はじめに
今回シティテラス新小岩のモデルルームを訪問してきましたので、備忘録も兼ねてレビューをしたいと思います。
物件概要
- 所在地：東京都葛飾区新小岩二丁目658番12他
- 総戸数：270戸
- 敷地面積：5,176.04m2
- 建物竣工：2022年4月下旬（予定）
- 引渡し：2022年9月下旬
- 売主：住友不動産、ジェイアール東日本都市開発、日本貨物鉄道
- 施工会社：長谷工コーポレーション
- 管理会社：住友不動産建物サービス
- 駐車場：106台
- 駐輪場：378台
総武線線路沿いにはなりますが、もともとJR関連の社宅があった場所にマンションを建設します。そのため南西側隣にJRの賃貸マンションも建設予定で同時に建設が進んでいます。
新小岩駅周辺は、商業施設やビルが所狭しと並んでおり、駅近×大規模のマンションはかなり久しぶりとなります。公式HP上では、16年ぶりの200戸以上のレジデンスとアピールされています。
デベロッパーの特徴についてこちらで解説しています。住友不動産のマンションに興味を持った方は第一期で購入することをおすすめします。
立地
駅距離
- JR総武・中央線「新小岩」駅徒歩3分
新小岩駅まで徒歩3分と駅へのアクセスは便利です。特に新小岩駅は駅前がバスロータリーや商業施設で埋め尽くされており、駅近物件が少ないので希少性があります。
しかしながら、駅までの導線に信号があります。バスロータリー前の信号なので赤の時間が比較的長く、信号のタイミングによっては3分超となる可能性があります。
駅までの道のりは平坦ですが、道が細い上に自転車走行禁止のバーが設置されているため、ベビーカーでの移動は少々不便そうです。
主要駅へのアクセス
- 東京駅：14分
- 池袋駅：38分
- 品川駅：26分
- 新宿駅：32分
- 渋谷駅：37分
平日8時着想定の各駅へのアクセスです。
新小岩は総武緩行線と快速線が停車する駅ですが、特に総武快速線の影響が大きく東京駅までは14分でアクセスできます。
ちなみに新宿駅から東京駅までも14分です。極論になりますが、東京駅へのアクセスだけを見ると新宿と同等の駅です。
品川駅にも30分以内でアクセスできるので、東京、品川、新橋といった山手線東側への移動が多い方にとっては非常に便利だと思います。
1日の乗客数
- 新小岩駅：77,006人
JR東日本は乗車人数しか公表していなかったので、1日の乗車人数になります。
総武線沿線他駅と比較すると、錦糸町：105,681人、小岩：66,125人、市川：61,575人、亀戸：57,643人です。複数路線が乗り入れている錦糸町には劣りますが、総武線沿線他駅と比べると1日の乗車客は多いです。
実際に現地に行った際も駅前は人通りが多く、賑わいを感じました
飲食店の数（食べログ調べ）
- 新小岩駅：527店舗
駅を出るとひと目でわかるのですが、多くの飲食店の看板が目に入ります。
私の大好きなチェーン店の飲食店も多く、思いつくファミリー向けチェーン店は全てあるんじゃないかと思うほどに充実していました。
またラーメン店も非常に多いです。本マンション建設地周辺にも多くのラーメン屋がありますし、食べログのランキング上位もラーメン屋が占めています。
雑多な雰囲気は合う合わないがあるように思いますが、住んでいて便利であることは間違いないと思います。
近隣スーパー
- まいばすけっと
- 西友
- サミットストア
- 業務スーパー
駅周辺にスーパーが複数あるため、どのスーパーも4分程度でアクセスすることができるので便利です。
駅からの帰りの導線上にあるのはまいばすけっとです。ちょっとした買い物であればここで事足ります。同じく本マンションのある南口側にある西友も、駅からの帰り道に寄りやすい距離感なので西友を普段使いすることも可能です。
北口側を出てすぐにサミットストアと業務スーパーがあり、ここも徒歩4分アクセスできますので、用途に応じて使い分けることが可能です。
学校区
- 小松南小学校
小松南小学校まで徒歩6分です。道もフラットで通学路は住宅街なので比較的落ち着いています。
愛のあるホテルの近くを通ることになるのは少々心配ですが、私が過保護すぎるだけだと思います。
中学校は小松中学校になりますが、最近綺麗に建て替えられたとのことです。
待機児童数、入園決定率
入園決定率：77.9％
待機児童数：54人
保活のミカタより抜粋
