はじめに
今回ディアナコート池田山公園のモデルルームを訪問してきましたので、備忘録も兼ねてレビューをしたいと思います。
物件概要
- 所在地：東京都品川区上大崎1丁目496,497-1,-2,-3,-4,-7
- 総戸数：81戸
- 敷地面積：2,101.52m²
- 建物竣工：2022年8月下旬
- 引渡し：2022年9月下旬
- 売主：モリモト
- 施工会社：東亜建設工業
- 管理会社：モリモトクオリティ
- 駐車場：17台
- 駐輪場：81台
現地周辺地図（物件公式HPより引用）
池田山公園近くの立地となります。
デベロッパーはモリモトです。モリモトはデザインへの拘りが強くおしゃれなマンションが多い印象ですので、個人的には気になるデベロッパーです。
立地
駅距離
- 東京メトロ南北線・都営三田線「白金台」駅徒歩8分（1番出入口6:00～23:00）
- 都営浅草線「高輪台」駅徒歩8分
- JR山手線・東急目黒線・東京メトロ南北線・都営三田線「目黒」駅徒歩13分
- 都営浅草線「五反田」駅徒歩9分（A7出入口）
- JR山手線「五反田」駅徒歩11分
- 東急池上線「五反田」駅徒歩12分
白金台駅まで実際に歩くと徒歩7分でした。道中は坂道もあるので、少々歩きづらいですが、車の交通量は少なく静かです。
その他、高輪台駅、目黒駅、五反田駅も徒歩圏内です。目黒駅まで歩いてみましたが、信号や坂もあり、日常使いするには少々大変な印象を受けました。
主要駅へのアクセス
- 東京駅：23分（白金台駅利用）
- 池袋駅：29分（白金台駅利用）
- 品川駅：10分（高輪台駅利用）
- 新宿駅：19分（白金台駅利用）
- 渋谷駅：13分（白金台駅利用）
平日8時着想定の白金台駅、高輪台駅から各駅へのアクセスです。
白金台駅、高輪台駅を使い分けることで主要駅に30分以内でいずれもアクセスすることが可能です。
品川駅までは徒歩でも30分かからない距離感なのでタクシー等の利用も便利そうです。
1日の乗降客数
- 白金台駅：28,340人（都営三田線：10,663人＋東京メトロ：17,677人）
- 高輪台駅：14,863人
徒歩10分圏内の白金台駅、高輪台駅いずれも乗降客数は非常に少ない駅です。
大きな商業施設やオフィスもなく、特に本マンション建設地周辺は静かな住宅街で、治安は良さそうに感じました。
飲食店の数（食べログ調べ）
- 白金台駅：374店舗
- 高輪台駅：865店舗
この数字は目黒駅、五反田駅、品川駅周辺の飲食店が多くカウントされているのでそこそこの数に見えますが、本マンション周辺には飲食店が見当たりませんでした。10分程度歩いて白金台駅方面まで歩けば駅の北側には高級そうな飲食店がありそうです。
近所でサクッと食べれるような飲食店がないことと、子どもを連れて気軽に入れそうな飲食店が少なそうなのは個人的にはマイナスです。
一流シェフの高級料理を気軽に食べたい方にとっては、白金台駅周辺にいくつかレベルの高そうなお店も見受けられたので、逆に高評価になるかもしれません。
近隣スーパー
- いなげや
- マルエツプチ
白金台駅近くにいなげやとマルエツプチがありますので、そこが最寄りスーパーになるかと思います。
いなげやは徒歩7、8分距程度と少々距離はありますが、そこそこの規模感がありましたのでメインで利用するスーパーになるかと思います。
また目黒駅、五反田駅には駅近に東急ストアがありますので、利用する路線に合わせて帰り道に買い物を済ませるのが便利かと思います。
またいなげやのすぐ近所にプラチナドンキがあり、そこには生鮮食品や肉も販売していました。肉は肉屋のテナントが入っておりそこそこ本格的で、惣菜もいくつか販売していたので、簡単な買い物であればプラチナドンキも使えそうです。
プラチナドンキはスーパー的な利用だけでなく、色んなものが売ってあるので、近所にお住まいの方にとっては便利な存在のように感じました。（周辺に買い物施設がないため、余計に便利に感じる）
本マンションお住まいの方の多くは日々のご飯は自炊で済ませることが多くなると思われますので、スーパーへのアクセスと品揃えが満足いくものか否かは現地をご確認されることをおすすめします。
学校区
- 第三日野小学校
住まいサーフィンによると第三日野小学校区の平均年収は1,051万円とのことです。これは品川区の小学校でもっとも高いです。
平均年収の高い学区のマンションは教育の質が高い傾向にあることから、学区の為に引越を検討する方もいらっしゃいます。
結果として、高い資産価値を維持すると言われていますので、教育の観点だけでなく、資産価値の観点からも学区の平均年収が高いことはポイントが高いです。
第三日野小学校は非常に人気の学校です。現地を見てみましたが、綺麗で雰囲気も良く、人気校と言われる意味がよく分かりました。
