はじめに
今回ザ・パークハウス自由が丘ディアナガーデンのモデルルームを訪問してきましたので、備忘録も兼ねてレビューをしたいと思います。
物件概要
- 所在地：東京都目黒区自由が丘３丁目158番5
- 総戸数：44戸
- 敷地面積：3,619.27m²
- 建物竣工：2022年6月下旬
- 引渡し：2022年8月上旬
- 売主：三菱地所レジデンス、モリモト
- 施工会社：東急建設
- 管理会社：三菱地所コミュニティ
- 駐車場：32台
- 駐輪場：72台
現地周辺地図（物件公式HPより引用）
希少な自由が丘アドレスの立地となります。
デベロッパーは三菱地所レジデンスとモリモトのJVです。三菱地所の安心感とモリモトのデザインがうまく融合すれば素敵なマンションになることが期待できます。
駅距離
- 東急東横線・大井町線「自由が丘」駅より徒歩9分
自由が丘駅から実際に歩くと徒歩8分でした。駅周辺の歩道は狭く少々歩きづらいです。また駅から現地にかけて上り坂があります。現地周辺は車の交通量も少なく静かです。
主要駅へのアクセス
- 東京駅：32分
- 池袋駅：29分
- 品川駅：20分
- 新宿駅：29分
- 渋谷駅：14分
平日8時着想定の自由が丘駅から各駅へのアクセスです。都内主要駅にほぼ30分以内でアクセスすることが可能です。
特に渋谷駅へのアクセスが良いです。品川駅も20分でアクセスできるのはポイントが高いです。
1日の乗降客数
- 自由が丘駅：158,014人（東横線：100,055人＋大井町線：57,959人）
複数路線が利用できる駅ということもあり駅周辺には賑わいがありました。
東急線沿線らしく駅周辺は綺麗で、さすが自由が丘ともいうべきおしゃれなお店が沢山あります。
飲食店の数（食べログ調べ）
- 自由が丘駅：655店舗
飲食店の数は非常に充実してます。しかもそのバリエーションも豊富で、食べログのランキングの顔ぶれを見てもスイーツ、フレンチ、ラーメン、焼き鳥、中華、居酒屋と様々なジャンルの店がランクインしています。
本マンション周辺は閑静な住宅街となるため、飲食店はほとんど見当たりませんでしたが、駅周辺まで歩けば多くの飲食店があるのはポイントが高いです。
近隣スーパー
- ザ・ガーデン
- ピーコックストア
- 成城石井
最も最寄りのスーパーは駅と反対側に6分程度歩いたザ・ガーデンになります。
中には入れませんでしたが、規模感はそこそこあったので日常使いには十分な印象です。
駅からの動線だとピーコックストアが規模もそこそこあって便利そうです。現地調査の際に訪問したところ閉店の看板が出ておりましたが、営業担当の方曰く建て替えでまた同様のスーパーとなる予定とのことでした。
学校区
- 緑が丘小学校
住まいサーフィンによると緑が丘小学校区の平均年収は909万円とのことです。
平均年収の高い学区のマンションは教育の質が高い傾向にあることから、学区の為に引越を検討する方もいらっしゃいます。
結果として、高い資産価値を維持すると言われていますので、教育の観点だけでなく、資産価値の観点からも学区の平均年収が高いことはポイントが高いです。
緑が丘小学校区というのは利便性・資産性の観点からもプラスになると考えます。
しかしながら本マンションから小学校まではそこそこ距離があります。子供足では20分程度かかる可能性もあるので、一度現地を見られることをおすすめします。
また自由が丘駅周辺はSAPIXがあります。このエリアに住まう方々は中学受験を意識される方も多いと思われるので、塾までの距離が近いのは送り迎えをする親の目線からするとプラスかと思います。
学区とマンションの資産性についてはこちらの書籍で詳しく解説されています。ご興味あれば、ぜひご覧ください（以下はアフェリエイトリンクになります）
待機児童数、入園決定率
入園決定率：71.0％
待機児童数：79人
保活のミカタより引用
目黒区の入園決定率は23区平均である71.8％を下回る結果となりました。待機児童数は隠れ待機児が考慮できていないことから、保育園の入園のしやすさを正確に反映できている指標ではないと思っていますので、参考程度に留めておくのが良いと思っています。
