はじめに
今回、ブランズタワー芝浦のモデルルームを訪問してきましたので、備忘録も兼ねてレビューをしたいと思います。
物件概要
- 所在地：東京都港区芝浦二丁目1番1
- 総戸数：482戸
- 敷地面積：4456.49㎡
- 建物竣工：2021年9月下旬予定
- 引渡し：2022年1月中旬予定
- 売主：東急不動産、近鉄不動産、京急不動産、長谷工コーポレーション、相鉄不動産
- 施工会社：長谷工コーポレーション
- 管理会社：東急コミュニティー
- 駐車場：167台
- 駐輪場：591台
東急不動産他4社が売主となるマンションとなりますが、ブランズブランドの為、東急不動産メインのマンションです。東急不動産はマンションの価格設定にムラがある傾向があるので、適正な価格か否かを注意して確認する必要があります。
デベロッパーの特徴についてこちらで解説しています。
現在同様に販売中の湾岸タワマンであるブランズタワー豊洲は好調に販売が進んでいます。個人的にもおすすめのマンションなので、ブランズタワー豊洲を超える水準でなければ個人的には検討に値しないかと思っています。
駅距離
- JR山手線・京浜東北線 「田町」駅 から徒歩8分
- 都営地下鉄浅草線・三田線 「三田」駅 から徒歩9分
- ゆりかもめ 「芝浦ふ頭」駅 から徒歩8分
3駅5路線に徒歩10分圏内でアクセスできます。特に山手線、京浜東北線の田町駅から徒歩8分というのは非常に魅力的です。
田町駅まで実際に歩いてみましたが、平坦な道のりかつ歩車分離で歩道の広く歩きやすかったです。
立地
主要駅へのアクセス
- 東京駅：9分
- 池袋駅：32分
- 品川駅：4分
- 新宿駅：25分
- 渋谷駅：18分
平日8時着想定の田町駅から各駅へのアクセスです。品川、東京駅まで10分以内でアクセスできるのは便利です。新幹線利用の多い方にとっては非常に魅力的ですし、品川駅へのアクセスが良いことで将来的にリニアが開通した際にその恩恵を享受することができそうです。
また、羽田空港までも30分程度ですので、出張の多い方には便利かと思います。
池袋駅へは32分かかりますので、山手線東・南側の利用が多い人向けの立地です。
1日の乗降客数
- 田町駅：158,839人
- 三田駅：111,202人
- 芝浦ふ頭駅：5,214人
田町駅、三田駅の乗降客数は10万を超えます。駅力は十分です。
田町駅北側は、店やオフィスも多く賑わっています。一方で本マンションのある南側はタワマンを始めとした住宅や公園が多く、落ち着いた印象です。
飲食店の数（食べログ調べ）
- 田町駅：766店舗
さすが、山手線駅ということで駅周辺には多くの飲食店があります。特に三田駅のある駅北側は飲食店が集中しています。
しかし本マンションのある南側は住宅中心の為、周辺には飲食店はあまりありません。賑わいのある駅北側と落ち着いた駅南側で分かれているのは小さな子どものいる家庭にとってはプラス材料とも言えます。
近隣スーパー
- まいばすけっと
- ピーコック
- ライフ
田町駅前に新たにできたムスブ田町の1Fにライフが入っています。徒歩5分くらいですが、田町駅からの帰り道の導線にあるので、非常に便利です。
新たに出来たばかりなので、非常に店内も綺麗ですし、そこそこの規模があったので、日常の買い物には困らないかと思います。
本マンションからの距離で言うと、芝浦アイランドにあるピーコックが徒歩4分とわずかに近いのでシーンに合わせて使い分けても良さそうです。
ピーコックも日常の買い物には困らないレベルの規模感です。
学校区
- 芝浦第二小学校
田町駅近く、芝浦公園の隣に新たに小学校が建設中です。2022年度開校予定とのことで、本マンションは新設小学校区となります。
新設小学校だと設備が綺麗なのも嬉しいですし、子どもの転校のハードルが下がるのもありがたいです。
待機児童数、入園決定率
入園決定率：42.9％
待機児童数：0人
保活のミカタより抜粋
港区の入園決定率は23区平均である71.8％を大きく下回る結果となりました。待機児童数は隠れ待機児が考慮できていないことから、保育園の入園のしやすさを正確に反映できている指標ではないと思っていますので、参考程度に留めておくのが良いと思っています。
公園
- 芝浦公園
- 埠頭公園
徒歩4分程度のところに芝浦公園があります。田町駅前とは思えない程広々としており、芝生が広がっています。その奥には愛育公園や港区スポーツセンター（みなとパーク芝浦）もあり、いい雰囲気の公園です。
徒歩6分程度のところに埠頭公園があります。こちらは遊具や砂場があって、子どもも楽しめそうです。
こんな都心で子どもの好みや年に合わせて公園が使い分けれるのは、非常に贅沢なことであり、子どもを持つ親としては嬉しいポイントです。
災害危険度