しかも本マンションは第三日野小学校まで徒歩1分程度と非常近い距離にあることも特徴です。
個人的には小学校の間はできるだけ小学校までの道のりは短く・安全な場所を求めているので小学校が近所というのはポイントが高いです。
人気の第三日野小学校が近所というのは利便性・資産性の観点からもプラスになると考えます。
学区とマンションの資産性についてはこちらの書籍で詳しく解説されています。（以下はアフェリエイトリンクになります）
待機児童数、入園決定率
入園決定率：77.7％
待機児童数：12人
保活のミカタより引用
品川区の入園決定率は23区平均である71.8％を上回る結果となりました。待機児童数は隠れ待機児が考慮できていないことから、保育園の入園のしやすさを正確に反映できている指標ではないと思っていますので、参考程度に留めておくのが良いと思っています。
公園
- 池田山公園
- 白金児童遊園
近所に池田山公園があります。現地を見てみましたが非常に綺麗な公園で散歩にはちょうどよいかと思います。
一方で坂道の傾斜が強く遊具等もないため、子ども向けの公園ではありません。子ども向けだと近所に白金児童遊園があり、そこは遊具等もありました。
災害危険度
白金「台」、高輪「台」と「台」と名の着く駅が最寄り駅ということもあり、地盤もしっかりしており、液状化や高潮・洪水のリスクも低く災害危険度は低いエリアです。
一方で本マンション周辺は住宅街で建物が密集しているため、地震時の火災リスクには注意が必要です。
地震・火災
以下は、都内5,177丁目中の順位で、順位が低いほど危険度が低いことを表します。（5,177位、ランク1が最も安全）
建物倒壊危険度：1906位 ランク2
火災危険度：1710位 ランク2
総合危険度：1122位 ランク3
形成された年代が古く、洪積層を中心とした地盤です。固結した地盤のため地震が起きた場合でも揺れが増幅されにくいことから、地震の揺れに対して比較的危険度が低い地域です。
地震情報サイトより引用
液状化
東京の液状化予想図サイトより引用
桃：液状化の可能性高、黄：液状化の可能性有、緑：液状化の可能性低
本マンション建設地はばっちり緑色のエリアですので、液状化の可能性は低いです。
洪水・高潮
ハザードマップポータルサイトより引用
上記は洪水と高潮のハザードを重ねたものになります。
本マンションは洪水や高潮のリスクは低いです。
建物
共用部
建物全体
| 廊下 | 内廊下 |
| 各階ゴミ置き場 | × |
| 各戸トランクルーム | △ |
| 24時間有人管理 | × |
内廊下とはなっていますが、規模も大きくないマンションですので、各階ゴミ置き場はありません。
トランクルームについては、住戸によって有無が異なります。
またデベロッパーのモリモトはデザインこだわりのあるデベロッパーなので外観デザインは非常にかっこいいです。
全体デザインはSKM設計計画事務所が担当しています。外観のデザインに加えて規模感もありますし、完成すれば目立つ存在になると思います。
またバルコ二ーの住戸境がコンクリートになっており、外観のデザイン面だけでなく、プライバシーが確保されているのも嬉しいポイントです。
共用施設
マンション1階に小さなラウンジがあるようですが、その他の共用施設はありません。
周囲に何もないからこそ共用施設が充実していると嬉しかったのですが、戸数がそこまで多いマンションでもないのでしかたないのかもしれません。
専有部
天井高は2500ミリと決して高いものではありません。サッシも1900ミリです。
しかしながら、柱や張りが目立たない為、部屋の中はスッキリしており、天井高の数字以上に開放感がありました。
さらにモリモトの上級マンショングレードであるディアナブランドのマンションということで、専有部の仕様にも力を入れている印象がありました。（モリモトのマンションは初めて見るため、他ディアナとの違いは分かりませんが…）
81戸と決して戸数が多いわけではないですが、ディスポーザーがついていたのはポイントが高いです。キッチンは全体的に設備グレードが高く、コンロはデリシア・水栓はグローエ・シンクも高グレード（ブランド分からず）でした。
一方で、カップボードや洗濯機上収納はオプションとなっており細かいコストカットは見受けられました。
全体
| 天井高 | 2500ミリ |
| サッシ高 | 1900ミリ |
| 床暖房 | リビングに設置 |
| 換気システム | 第三種換気（自然吸気式） |
| 天井カセットエアコン | × |
| 鍵 | エントランスのみハンズフリーキー |
| 玄関前カメラ | × |
| 窓ガラス | 標準 |