葛飾区の入園決定率は23区平均である71.8％を上回る結果となりました。待機児童数は隠れ待機児が考慮できていないことから、保育園の入園のしやすさを正確に反映できている指標ではないと思っていますので、参考程度に留めておくのが良いと思っています。
公園
- 新小岩公園
- 小松川境川親水公園
駅北口側で徒歩7分の距離にある新小岩公園は、非常に大きく小さな子どもを連れて行くのにぴったりです。
ちなみに新小岩公園は、キムタク主演のドラマBeautiful Lifeのロケ地にもなっているそうです。Beautiful Lifeに影響されて学生時代にTWに乗っていた私としては感慨深いものがあります。
小松川境川親水公園も川沿いに4kmにも渡って整備され、アスレチック等もある公園ということです。
駅近でありながらも子どもが走り回れる公園が近くにあるのは高ポイントです。
尚、本マンション敷地内にも小さめの公園が新設される予定です。
災害危険度
以下は、都内5,177丁目中の順位で、順位が低いほど危険度が低いことを表します。（5,177位、ランク1が最も安全）
建物倒壊危険度：2380位 ランク2
火災危険度：2743位 ランク2
総合危険度：3257位 ランク1
形成された年代が新しく、沖積層を中心とした地盤です。主に海面下での堆積物でできているため軟弱な地盤となっています。地震が起きた場合に揺れが増幅されやすいため比較的危険度が高い地域です。
地震情報サイトより抜粋
災害リスクについてはさほど大きくありません。東京東側の宿命ではありますが、西側と比べると地盤は軟弱です。
本マンションで最も注意すべきは、洪水リスクであると思います。荒川と新中川に挟まれた地形の為、台風や大雨時の洪水については注意が必要です。
葛飾区が公表しているハザードマップを見ると、最大浸水が0.5~3mのエリアに位置していました。本マンションを選ぶ際のリスク回避策としては、少なくとも2F以上の住戸を選ぶことだと思います。
詳しくは葛飾区HPにて公表されているハザードマップを御覧ください。
尚、住友不動産も水害リスクは認識しており、マンション1Fに設置している電気設備には2mの壁を設置しているそうです。できれば2F以上に設置してもらいたかったですが、最低限の対策はなされているようです。
共用部
外廊下、ゴミ置き場は1Fのみ、エントランスハンズフリーキー、一部住戸トランクルーム有り。さらに各階宅配ボックスも配置されます。
板状マンションなので各階ゴミ置き場がないのはしょうがないですが、エレベーターを降りて目の前がゴミ置き場となっています。
2重扉になっていますし、ディスポーザーが設置されているので匂いは問題ないと思いますが、生活感が出すぎてしまうような気もします。言い換えると通勤の導線でゴミを捨てていけるので便利とも言えます。
共用施設
1Fに集会室がある以外はありません。普段タワマンを見慣れている私からすれば少々残念に感じましたが、共用施設はもちろん維持費が発生し、それは管理費という形で住人の負担となります。
特に新小岩駅周辺は近くでなんでも揃うので、共用施設を減らし、管理費を抑えて月々の維持コストを抑えるというのが響く方もいらっしゃると思います。
専有部
驚いたのは天井高が2,600ミリもあったことです。
これは線路沿い位置するロケーションであるがゆえに、線路側（廊下側）をよくある自然吸気にしてしまうと空気と一緒に騒音も入って来てしまう為、給排気を機械式にせざるを得ず、機械式給排気（全熱交換ではない）の設備を天井に設置する為に2,600ミリの天井高が確保できたということでした。
よって機械式給排気の設備が入っている部分は下がり天井となっていましたが、ベースが2,600ミリもあるのでモデルルームで見た印象では気になりませんでした。
柱もアウトフレームされているので表記以上に開放感がありました。
他には板状マンションですが、ディスポーザーも完備、キッチン天板は御影石でミストサウナも設置されているなど想像以上に設備仕様は良かったです。
浴室はブラケットライトになっていたり、洗面台がソフトクローズじゃなかったりと細かい点でコストカットは見られましたが、多くの人は気にならないと思います。
- 天井高2,600ミリ、サッシ高2,100ミリ
- キッチン天板御影石
- ディスポーザー
- 食洗機
- ミストサウナ
- 機械式給排気
- 風呂溜め、床暖房遠隔操作（IoT）
- スロップシンク（小さめ）
- バルコニー隔て板トールタイプ
- ルーバー面格子
- 線路（廊下）側部屋2重サッシ