公園
- 自由が丘公園
徒歩4分くらいのところに自由が丘公園があります。さほど大きな公園ではなかったですが、全体的にきれいな公園で、子供向けの遊具や砂場があったりと小さな子供でも楽しめそうでした。
災害危険度
周辺よりも高台に位置していることもあり、水害リスクはかなり低いです。
また地盤も安定しており、地震発生時の揺れにも強いのは安心です。一方で本マンション周辺は住宅街で建物が密集しているため、地震時の火災リスクには注意が必要です。
地震・火災
以下は、都内5,177丁目中の順位で、順位が低いほど危険度が低いことを表します。（5,177位、ランク1が最も安全）
建物倒壊危険度：2297位 ランク2
火災危険度：1829位 ランク2
総合危険度：2100位 ランク2
形成された年代が古く、洪積層を中心とした地盤です。固結した地盤のため地震が起きた場合でも揺れが増幅されにくいことから、地震の揺れに対して比較的危険度が低い地域です。
地震情報サイトより引用
液状化
東京の液状化予想図サイトより引用
桃：液状化の可能性高、黄：液状化の可能性有、緑：液状化の可能性低
本マンション建設地はばっちり緑色のエリアですので、液状化の可能性は低いです。
洪水・高潮
ハザードマップポータルサイトより引用
上記は洪水と高潮のハザードを重ねたものになります。
本マンションは洪水や高潮のリスクは低いです。
建物
共用部
建物全体
| 廊下 | 内廊下 |
| 各階ゴミ置き場 | ◯ |
| 各戸トランクルーム | △ |
| 24時間有人管理 | – |
当然ながら内廊下となっていますし、44戸いう規模感ながら各階にゴミ置き場があるのは嬉しいポイントです。
また住戸前に吹き抜けを設けた上に廊下側をガラス張りとすることで、吹き抜けを挟んだ部屋の明かりがうっすらと廊下に漏れる設計としています。
この吹き抜けのおかげで玄関が廊下から奥まるので、邸宅感がより高まっていると思います。敷地に余裕のある特徴を生かした素敵なアイデアです。
外観デザインについては、三菱地所の高級感や落ち着きとモリモトの洗練されたデザインが見事に融合されており、一見の価値があります。
デベロッパーの三菱地所とモリモトは、時が経つにつれて魅力が増していくヴィンテージマンションになることを目指したいと考えているようです。そのため、最近流行りの白や黒の外装ではなく、全体的に茶色がかったアースカラーとなっており、敷地内の豊かな植栽の緑や周辺の住宅とも馴染むように考えられています。
エントランスは存在感と高級感があり、毎日をここを通ることができると思うとテンションが上ります。
外装は基本的にタイル張りとし、タイルも織部製陶社の職人が窯で一枚一枚焼き上げたものを使います。色味もマンション部分と駐車場部分で濃淡をつけることでデザインにメリハリを出しています。
全体デザインはディアナコート池田山公園も担当していたSKM設計計画事務所が担当しています。パースでも存在感を十分に感じますが、完成すればより目立つ存在になると思います。
元々は大きなお屋敷で自然豊かな場所であったようです。その自然を最大限残すべく、特に南面を中心に植栽豊かなものとしています。敷地の約25％が緑地化されますので自然に囲まれながら生活することができます。
開発前の生態系を守るために、元々あった木だけでなく土も元に戻す予定で、現在他の場所に保管しています。
セキュリティにも気を使っており、エレベーターの着床制限（自分の部屋の階しか止まらない）だけでなく、敷地内に20を超える監視カメラが設置されているとのことです。ちなみにエレベーターはエントランスの解錠に合わせて1階で待機する仕様となっており、エレベーターの待ち時間が少なくなるのは便利です。
駐車場もサイズにもゆとりがあります。44戸に対して32台の駐車場と昨今の新築マンションを見ていると充実の設置率であると感じます。サイズも全長5300、全幅2050、全高2100と十分な大きさがあります。