| バルコニー隔て板 | コンクリート（スラブtoスラブ） |
| 廊下・トイレ・洗面所床 | タイル（600ミリ×600ミリの大判タイプ） |
キッチン
| 天板 | シーザーストーン |
| 側面仕上げ | シーザーストーン |
| 水栓 | グローエ |
| ディスポーザー | ◯ |
| 食洗機 | ◯（浅型） |
| カップボード | × |
洗面室・浴室
| 洗面台天板 | シーザーストーン |
| 洗面室水栓 | グローエ |
| ミストサウナ | × |
| 洗濯機上収納 | × |
価格
販売価格
訪問時点では価格未確定かつ住戸毎の想定価格も非常にざっくりとしか教えていただけなかったですが、2LDKが8000万円台、南向き低層で前建てのある2LDKは7000万円台、南向きですが半地下かつ前建てのある本マンションで最も条件の悪そうな3LDKが1億切りとのことでした。
3LDKの最安住戸は坪450を切ってくる、2LDKは坪500万を少し上振れる程度の価格感かと思います。
尚、4/5より価格公開ということで、今モデルルームに訪問すれば詳細な価格が分かるかと思います。
管理費・修繕積立金
管理費修繕費も未確定でしたが、2LDKでおおよそ22,000円/月、平米あたりだと400円/月とのことでした。
共用施設がないことも影響しているとは思いますが、ディスポーザーがあるにも関わらずこの単価は魅力的です。
方角毎の特徴
北
2階建て程度の建物が目の前にあります。目の前の道路も狭いので少々圧迫感があります。
南
敷地にほぼ接する形で2階建ての一軒家があります。南向きかつ2階以下の一部住戸は眺望が塞がれるケースが出てくるので注意です。
西
4階建てのフォレセーヌ池田山公園が目の前にあります。こちらも目の前の道路は狭いです。
東
2階建て程度の建物があります。北・西に比べると目の前の道路の幅は広いので最も開放感がありそうです。
周辺相場
- パークハウス池田山公園 築15年 白金台駅9分 86.49㎡ 15,900万円（坪606万円）
- ザ・パークハウス池田山公園 築8年 五反田駅6分 71.24㎡ 10,980万円（坪508万円）
本マンション周辺はマンションの売出しが少なくいずれも3LDKの売出しでした。
本マンションすぐ側のパークハウス池田山公園は坪606万とかなりの高額です。モリモトの営業担当の方曰く、このマンションは非常に人気で空き待ちができているほどとのことです。
周辺中古の価格を見ていると新築で坪500万前後というのは妥当に思えます。
周辺の中古マンションの売出し数が非常に少ないので、第三日野小学校を目当てに引っ越しを検討される方にとって供給が足りていないようにも感じます。周辺マンションと比べ築浅になりますし、本マンションには一定の希少性があるように思います。
所感
ポジティブポイント
静かな住環境
本マンションのウリの一つは静かな住環境であると思います。
山手線の内側という都心にも関わらず、商業施設がほぼなく、住宅街ということもあってとても静かで、車通りも少ないです。
都心に住みながらも落ち着いて生活をしたい方にとってはピッタリの立地です。
第三日野小学校学区
都内でも評判の良い小学校の一つである第三日野小学校区、しかも徒歩1分程度と非常に距離が近いというのは魅力的です。
子どもが小さいうちは通学の負担や安全性も親としては気になるポイントであり、学区が良くて距離も近いというのは恵まれています。
もちろん生活していく上で教育環境は重要ですが、将来的に手放すことになった際にも学区の良さは資産性にも繋がりますので、良い学区であることはポイントが高いです。
安定した地盤
地盤もしっかりしており、水害リスクも非常に低いです。
昨今は多くの自然災害が発生しているので災害リスクが低いことは安心に繋がります。
再開発
本マンション周辺ではいくつかの再開発が進んでいます。
開発のど真ん中に本マンションがあるわけではないですが、いずれも開発が進めば利便性や資産価値にプラスの影響を与えそうです。
環状4号線延伸
環状4号線とは、港区高輪三丁目から江東区新砂三丁目に至る延長約 28.8kmの都市計画道路です。
現在白金台駅付近まで大部分の工事が完了しておりますが、そこから高輪三丁目まで延伸され、さらに品川駅を超えて港区港南まで繋がる構想があります。
詳しくは東京都が公表している資料をご覧ください。
延伸予定の箇所は本マンションからすぐ近くとなります。延伸予定はこちらです。（赤い×が本マンション建設地）
既に工事に着手しているということなので、今後順次開発が進んでいきます。最終的に高輪三丁目まで延伸するのはしばらく先の話となりそうですが、全面開通すれば交通の便は良くなりますし、新たにバスが運行されたりする可能性もあります。