- バルコニー透明ガラス（少し色の入った住戸もあり）
- 洗面台ソフトクローズなし
- 浴室ブラケットライト
価格
価格確定前でしたので、これから変更の可能性がありますが、第一期は坪320〜のスタートとなりそうです。
条件の悪そうな1Fは次期以降販売と言っていたので、もう少しお安い部屋が出てくるかもしれませんが、売れ行き好調であれば、住友不動産の販売スタイルだとほぼ間違いなく値上げをしてくるので、1F待ちは少々リスキーです。（そもそも1Fはハザード上もリスク有）
Dの間取りは単価安に見えますが、1Fにある大きめのトランクルーム5㎡（サイクルトランクルーム）を含めた大きさなので、実際の部屋自体の大きさは70㎡相当であり、そこから坪単価を計算すると他間取りとさほど違いはありません。（もちろん収納が充実しているので便利ではあります）
個人的にはこの中ではA1の間取りが気に入りました。3LDKにしては少々小さめですが、角住戸で2面採光となるにも関わらず、単価が乗せられておりません。
南西、南東ともに比較的背の高いマンションが近くに建っていることが要因だと思いますが、南東にあるベグッタトーレが13F建てなので、14Fであればリビングから南東向きの眺望は抜けてきそうなので、A1だと14Fがいいと思います。
住友不動産独特の値付けですが、6-8Fと12-14Fが同価格予定となっています。同じ価格であれば間違いなく上から売れていくはずなので、選択肢の多い第一期で上住戸を狙うのが得策であると思います。
南東
A1 3LDK 64.3平米
- 6-8F 6,400万円 坪328万円
- 12-14F 6,800万円 坪348万円
C2 2LDK＋S 67.0平米（実質3LDK）
- 6-8F 6,500万円 坪320万円
- 12-14F 6,900万円 坪339万円
D 3LDK 75.0平米
- 6-8F 6,900万円 坪303万円
- 12-14F 7,300万円 坪321万円
F 4LDK 76.5平米
- 6-8F 7,700万円 坪332万円
- 12-14F 8,100万円 坪349万円
管理費・修繕積立金
現時点で金額は決まっていませんでしたが、22,000円/月程度を想定しているとのことでした。67平米の部屋だとすると平米あたり328円/月になります。
共用施設をシンプルにしただけあって、管理費・修繕積立金はお安めです。
方角毎の特徴
東西に長い敷地形状の為、基本的には全戸南東向きとなります。駅近の宿命ですが近隣にはマンションが密接して建っており、南西、南東には比較的背の高いマンションがあるので眺望や日当たりは注意が必要です。
MRから現地まで5分もかからないですし、MRのプログラムの中に現地案内というのも含まれていますので、実際に現地を見て確認されることをおすすめします。
周辺相場
- パークタワー東京イースト 築18年 新小岩駅3分 72.09平米 4,850万円（坪222万円）
- ブランズ新小岩 築7年 新小岩駅2分 63.74平米 5,380万円（坪278万円）
- パークホームズ新小岩ステーションサイドレジデンス 築16年 新小岩駅2分 76.35平米 5,980万円（坪258万円）
坪4万/年の減価から逆算すると、坪320〜330万が新築の妥当なラインとなりますので、さほど違和感はありません。
築浅かつ駅近の物件が少ないエリアの為、築浅もしくは新築にこだわるなら本マンションがおすすめですが、築年数を許容できる方であれば、個人的にはパークタワー東京イーストはおすすめです。
5,000万を切る価格で70平米超えの3LDKに住むことができます。リノベーションのコストを考えても本マンションよりお求めやすいです。
駅からの見た時の存在感もありますし、周辺を歩いた感じだと管理も行き届いています。本マンションのモデルルーム裏にありますので、合わせてご覧いただくと良いかもしれません。
新築という軸だと近隣駅である亀戸駅目の前にプラウドタワー亀戸クロスが販売中です。新小岩と比較した時に総武線快速が止まらない（錦糸町で乗り換える必要有り）というネガはありますが、そこが気にならない方であれば、坪365万くらいで商業一体開発の駅NO1タワマンを購入することができるので、合わせてご覧いただくことをおすすめします。
ポジティブポイント
全戸南東向き
日本人は特に南向き信仰が強いですし、実際に南向きは日当たりが良いので住んでいて気持ちいいです。
