はじめに
今回、神楽坂と飯田橋の間という好立地に建設されるブランズ神楽坂のオンライン商談に参加しましたので、備忘録も兼ねてレビューをしたいと思います。
物件概要
東急不動産と丸紅が売主となっています。特に丸紅は、割安な価格で販売することが多く話題になるデベロッパーです。
最近ではザ・タワー北仲も三井不動産と共に売主として参加しており、お宝価格で話題になりました。
今回もお宝部屋が出てくるのでは…と密かに注目していましたが、残念ながらそうでもないようです。涙
- 所在地：東京都新宿区筑土八幡町26番1、26番14(地番)
- 総戸数：81戸
- 敷地面積：1625.35m2
- 建物竣工：2022年1月中旬予定
- 引渡し：2022年4月中旬予定
- 売主：東急不動産、丸紅都市開発
- 施工会社：熊谷組
- 管理会社：東急コミュニティー
- 駐車場：9台
- 駐輪場：118台
駅距離
神楽坂と飯田橋が徒歩6分というのはとても便利です。
ですが、実際にJR飯田橋駅東口から歩いてみると9分かかりました。駅前の信号の待ち時間が長く歩道橋を使ったのも一因ですが、JR利用を想定されている方は一度実際に歩いてみることをお勧めします。
またJR飯田橋駅がリニューアルされて全体的にホームが西側に移動しています。東口改札からだとホームまでも1分くらい歩きます。
駅からは緩やかな登り坂となっていますが、そこまでキツくはなかったです。
- 東京メトロ東西線「神楽坂」駅から徒歩6分(1b出口より)
- 東京メトロ有楽町線・南北線・東西線、都営大江戸線「飯田橋」駅から徒歩6分(C1出口より)
- 都営大江戸線「牛込神楽坂」駅から徒歩7分(A3出口より)、ＪＲ中央・総武線「飯田橋」駅から徒歩9分
立地
主要駅へのアクセス
平日8時着想定の各駅へのアクセスです。主要駅へはどこへでも30分以内でアクセスできます。抜群の交通利便性です。
- 東京駅：10分
- 池袋駅：9分
- 品川駅：27分
- 新宿駅：12分
- 渋谷駅：16分
1日の乗降客数
飯田橋は、JRに加え、東京メトロ、都営地下鉄が通っているので、乗降客数の規模が桁違いです。
- 飯田橋駅：400,728人
- 神楽坂駅（牛込神楽坂駅含）：54,618人
飲食店の数
食べログで店の数を調べてみました。神楽坂の飲食店の数が目立ちます。神楽坂は私も行くことがありますが、レベルの高い個人経営のお店が多く、歩いているだけでワクワクします。
- 飯田橋駅：1,417店舗
- 神楽坂駅：1,017店舗
近隣スーパー
どれも規模感は小さく、買い物は少し物足りない印象です。ここらへんに住む人はご飯は外食で済ますのでしょうか？小さな子供持ちの家庭にとってはマイナスです。
駅からの帰り道にマルエツプチがありますので、簡単な買い物程度であれば、動線的には便利です。
- いなげや
- まいばすけっと
- マルエツプチ
学校区
津久戸小は、住まいサーフィンの学区別年収ランキングで新宿区1位でした。年収の高い学区は物件価値にも影響すると言われているのでプラスです。口コミ等も目立ったものはありませんでした。
- 津久戸小学校
レベルの高い学区に位置するマンションはそれだけで資産価値が高まります。学区とマンションの資産性についてはこちらの本がお勧めです。
待機児童数、入園決定率
待機児童は少ない一方で、新宿区の入園決定率は23区平均71.8%をわずかに下回る水準となりました。
待機児童数は隠れ待機児が考慮できていないことから、保育園の入園のしやすさを正確に反映できている指標ではないと思っていますので、参考程度に留めておくのが良いと思っています。
入園決定率：71.0％
待機児童数：2人
保活のミカタより抜粋
公園
近くには2つの公園がありますが、どれも小さく、子供が自由に走り回るには少し物足りない印象です。都心ど真ん中なのでしょうがないでしょうか。
- 新小川公園
- 白銀公園
災害危険度
関東ローム層の上で、安定しています。やはり歴史のある街は災害に強いです。特に火災危険度は低く、安心して暮らすことができます。
以下は、都内5,177丁目中の順位で、順位が低いほど危険度が低いことを表します。
建物倒壊危険度：1,767位 ランク2
火災危険度：3,289位 ランク1
総合危険度：1,825位 ランク2
地震情報サイトより抜粋