本マンションは決して駅に近いマンションではないので、その他交通機関や車での移動が便利になることはプラスです。
品川駅西側開発
品川駅西口（高輪口）方面の再開発の検討が進んでいます。
交通・交流・サービス・景観・防災・賑わいを基本機能として駅周辺の空間整備が進められる予定です。
詳しくは国交省から公表されている資料をご覧いただくのが分かりやすいですが、駅周辺はより綺麗になり、東口（港南口）との移動もスムーズになります。
また既存のバス・電車といった交通手段だけでなく、新たなモビリティの乗り入れを可能にし、シームレスな乗り換えを可能とする新たな交通結節点を目指しており、品川駅までより便利にアクセスできるようになる予定です。
品川駅から物理的な距離が近い本マンションも品川駅がより身近な存在になる可能性があります。リニアが開通することで品川駅自体の駅力も増すはずですし、その魅力はより大きくなります。
加えて、駅前空間の開発に合わせて、周辺のビルやホテルの建て替え計画も進んでおり、より賑わいのあるエリアになることが予想されますので、利便性・資産性いずれの観点からも再開発が進むことはプラスです。
シナガワグースをトヨタと京急で建て替えて複合施設にする計画も進んでいます。（シナガワグースはつい先日営業終了）
高輪ゲートウェイ駅周辺開発
2020年に暫定開業した高輪ゲートウェイ駅ですが、駅周辺で開発計画があります。計画の概要はJR東日本が公表している資料に綺麗にまとまっています。
特に本マンション側でもある駅の西側で、以下4つの街区が整備される予定です。
- 1街区：住宅、教育施設
- 2街区：文化創造施設
- 3街区：オフィス、商業、生活支援施設
- 4街区：オフィス、ホテル、商業、コンベンション、カンファレンス、ビジネス支援施設
規模として大きい3.4街区にはオフィスが入りますので、今は物寂しい駅ですが、2024年の開業後は非常に多くの方が使う駅となることが想定されます。
利用者が増えると、そこからアクセスの良い立地に住まいを持つ需要が増えることが想定されますので、資産性の観点からはプラスです。しかしながら本マンションから高輪ゲートウェイ駅までは結構な距離があるので、過度な期待は禁物です。
南北線延伸
まだ計画段階ですが、南北線の品川高輪駅が品川駅まで延伸する計画が進んています。
課題も多い状況ですが、数多くある鉄道延伸計画の中でも国交省は事業性が高い案件と整理しており、品川駅の再開発やリニア開通などの開発とのシナジーも見込まれることから実現する可能性は比較的高いのではと思われます。
ネガティブポイント
買い物不便
静かな住環境と裏表の部分はあると思いますが、本マンション周辺には買い物施設や飲食店が見当たりません。
ちょっとした買い物や外食が近所でできないのは不便です。
昨今はネットスーパーやウーバーイーツがありますので、そういったサービスを上手く使いこなせばネガティブを抑えることはできると思いますが、駅近・買い物利便性を求める価値観の方には不向きなマンションです。
駅までの導線
駅まで多少の距離がありますが、少なくとも私が実際に歩いてみた白金台駅と目黒駅までの導線は道も狭く坂がキツイ場所がありました。
毎日のこととなるとマイナスですし、いくら治安が良いエリアとはいえ、夜はかなり薄暗くなるのではと感じましたので、女性の帰り道は少々心配です。
私は夜に現地訪問をしたわけではないので、購入を検討されている方は昼と夜に時間を変えて現地を訪問されることをおすすめします。
さいごに
このマンションは静かな住環境と第三日野小学校まですぐという立地をどう評価するかが大きなポイントです。
ここが評価できない方にとっては退屈に感じる立地だと思いますが、ここを評価できる方にとっては都心にいながらこの静かな環境は希少性があると思います。
その希少性から資産価値についても一定の期待ができます。
今の相場だと即転売で儲けが出るマンションではないですが、お子様の誕生から小学校卒業までここに住んで、その後中学校に合わせて引っ越しを検討するといった際に、売却価格がローン残債を下回る可能性は低そうです。
モリモトというデベロッパーは抽選を行わずに先着順で販売を進めるようです。営業担当の方の話では、4/5から正式価格を発表し、その日から申込を開始するとのことです。
普通のデベロッパーであれば、要望書を受付し、その後申込書の受付期間を経て、申込が重複した住戸については抽選となるのですが、モリモトは勝手が違うため、人気の住戸は早いもの勝ちで売れていきます。
本マンションが気になる方は急ぎご検討を進められることをおすすめします。
ご紹介
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