以下は、都内5,177丁目中の順位で、順位が低いほど危険度が低いことを表します。
建物倒壊危険度：3708位 ランク1
火災危険度：4465位 ランク1
総合危険度：3611位 ランク1
地震情報サイトより抜粋
沖積層を中心とした地盤です。主に海面下での堆積物でできている為軟弱な地盤です。災害リスクは低いですが、地震が発生した際に揺れが増幅されやすいので注意が必要です。
埋め立て地なので、地震には注意が必要ですが、免震構造なので多少は安心です。新たに開発されたエリアなだけあって、その他の災害リスクは非常に低いです。
共用部
共用デザインはJALの桜ラウンジのデザインも監修した、A.N.D.が監修しており、モデルルームでもそのデザイン性を強調していました。全体的に和のテイストでまとめられており、落ち着きのある空間となっています。
マスターホールエントランスは2層吹き抜けとなっており開放感があります。
エレベーターホールも少しギラギラ感がありますが高級感があり、これぞ分譲マンションと思わせるデザインです。
エレベーターホールの完成予想イメージを事前に公開しないマンションもある中で、事前完成イメージを公開していることからも、東急不動産としても気合を入れて作ったことがわかります。
本マンションは8人のアーティストのオリジナル作品をマンション共用部内に展示しています。ミュージアムのような空間を作り上げたとのことです。
コーチエントランスもしっかりと庇の下に車が止められ、雨に濡れないホテルライクな設計となっており、便利かつ高級感があります。
敷地の北側はマスターガーデンとなっており、シンボルとなる大きな桜を中心に豊かな植栽を配置しています。歩道沿いにも桜がありますが、こちらは港区が管理しているとのことです。
春になれば桜を楽しめそうです。
共用施設は少なめです。29Fにクラウンラウンジと呼ばれるラウンジがあります。本マンションは東側高層階の眺望が優れている（レインボーブリッジビュー）のでその眺望を楽しむことができます。
利用時間は9:00~23:00で、日中は有料で軽食が提供されるとのことです。
他は2Fにライブラリーサロンやフィットネススタジオ、ゲストルームが2室あります。ゲストルームの1室は日中パーティールームとして使用することができます。
クラウンテラスと呼ばれる屋上も時間限定（基本日中）で開放しています。お台場周辺で花火大会がある際は、夜間も開放することを検討しているようです。（おそらく抽選になるとのこと）
夜のレインボーブリッジも素敵なので、普段から夜に開放していないのは少し残念です。
専有部
設備仕様は、ブランズタワー豊洲に近しい印象を受けました。ちなみに玄関前カメラはありませんでした。
- 天井2600、サッシ2100
- キッチン、洗面所、トイレ手洗いカウンター御影石
- キッチングローエ水栓（おそらく）
- 食洗機、ディスポーザー有
- 食器棚有
- 天カセ有
- 洗面所グローエ水栓
- ミストサウナ有
- 床暖房有
- リモコ導入（エアコン、床暖房のONOFFや浴室の湯張りを遠隔操作可能）
既に31Fあたりまでマンション建設が進んでいることから、カラーセレクト等のオプションの選択は受付終了となっていました。コンロはIHかガスのいずれかを元々は選択可能でしたが、現在は選択不可で、IHかガスのどちらが入っているかは間取りによって異なります。
私の今のマンションよりは設備は充実しているのですが、坪500万するマンションにしては、少し物足りないと感じました。
またバルコニーに洗濯物を干すことはNGです。（物を置いてはいけない）
我が家はドラム式洗濯機を使うようになってからバルコニーに洗濯物を干すことはほとんどなくなったため、大きなマイナスではないですが、外干し派の方からすると大きなマイナスになるかと思います。
こちらの記事で私が実際にドラム式洗濯機を使って良かったところをまとめています。バルコニーに洗濯が干せないことが理由で本マンションの購入を見送る予定の方は是非一度ご覧ください。
価格
眺望と前建ての有無で大きく価格差をつけています。また階ごとの単価差も結構あるため、全体的には低層階から売れています。
価格が開示されているのは低層階中心だったため、ぱっと見は単価500万を切っていますが、単価の盛られている高層階がまだまだ残っていたので、細かく計算はしていないですが平均単価は500万を超えていそうです。
特に値引きの話もありませんでしたので、この価格で販売を続けるのであれば販売は長期化しそうな印象です。
営業担当の方曰く、年内は控えめに販売活動をしており、年明けから気合を入れて販売を行う予定とのことです。（単なる営業トークのような印象も受けましたが・・・）
そのあたりで特別商談会が出てくる可能性があるのかもしれません。（これは私の所感です）
東