共用部
規模感と立地のわりには豪華さにかける印象です。真っ黒の外観も個人的にはあまり好みではありませんでした。（単純な好き嫌いです）
- 大理石のエントランス
- 規模感からすると貧相なラウンジ
- 内廊下サポートステーション採用で、宅配の受け取りがより便利に
専有部
ラクセスキーを採用、IoTも導入されていて、働いていても外から家電の操作ができるので、より便利に生活できることをアピールしていました。IoTについては最近だとnature remo等のデバイスを使えば遠隔で家電を操作できるので、それで事足りるような気もしました。
Neture Remoを使って自宅をスマートホーム化した記事です。
お風呂自動洗浄機能というのは初めて聞きましたが、蓋を閉めてボタンを押せば、自動でお風呂を洗浄してくれる機能です。洗った後にそのままお湯も溜めてくれるので風呂洗い→風呂入れという作業をする必要がなくなります。これは正直欲しい！と思いました。
天カセについてはこの立地のマンションなら当然といったところでしょうか。
- ラクセスキー
- お風呂自動洗浄機能
- 天カセ
- エアコン、給湯器、インターホンがIoT化、外出先からスマホで操作が可能
価格
一部の価格しか教えてもらえませんでしたが、大半が60平米前後の2LDKで坪460〜500万あたりでした。
もちろん高いのですが、最近の新築マンションの高さを考えると、飯田橋＆神楽坂かつ新宿区の立地で坪500万を切るのは安いのでは？とも思えました。
- 60平米、2LDK、東向き、1F：8,400万円（坪462万円）
- 54平米、2LDK、南向き、1F：7,900万円（坪482万円）
周辺相場
あまり売り出しがなかったのですが、築17年で坪385万円、毎年坪4万の減価とすれば、新築価格は453万円となるので、そこまでの割高感はなさそうです。
- 神楽坂トワイライトヒルサイドレジデンス 築17年 飯田橋駅7分 80平米：9,350万円（坪385万円）
ポジティブポイント
立地は大きな強みだと思います。特に飲食店の豊富さは、暮らしを豊かにしてくれること間違いなしです。
チェーン店というよりも個人経営の店が立ち並び、そのクオリティも高いです。毎日飲み歩いてもすべての店を制覇することは難しいくらいの店の数です。外食が好きな方であれば、最高の立地と言えます。
各駅へのアクセスもいいので、通勤も便利です。コロナ渦で電車が使いづらい場合も自転車で通勤ができますし、終電を逃してもタクシーですぐ帰れるというのは便利です。
特にDINKSにはぴったりのマンションだと思います。
ネガティブポイント
デザインについてはイマイチだなという印象です。真っ黒の感じが好きな方ももちろんいるかと思いますが、私はあまり好きに慣れませんでした。
あとは日常使いできる大きなスーパーと公園がないことも小さな子供を持つ我が家としてはマイナスでした。食事は外食、買い物はスーパーのオンライン通販と割り切れるようであれば、良いと思います。
逆にいうとあまりそれ以外のネガポイントは感じませんでした。
さいごに
私がDINKSであれば購入を本気で検討していたと思います。通勤も便利で何より多くの飲食店があって飽きることのない環境はDINKSにはたまらないです。
それでいて、1Fなら坪500万を切ってくるのは周辺相場を踏まえるとお買い得に感じます。
販売については、オンライン商談参加者限定でモデルルームの案内を開始しているとのことです。ご興味がある方はまずはオンライン商談にご参加ください。
私は初めてのオンライン商談でしたが、思ったよりスムーズで担当の方の対応も丁寧で満足しました。自宅にいながらいろいろ説明を受けれるので、小さな子供を持つ家庭にとってはオンライン商談というのはありがたいなと思いました。
マンション購入にお悩みの方は以下著書もお勧めです。
不動産業界は非常に情報が非対称で消費者（購入者）は限られた情報の中で何千万もの買い物をしないといけません。そういった状況を打破したいと元不動産業界に身を置いていた著者が適切なマンション購入について丁寧に開設をしてくれている本です。
まさにタイトルの通り、マンション購入についてのいろはを知ることができます。
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