本マンション検討者はかなりの富裕層になりますので、当然高級車を保有されているケースも想定されます。検討者のニーズに合わせたゆとりある設計となっています。尚、90㎡以上の住戸には駐車場の優先権もついています。
共用施設
マンション1階にラウンジがあります。
壁にはマーブル模様の大理石が使われています。ゆとりのある空間となっており落ち着いた時間を過ごすことができそうです。
その他の共用施設はありません。戸数も少ないですし、共用施設でわちゃわちゃするようなマンションでもないので、違和感はありません。
専有部
共用部だけでなく、専有部の仕様も充実しています。
天井高は一般的な高さですが、柱や梁が出ないように設計されているので、数字以上の開放感がありました。
また水回りの設備仕様のグレードは高く、浴室は日ポリ化工で鏡も埋込式になっておりホテルのような高級感がありました。キッチン、洗面台の水栓もグローエと億超えのマンションらしいグレードとなっていました。
その他にも細かいこだわりは随所にあり、バルコニーの内側もタイル張り（普通は外から見えないところは吹付けにしてコストダウンしがち）となっていたり、リビング扉は個別のデザインが施されていたり、各扉が鏡面仕上げになっていたりとデベロッパーのこだわりを感じました。
高い部屋は2億、3億のレベルになるのでそういった部屋を検討する人に合わせたクオリティとなっていましたので、低層階の1億ちょっとの部屋からすると単価にしてはグレードの高い専有部になっていると思います。
全体
| 天井高 | 2500ミリ |
| サッシ高 | 2100ミリ？ |
| 床暖房 | リビングに設置 |
| 換気システム | 第三種換気（自然吸気式） |
| 天井カセットエアコン | リビングに設置 |
| 鍵 | エントランスのみハンズフリーキー |
| 玄関前カメラ | ◯ |
| 窓ガラス | 標準 |
| バルコニー隔て板 | コンクリート（スラブtoスラブ） |
| 廊下・トイレ・洗面所床 | タイル |
キッチン
| 天板 | シーザーストーンor御影石 |
| 側面仕上げ | シーザーストーンor御影石 |
| 水栓 | グローエ（浄水器別） |
| ディスポーザー | ◯ |
| 食洗機 | ◯（浅型） |
| カップボード | ◯ |
洗面室・浴室
| 洗面台天板 | シーザーストーンor御影石 |
| 洗面室水栓 | グローエ |
| ミストサウナ | ◯ |
| 洗濯機上収納 | ◯ |
価格
販売価格
全体の坪単価平均は595万でした。しかし私が訪問した時点では千万円単位の予定価格となっていたため、1,000万近い上振れの可能性があります。恐らく平均坪単価は600万を超えてくるかと思います。
条件の良い高層階は2億、3億クラスの部屋となります。最近の新築は部屋の大きさを削って価格を抑えがちですが、本マンションにおいては100㎡超えの部屋が豊富にあり、高くてもいいものを作ろうとしている印象を受けました。
一方で1階は半地下になるのですが、非常に目に優しい単価になっています。坪単価最安部屋だと坪450万程度、総額も1億ちょっとです。
2億、3億の富裕層向けに作られているため共用部、専有部も高いクオリティとなっていますが、そのクオリティを享受することができる1階住戸は非常にコスパの良い部屋となっているかと思います。（1億が相対的に安いだけで1億は当然高級マンションの部類です）
西
80C 2LDK 81.32㎡
1F 11,000万 坪447万
2F 13,000万 坪528万
175A 3LDK 175.46㎡
4F 38,000万 坪716万
80A 1LDK＋S
1F 11,000万 坪448万
2F 13,000万 坪530万
3F 14,000万 坪571万
南
135B 3LDK 138.99㎡
2F 27,000万 坪642万
3F 29,000万 坪690万
90A 3LDK 90.53㎡
1F 14,000万 坪511万
110A 3LDK 112.40㎡
2F 21,000万 坪617万
3F 22,000万 坪647万
135A 3LDK 135.95㎡
4F 29,000万 坪705万