タワマンだと全方位に住戸が配置されるケースも多く、南向きには単価が盛られることもある中で本マンションは全戸南東向きの為、特段単価が盛られることもないことは、日当たりを重視する方にとってはポジティブな要素だと思います。
しかし、住戸によっては隣接するマンションによって日照が遮られる可能性もあるので、現地での確認は必須です。
専有部の仕様
高い天井高とアウトフレームの設計は開放感があります。設備仕様も上々のグレードであるため、住んでからの満足度は高いマンションだと思います。
各階の宅配ボックスや家電の遠隔操作など新築ならではの設備もあるため、周辺中古と比較しても日々の生活はより便利になるはずです。
充実した買い物環境
飲食店やスーパーなどの買い物施設が所狭しと並んでいます。
近くにはルミエールという大きめの商店街もあり、昔ながらのお店が約140店舗も軒を連ねます。実際に歩いてみましたが、チェーン店にはない、地元密着の魅力的なお店もありました。
雑多な雰囲気は好き嫌いが分かれる部分もありますが、この買い物環境に慣れてしまうと私が以前住んでいた湾岸エリアには戻れないなと感じました。
交通利便性
総武快速線に乗れば、東京駅まで14分というのは非常に魅力的です。上でも触れましたが東京駅までの乗車時間で考えると新宿や池袋と同等です。
もちろんそれらの街と単純な比較はできないですが、山手線東側へのアクセスは非常に優秀です。
総武緩行線も停車する為、都内主要駅（東京、品川、新橋、渋谷、新宿等）には乗換なし1本でアクセスすることができます。
緩行線、快速線どちらも利用することができるので、総武線沿線への移動が多い方は便利です。
交通アクセスの良いエリアは比例して単価も上がるものですが、このアクセスの良さにしては単価が抑えられており、一般的なサラリーマン家庭の一次取得においても検討できる価格帯になっていると思います。
周辺再開発
総武線沿線では新小岩駅だけでなく、周辺複数の駅で駅周辺の再開発が多く予定されています。
基本的に再開発で進化が続く街の価値は上昇していきますので、これから出てくる再開発タワマンは今よりも高い価格で売り出しされることが想定され、それに引きづられて周辺中古も値上がりするはずです。
裏を返せば、坪330万前後で駅3分の新築はしばらく出てこない可能性が高いので、総武線沿線かつ新築に狙いを定めている方はこのマンションがラストチャンスとなる可能性もあります。
新小岩駅
南口駅前で再開発が進んでいます。駅を出てすぐ左にあるマクドナルドやミスタードーナツの入っているビル群が地上12階建ての事務所、店舗ビルに変わります。
また、駅前広場を渡ってすぐ、ルミエール商店街の入り口左手部分には、以下の通り地上39階のタワマン建設が予定されています。
- 階数：地上39階、地下2階
- 用途：共同住宅、店舗、事務所
- 総戸数：500〜600戸
- 事業協力者：三井不動産レジデンシャル、首都圏不燃建築公社
- 着工：2024年度
- 竣工：2028年度
亀戸駅
現在駅前のサンストリートが解体されて、プラウドタワー亀戸クロスが建築中です。タワマンだけでなく、商業施設も合わせて併設されます。
- 階数：地上25階、地下2階
- 用途：共同住宅
- 総戸数：934戸
- 売主：野村不動産、三菱地所レジデンス
- 竣工：2022年1月
小岩駅
小岩駅周辺はこの周辺では最も大規模な再開発が進んでいます。
江戸川区公表のまちづくり基本計画に詳細がまとまっていますが、次の10年で大きく変貌を遂げる街になると思います。
A：小岩駅北口駅前地区
駅前の広場とその奥のタワマンが合わせて開発されます。タワマンと駅とはデッキで接続されるようです。
- 階数：地上31階、地下1階
- 用途：商業、業務、住宅、保育園
- 総戸数：670戸
- 事業協力者：三井不動産レジデンシャル、新日鉄興和不動産
- 着工：2022年4月
- 竣工：2026年3月
B：南小岩六丁目地区
駅に近い方から、Ⅰ街区 Ⅱ街区 Ⅲ街区に分けて開発されます。Ⅰ街区は商業、Ⅱ街区・Ⅲ街区はタワマンになります。
野村不動産からのプレスリリースが分かりやすいです。小岩駅からⅠ街区の商業施設まではデッキで接続されるようですので、後ろに立つタワマンもデッキで接続される可能性が高いと思います。
- 階数：Ⅰ街区地上10階 Ⅱ街区地上22階、地下1階 Ⅲ街区地上33階、地下1階
- 用途：Ⅰ街区商業 Ⅱ街区住宅、商業、業務、駐車場 Ⅲ街区住宅、商業、駐車場、公共駐輪場
- 総戸数：601戸
