変動金利と固定金利だと思います。私も融資を受ける最後の最後まで悩みました。

それぞれにメリット、デメリットがあるので、一概にどちらが良いと言い切れるものではないですが、私は以下理由から変動金利を選びました。ただしこれが正解だったかどうかは今はわかりません。

  • 残債の総額が多い返済初期に低い金利であった方が、残債の減るスピードが速くなるため有利
  • 過去のトレンド並びに今後の日本経済の成長可能性を踏まえると金利の急上昇の可能性は低いと思われるため(私の主観)、金利上昇というリスクに対して、得られる支払金利減というリターンの方が大きい
  • 10年を目処にマンションを手放すことも視野に入れているので、金利が上がる前にローン返済を行う可能性が高い
  • 満額融資をしてくれる銀行が多く、借入時の手出しのキャッシュを最小限にすることができる(浮いたお金を投資等に回せる)

将来的な金利上昇リスクを融資を受ける側が負うのが変動金利、貸す側が負うのが固定金利となります。よって当初金利から金利が上昇しなければ、変動金利が有利、上昇すれば固定金利が有利となります。

10年固定等のプランもありますが、固定期間終了後金利が大きく上昇しますので、個人的にはリスクが高いと考えています。確実に10年後にマンションを手放すことが決まっている人でなければ、基本的には変動金利か全期間固定金利のどちらかで選ぶことをお勧めします。

変動金利

メリット

  • 固定金利比べて金利が安い
  • 融資は物件価格の○割までといった条件が少なく、満額融資を受けることができる
  • 5年・125%ルールがある為、ある日突然返済額が跳ね上がることはない(支払総額は変わらないので根本の解決にはならないですが)

・5年ルール
金利が上昇しても、5年間は返済額が変わらず、返済額に占める、利息の比率が高くなるルール

・125%ルール

金利上昇に伴い、返済額が上昇する場合でも、上昇率の上限は125%以内にするルール

デメリット

  • 将来的に金利が上昇することで、固定金利に比べて返済額が増える可能性がある

固定金利

メリット

  • 融資実行時の金利で金利が固定される為、将来的に金利が上がっても当初の金利で支払うことができる為、金利変動を気にする必要がなくなる(金利上昇リスクをヘッジ)
  • 月々の返済額が固定される為、返済計画をたてやすい

デメリット

  • 当初は変動金利に比べて割高な金利設定になっている
  • 物件価格全額を借り入れようとすると割高になる場合が多く、頭金の準備が必要なケースがある

どの金融機関で借りるか

各金融機関の金利は毎月変わっているので、この金融機関が正解!というのはありません。ですが、傾向として運営コストの低いネットバンクは金利が低かったり、団信の条件が良かったりとコスパが良い傾向があります。

私は以下金融機関が最終的な候補として残り、最終的に金利の低さと団信の保証の充実のバランスの良かったauじぶん銀行に決めました。

auじぶん銀行

変動金利の低さは業界トップクラスです。最近だとジャパンネット銀行や住信SBI銀行と激しい争いを繰り広げています。特に自宅のでんきもセットでまとめることで、0.4%を切る業界最低水準の金利となります。

団信の保証も充実しています。がんと診断されればローン残高が半額になったり、全ての病気ケガで入院が180日続いた場合は、ローン残債がゼロになります。しかもこれらの保証に金利の上乗せはありません。

金利と保証のバランスが非常に良い銀行だと思います。

住宅ローン | auじぶん銀行
店舗を持たないネット銀行として、コストを抑えて魅力的な金利を提供する「auじぶん銀行」の住宅ローン。変動金利は年0.41%、固定10年は年0.55%(2020年9月)。がん保障特約は無料、さらに保証料、一部繰上げ返済手数料なども無料でおトク。シミュレーションも可能。住宅ローンの新規お借入れ、お借換えなら、auじぶん銀行

住信SBIネット銀行

auじぶん銀行と並んで金利の低さと団信の保証内容が充実しています。

手数料等も両行は横並びなので、メインで使う銀行か否かで決めてもいいかもしれません。私の場合は、auじぶん銀行は売主の不動産会社兼ね合いでわずかながら金利割引があった為、それが決め手となりました。

住宅ローン | 住信SBIネット銀行
住信SBIネット銀行の住宅ローン。住宅ローンのお借換えを検討中のかた、マイホームを新規購入されるかたは必見。魅力的な金利で保障も充実。団信、全疾病保険料は銀行が負担します。まずはシミュレーションでおトクさを実感してみてください。

楽天銀行

検討当時は早々に脱落してしまったのですが、実は楽天銀行にしておけば良かったかもと今になって少し後悔しています。

楽天銀行が上記2行と比較して強みがあるのが、手数料です。

多くの銀行で融資時に借入金の2.2%の手数料がかかります。ネットバンクだと手数料でその他の銀行だと保証料という名目だったりします。

5,000万の融資を受ける時の手数料は110万となり、バカにならない金額です。しかし楽天銀行は他の銀行と異なり変動金利選択時の手数料が33万で固定となります。他の銀行で手数料33万に抑えようと思うと1,500万の融資しか受けれません。楽天銀行は圧倒的に手数料がお得です。

その一方で金利は他行に比べて少し高いですし、団信の保証内容も少しランクが落ちます。ですが、80万近い手数料を打ち返すためには、相当な返済期間が必要となります。

環境の変化等により短期間でマンションを手放す可能性のある私としては、多少金利が上がっても初期コストが抑えられる楽天銀行がお得だったかもと今になって思っています。

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ARUHI

固定金利を検討している場合はフラット35がお勧めです。特にARUHIの提供しているフラット35の保証型プラン「ARUHIスーパーフラット」は金利も低くお勧めです。

金利を安くするためには頭金を入れる必要があるので、キャッシュに余裕がある人に限定されてしまいますが、かなり低い金利で35年間の金利上昇リスクをヘッジすることができます。

またフラット35では団信をつけないこともでき、その分金利を下げることができるので、団信は不要という方にもお勧めです。団信をつけずに、死亡時の保証は掛け捨ての死亡保証で割安にまとめるといった選択肢もあります。

少し脱線しますが、保険は最低限が基本です。最低限の保証がついて掛け捨ての保険が最もコスパに優れていると思います。

ARUHI 住宅ローン | アルヒ株式会社
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さいごに

変動と固定に正解はありません、将来の金利を正確に予想できる人は誰もいません。最後は相性だと思います。

毎月の金利が気になってドキドキしてしまうような方は固定金利が良いと思います。私みたいに細かいことを気にせず、多少のリスクを負っても最安を目指したい人は変動金利を選んでも良いかもしれません。

いずれにしろ大金を借りることになるので、ご自身でも調べた上で、ご判断されることが大切です。

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