はじめに
9回に渡って書いてきた「はじめてのマンション購入記」ですが、最後に私自身がなぜ小さな2LDKを選んだのか、ご紹介したいと思います。
選択肢が多すぎて決めきれず、結局ずっと賃貸生活を続けているという人もいると聞きます。（賃貸生活が悪いという意味ではなく、むしろ賃貸が向いている人もいると思います）
私もマンション選びの当初は選択肢が多すぎて絞り込むことに苦労していましたが、「小さな2LDK」に照準を絞ることでマンション選びが楽になったような気がします。
マンション選びに迷って疲れた方は、一度立ち止まって「小さな2LDK」という選択肢についてご検討いただくと良いかもしれません。
なぜ小さな2LDKなのか
ここでいう「小さな」の定義は60平米前後の大きさを指しています。60平米前後の2LDKを「小さな2LDK」とご理解ください。
住宅ローン減税を受けられるギリギリの大きさ
この低金利下において、住宅ローン減税の効果は絶大です。0.5％でお金を借りると1％返ってくるという不思議なことになっているからです。こんなお得な制度である住宅ローン減税を利用しない手はありません。
しかし住宅ローン減税は50平米以上であることが条件です。仮に40平米前後の部屋を検討している場合は、住宅ローン減税も加味して実質負担額のシミュレーションをしてみてください。大きく金額が変わらないのであれば、売却時のことも考え、50平米以上にするのが得策です。
また減税額もローン残債の1％、年40万までという上限があります。ローン残債が4,000万でも1億でも減税されるのは40万となります（認定住宅の場合は50万の場合も有）
よって借入額に対する減税効果を最大化させるためには、4,000万ギリギリの物件（実際は毎年残債が減っていくので5,000万くらいが望ましい）を購入するのがベストです。
また、売却時においても中古で購入を検討される方も当然住宅ローン減税を利用したいと考えるはずです。住宅ローン減税を受けることができるか否かは、売却局面でも非常に重要です。
中古の場合、新築と違って減税額に違いはありますが、200万という金額は検討者の方からしても大金のはずですので、どうせ買うなら住宅ローン控除を受けられる50平米以上を条件にされる方は当然いらっしゃることが想定されます。（住宅ローンの適用には諸条件がありますので、詳細は個別にご確認下さい）
多くの検討者の検討対象となる
60平米前後の大きさというのは多くの人に受け入れられる大きさであると思います。以下のように多くの方が60平米の2LDKを検討対象となりえるので、より多くの検討者の目に止まることが期待できます。
- 単身者：1部屋を寝室、1部屋を在宅勤務or趣味部屋
- DINKS：1部屋を寝室、1部屋を仕事場もしくは、リノベして1部屋潰して大きなLDKと寝室
- 子育てファミリー：1部屋を寝室、1部屋を子供部屋
- ご高齢夫婦（子ども独立後）1部屋を寝室、1部屋を客間
ちなみに我が家では、まだ子供が小さいこともあり、1部屋を寝室兼子供部屋、1部屋を在宅勤務用の仕事部屋として小さな2LDKを活用しています。
より立地の良い場所に選択肢が広がる
私がそうであったように多くの方は予算を決めてマンション選びを行なっていると思います。つまり小さな部屋を選ぶことができれば、その分単価の高いエリアや部屋を選ぶことが可能です。
マンションは立地が価値の大部分を占めますので、大きさを妥協して、立地を優先すれば、それだけいい立地のマンションを選ぶことができます。いい立地は限られているため、いい立地のマンションは買値も高いけど中古でも需要が高く、値崩れしずらいマンションとなります。
ちなみに物をあまり持っていない私からすれば、2LDKでも十分な広さです。収納にはまだかなりの余裕があるので将来的にも困ることはなさそうです。
物を保有するコスト
物をたくさん持つことはそれだけでコストがかかります。