- 5F 40平米 1LDK 5,340万円（坪440万円）
- 8F 40平米 1LDK 5,590万円（坪461万円）
- 8F 68平米 3LDK 9,130万円（坪443万円）
- 10F 68平米 3LDK 9,760万円（坪473万円）
- 10F 40平米 1LDK 6,370万円（坪525万円）
- 15F 68平米 3LDK 10,130万円（坪491万円）
- 20F 66平米 2LDK 11,090万円（坪554万円）
- 26F 61平米 2LDK 11,350万円（坪614万円）
西
- 5F 68平米 3LDK 9,090万円（坪441万円）
- 17F 61平米 2LDK 9,160万円（坪495万円）
- 18F 55平米 2LDK 8,400万円（坪504万円）
- 19F 61平米 2LDK 9,220万円（坪553万円）
- 26F 61平米 2LDK 9,430万円（坪510万円）
南西角
- 4F 85平米 3LDK 11,690万円（坪453万円）
- 10F 85平米 3LDK 12,970万円（坪503万円）
南
- 6F 69平米 2LDK 9,710万円（坪464万円）
- 9F 85平米 3LDK 12,960万円（坪503万円）
南東角
- 3F 75平米 3LDK 10,240万円（坪450万円）
- 17F 85平米 3LDK 14,390万円（坪558万円）
北東角
- 4F 75平米 3LDK 9,440万円（坪415万円）
- 16F 75平米 3LDK 10,780万円（坪474万円）
北
- 9F 65平米 2LDK 8,090万円（坪410万円）
- 11F 65平米 2LDK 8,190万円（坪415万円）
- 17F 65平米 2LDK 8,530万円（坪433万円）
- 25F 65平米 2LDK 8,770万円（坪445万円）
管理費
60平米の部屋で管理費修繕積立金セットで、約37,000円/月でした。共用施設の数を考えると少し割高に感じました。
方角別の特徴
東
東京湾、レインボーブリッジビュー。屋上やラウンジも東向きで本マンションで最も眺望の良い方角です。
10F、20Fあたりで二つの壁があり、それを超えると単価が大きく上がります。
8Fくらいまで前建てがあります。前建てまでの距離が近いので、多少の圧迫感は覚悟する必要がありますが、その圧迫感は価格に反映されているので、気にならない方はお買い得だと思います。しかしながら低層階はほぼ完売でした。
参考までに前建てまでの距離感はこんな感じです。
17Fを超えてくるとギリギリ海が見えてきます。20Fを超えるとしっかりと海が見えてくるので、20F超えたあたりから単価がグッと上がります。17Fでもレインボーブリッジははっきり見えました。
よって17F〜19Fは単価は抑えられつつ、海もレインボーブリッジも見えるので非常にお買い得だったのですが、そこは皆さん理解されているようで、既に完売でした。キャンセルに期待です。
西
都心ビュー、高層階になると東京タワーが見える間取りもあります。
低層でも目の前の道路が比較的大きいので、前建ては気にならなそうです。わかりやすいデメリットがないため、本マンションの中で最も価格の歪みが少なく、単価も高めなので全体的に残っていました。
20Fあたりからは東京タワーも見えた記憶があります。（だいぶうろ覚えですのでMRの眺望シミュレーションでお確かめください）
南
芝浦アイランドビューです。目の前に五十嵐冷蔵という建物がありますがそこそこ距離がありますのでそこまで気になりません。
かなり大きい土地なので、将来的にタワマンに建て替わる可能性はありそうです。（誰かに聞いたわけではありません。）
北
敷地のすぐ目の前にパークタワー芝浦ベイワードがあります。29階建てなのでほぼ全ての部屋が向かい合わせとなります。
眺望がほぼ絶望的なのは東急不動産も理解しており、単価はかなり安くなっています。9F2LDKで8090万円は現状残っている部屋では2LDK最安となります。
建設現場を見てみると敷地との距離がかなり近いので、ネガティブに感じますが、北側は本マンションで最も植栽豊かな方角なため、マンションとマンションの距離は思ったよりも離れます。
特に低層階は元々眺望は期待できないので、前建てのデメリットが薄れ、豊かな植栽を楽しむことができる上で単価が安いので、下の階から売れていっています。
囲いがあるため、本マンション側から写真が撮れなかったのですが、パークタワー芝浦ベイワードのバルコニーのラインから本マンションを撮ってみました。個人的には思ったよりも距離があり、気になりませんでした。
周辺相場
- キャピタルマークタワー 築13年 田町駅8分 70平米：7,580万円（坪357万円）