- 事業協力者：野村不動産、タカラレーベン、清水建設
- 着工：Ⅰ街区、Ⅱ街区2019年 Ⅲ街区2023年
- 竣工：Ⅰ街区2020年12月 Ⅱ街区2022年5月 Ⅲ街区2026年1月
C：南小岩七丁目地区
現時点で詳細は確定していませんが、再開発に向けて区と再開発準備組合間で協議が進んでいるようです。江戸川区が公表している中間報告資料です。
小岩駅再開発の中でも最も区画の大きい地区となるため、大規模な開発が期待できます。
現在の計画では、商業や住居（おそらくタワマン）の建設の方向で協議が進んでいるようです。事業協力者として、新日鉄興和不動産・住友商事・長谷工グループ・学研グループが参画しています。
新日鉄興和不動産は北口の再開発にも関わっていますので、小岩再開発に深く関わることになります。
F：南小岩七丁目西地区
このエリアは、2015年にアルファグランデ小岩スカイファーストというタワマンが建設されています。
平井駅
北口で再開発が予定されています。駅前の広場とその奥にタワマン建設を予定しています。
野村不動産からのプレスリリースはこちらです。
- 階数：地上29階、地下1階
- 用途：住宅、店舗、保育所、事務所、駐車場、駐輪場
- 総戸数：約370戸
- 事業協力者：野村不動産株式会社
- 着工：2021年3月
- 竣工：2024年12月
ネガティブポイント
騒音
本マンションは線路に沿うように建てられており、電車からの騒音はほぼ間違いなく発生します。
特に運行時間が長く、本数も多い総武線なのでなおさらです。
バルコニーを線路と逆側に向けたり、線路側の部屋を二重サッシにしたり、機械式の給排気システムを採用したりとデベロッパーも対策を講じてはいますが、全くの無音とすることはできないと思います。
生活できないほどの騒音が発生するとは思えないですが、騒音を気にされる方は事前に現地を訪問し、確認することをおすすめします。
洪水リスク
本マンションの建設エリアは荒川のハザードマップ上で色付きのエリアとなります。
住戸への浸水は上の階に住めば解決しますが、本マンションは1階に電気機械設備を設置している為、2m以上の洪水が発生した場合に、電気系統が使えなくなる可能性があります。
洪水のリスクがあるからこそこの価格となっているわけで、地盤が安定し洪水リスクの無いエリアだとこの価格での販売ができないので、100点のマンションはないわけですが、しっかりとリスクを理解した上で購入の判断をされることは重要です。
周辺環境
買い物利便性とトレードオフの部分はありますが、本マンション周辺は道も狭く綺麗に整備されているとは言えません。特にベビーカーでの移動は大変だと感じました。
また近所に愛のあるホテルがあったり駅前にはたくさんのパチンコ屋があったりなど、子育て環境としては決して喜ばしいとは言えない施設も多く見受けられます。
この環境を否定するものでは全くなく、この雰囲気が生活しやすいと感じる方も多くいるはずなので、合う合わないだと思いますが、周辺エリア外から本マンションを検討される方は、ご家族揃って現地を見られることをおすすめします。
＊私個人的にはラーメンやチェーン店や商店街は大好きなので、生活しやすい街だなと思いました。
さいごに
住友不動産の販売手法は第一期の売れ行きを見て、好調であれば二期以降に値上げするケースがあります。
本マンションが値上げに踏み切るほど人気を博するマンションか否かは不明ですが、少しでも気になった方は早々に見学されることをおすすめします。3月に販売開始予定とのことだったので、まだ余裕はあります。
今ならオンラインでの案内も行っているのでまずはオンラインで案内を聞いてみるのもいいかもしれません。
また、新小岩駅周辺にこだわりがない方は、近くの亀戸駅で販売中のプラウドタワー亀戸クロスも合わせて見学されることをおすすめします。
住み心地は人によって感じ方が異なりますが、資産価値は駅NO1マンションであるプラウドタワー亀戸クロスの方が高いように感じます。
訪問が面倒な方はこちらの現地訪問記事をご覧ください。
私自身がマンション購入をする際に読んだ本の中でおすすめの3冊はこちらです。非常に学びが多く参考になるかと思います。
また、無事に本マンションの契約に至った方は、今ならSUUMOのアンケートに答えることで5,000円のギフトカードがもらえます。
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