例えば多くの服を持っていて一部屋を衣装部屋としたい場合は、衣装部屋の一部屋を考慮してマンションを選ぶ必要が出てきます。例えば6畳の部屋を衣装部屋とした場合、6畳＝3.3坪、坪単価350万のマンションであれば、衣装部屋に1,155万ものコストを投じることとなります。
1,000万違えば、もっと立地の良いマンションを狙うことも可能です。
よくあるウォークインクローゼットやトランクルームでさえも約1畳＝0.55坪とすると192万にもなります。物を保管する場所のコストというのはバカにならないので、身の回りのものを減らし、最低限必要な家の大きさの基準を下げることで部屋選びの可能性が広がります。
引越し後に物が増えてしまうかもしれないので、収納はたくさん確保したい。というご意見の方もいらっしゃると思います。
人はスペースがあれば物を詰めてしまうものです。大きな収納を確保してもいずれその収納はいっぱいになります。逆に収納スペースがあまりなくても、収納スペースがそれだけしかないと決まっていればそれに応じた工夫をして、意外にもそのスペース内で収納ができてしまうものです。
幸いにも今は多くのサブスクサービスがあり、物を所有しなくても必要な時だけ借りることも可能です。収納スペースに困ればレンタルスペースを一時的に借りることも可能です。不要になったものはメルカリで販売することもできます。
「収納スペースはこれだけないといけない」や「子供がいれば3LDK以上は必ず必要」という固定概念を捨てて、マンションを探しを行う事で新たな気づきがあるかもしれません。
選ぶなら大規模マンションの2LDKを
ここまで小さな2LDKをお勧めしてきたのですが、マンションを選ぶ際は、大規模マンションの中にある2LDKがお勧めです。
大規模マンションとは総戸数が200戸以上あり、単身用の1LDKからファミリー用の4LDKまで多様な間取りがあるマンションのことです。
一方で単身、DINKS用の1LDK〜2LDKだけで構成されている総戸数100戸以下の小規模マンションはあまりお勧めできません。理由は以下の通りです。
- 大規模マンションの場合は、その規模感によるスケールメリットに加え、大きい部屋＝グロス価格の高い部屋を購入する人に満足してもらえるマンションとする必要があるため、共有部がしっかり作り込まれ、豪華な共用施設を有する傾向にある。
- 管理費の多くは部屋の大きさに応じて徴収されるため、大規模マンションの小さい部屋は払った管理費に対して多くのサービスを受けることが可能
- 小規模マンションの場合、永住を前提としていない人や結婚や出産等で引っ越しする人が多いため、管理の意識が低くなりがち。一方大規模マンションはファミリー層も入居するため、マンションの管理やコミュニティが活発となり、マンションの資産性に好影響を及ぼすことが多い
- デベロッパーとしても周囲にも目立つ大規模マンションは、自社のブランディングの観点からランドマーク的な位置づけとなることが多いので、しっかりコストをかけた開発を期待できる
私も実際に某タワマンの1LDKに賃貸で暮らしていました。まさに上記のメリットを存分に享受し、非常に満足度の高いタワマンライフを送ることができましたので、実体験からもお勧めできます。
さいごに
私が小さな2LDKを選んだ理由をご紹介させていただきました。
もちろん可能であれば、誰しもが大きくて便利で過ごしやすい家を求めます。しかし多くの人の予算には限界があり、何かを妥協する必要が出てきます。その対象として「広さ」を妥協する可能性についてご紹介させていただきました。
今の私にとっては、良い選択であったと思っていますが、個々人で置かれている事情や価値観は異なります。
「こんな考え方をしている人間もいるんだな」と選択肢の一つくらいに留めていただき、ご自身が満足できるマンション選びを進めていただけると良いかと思います。
その後家族4人で2LDKで生活した感想をまとめました。合わせてご覧ください。
賃貸と購入で迷われている方はこちら
具体的なマンション探しでお悩みの方はこちらがお勧めです。
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