- GLOBAL FRONT TOWER 築5年 田町駅10分 70平米：10,800万円（坪509万円）
- クラッシィタワー芝浦 築4年 田町駅9分 70平米：8,980万円（坪423万円）
- パークタワー芝浦ベイワード 築15年 田町駅8分 88平米：9,680万円（坪363万円）
- 芝浦アイランドグローブタワー 築14年 田町駅8分 87平米：9,780万円（坪370万円）
本マンション周辺は魅力的な中古マンションが多く悩ましいです。築年数を考慮しても坪500万を超えてくると割高という印象です。
本マンションは高さや向き毎の単価の差が大きいので、新築に拘らない方は、周辺中古も視野に入れて比較検討されることをお勧めします。
ポジティブポイント
私は豊洲、有明あたりの湾岸マンションを見ることが多かったのですが、港区湾岸と呼ばれる芝浦には今回初めて降り立ちました。
空が広く、比較的新しい建物が多く、歩車分離で歩道が広い。大きな公園があって区の施設も近くにある。という点では豊洲と似た印象を持ちました。
ららぽーとやビバホームのようなtheファミリー向けの施設がないので、豊洲よりは静かな雰囲気となっており、豊洲の再開発された綺麗な街並みは好きだけど、ファミリーファミリーした感じが苦手な方にはウケるのかもしれません。
また、全体的な立地のバランスの良さを感じました。
田町駅北側は、慶應義塾大学、都立三田高校、芝浦工業大学等がある伝統的な文教ゾーンに加えて、NEC、東芝、ヤナセ本社があるビジネスゾーンでもあります。
学校やオフィスが集まることで、昼間の街の賑わいが生まれます。実際昼時に周辺を歩くと、学生からビジネスマンまで多様な人でいっぱいでした。
田町駅南側は、新たにオープンしたムスブ田町や芝浦商店街といった商業ゾーンとなっています。再開発によって綺麗な街に生まれ変わり、日々の生活は駅回りで完結できる便利さがあります。
そこからさらに南側に抜けると本マンションや芝浦アイランドがある住居ゾーンとなります。街として非常にバランスが取れており、常に人の賑わいを感じられつつも海が近く、開放感のある立地です。
少し歩けば、高輪ゲートウェイ駅周辺の開発や芝浦一丁目の再開発計画もあります。今後開発の進む虎ノ門エリアからも物理的な距離は近いです。
進化を続ける街は進化と共に街の魅力が増し、その価値も比例して増していくものと考えていますので、これから再開発が進んでいく街は資産価値の観点からも狙い目です。
新幹線や空港までのアクセスも便利なので出張の多い方には特に魅力的に映る立地だと思います。リニアが開通することでさらにその魅力が増すはずです。
ぱっと見の価格の印象は高いと感じましたが、「港区の新築タワマン」ということを考えれば、魅力的に感じる方もいると思います。
ネガティブポイント
（出遅れた私から見ると、）歪みがあって割安感のあった部屋がほぼ売れている為、心理的に現時点で購入を決断しづらいところは、購入を決断するにあたってのネガティブです。
東急不動産は値付けにムラがあり、歪みのあるパンダ部屋がいつも存在するイメージですが、本マンションも初期に売れた部屋は狙い目だったように思います。
本マンション周辺は中古マンションのクオリティも高いので、少々決め手にかけます。本マンション自体のネガティブと言うわけではないですが、比較するライバルが優秀である為、相対的に本マンションがよく見えづらくなっています。
これは中古で販売する時にはリスクとなります。一度引き渡しを受けて生活をすれば、中古マンションとして評価をされます。新築以上に中古マンション検討者は周囲の他マンションとの比較を行う傾向にありますので、周辺中古に優秀なマンションが多い場合は、それを超える魅力を求められます。
さいごに
初めて芝浦エリアに降り立ち周囲を散策しましたが、個人的には好きな街でした。
私の場合は通勤が便利にならず、日常的に出張等で空港や新幹線を使うわけではなく、港区であることにもプラスの魅力を感じなかったので、購入見送りとなりましたが、私と逆な方（普段から空港、新幹線使いが多く、港区LOVE）にとっては魅力的な街だと思います。
再開発もまだまだ続く為、住んでいて楽しそうですし、その恩恵を受けることができます。
一方で本記事でも何度も触れていますが、周辺中古マンションのレベルも高いので、新築onlyという方でなければ合わせて周辺中古マンションも見てみることをお勧めします。
私自身がマンション購入をする際に読んだ本の中でおすすめの3冊はこちらです。非常に学びが多く参考になるかと思います。
また、無事に本マンションの契約に至った方、おめでとうございます。今ならSUUMOのアンケートに答えることで5,000円のギフトカードがもらえます。
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