90B 3LDK 90.53㎡
1F 14,000万 坪511万
110C 3LDK 113.21㎡
2F 21,000万 坪613万
3F 22,000万 坪642万
145C 3LDK 146.37㎡
4F 32,000万 坪723万
90C 3LDK 90.75㎡
1F 14,000万 坪510万
110Ab 3LDK 112.40㎡
2F 22,000万 坪647万
130A 3LDK 134.29㎡
2F 25,000万 坪615万
東
80B 2LDK 81.06㎡
2F 13,000万 坪530万
3F 14,000万 坪571万
4F 15,000万 坪612万
80D 2LDK 82.34㎡
1F 11,000万 坪442万
2F 13,000万 坪522万
90E 3LDK 92.19㎡
4F 18,000万 坪645万
北
70B 2LDK 74.77㎡
4F 13,000万 坪575万
70A 2LDK 74.72㎡
3F 12,000万 坪531万
75A 2LDK 76.27㎡
4F 13,000万 坪563
管理費・修繕積立金
70A（74.72㎡）の間取りだと37,400円、㎡あたりだと500円/月になります。
植栽の規模も大きいですし、このクラスのマンションにしては思ったより控えめでした。共用施設などコストのかかる施設がないことが大きいと思います。
方角毎の特徴
北
道路を挟んで2階建て程度の戸建てがあります。道路は決して大きな道路ではないですが、さほど圧迫感はありません。
高台に位置していることと周囲は低層の戸建てばかりということもあり、4階でもかなり眺望は抜けてくるようです。
南
最も植栽が充実している方向です、豊かな植栽を楽しむ事ができます。
目の前に大きな建物もないですし、日当たりは問題ないかと思います。
西
北向きとさほど変わらず、小さな道路を挟んで戸建てがあります。
圧迫感を感じるほどのものはありません。
東
西向きと同様です。
周辺相場
- ディアナガーデン自由が丘 築4年 自由が丘駅6分 129.86㎡ 25,800万円（坪655万円）
- パークホームズ自由が丘 築3年 自由が丘駅12分 82.47㎡ 14,990万円（坪599万円）
戸建てが多いかつ大規模なマンションがないエリアということもあり、中古マンションの売出し数は非常に少ないです。
駅距離からも遠く、自由が丘アドレスでもない、パークホームズ自由が丘が坪599万での売出しを考えると平均坪600万というのは妥当なように思います。設備仕様も本マンションの方が上です。
新築にこだわりがない方はディアナガーデン自由が丘を一度ご覧になられると良いかもしれません。
本マンションより駅に近く、自由が丘アドレス。設備仕様も本マンションと同等か、上回るグレードなので満足いただけるかと思います。
所感
ポジティブポイント
希少な自由が丘アドレス
自由が丘駅周辺でも自由が丘アドレスはごく僅かです。ネームバリューもある上に地盤も安定しているため、近隣に住んでいる方からすると非常に人気のアドレスとのことです。
また古くからの戸建ても多く、今回のようなまとまった土地がマンションとなることは非常に珍しいです。今後自由が丘アドレスで大規模な新築マンションが供給される可能性は低いと思います。
例外は駅前の再開発に伴うタワマン建設が考えられますが、恐らくとんでもない価格になることが予想されますし、閑静な住宅街に位置する本マンションとは検討する層も異なるように思います。
現地を歩いてみると分かりますが、坂を登ると閑静な住宅街で車の交通量も少ないです。雰囲気のある素敵な戸建てが広がっており、落ち着いた暮らしができそうです。
充実した設備仕様と外観デザイン
個人的には日ポリ化工の浴室は非常にポイントが高いです。その他も随所にこだわりが感じられ、住んでからの満足度が非常に高いように思います。
外観デザインも高級感があり、毎日自宅に帰るのが楽しみになる素敵なマンションだと思います。
安定した地盤
駅からの坂道は少々大変ですが、その分地盤も安定しており水害リスクも低いです。
昨今は多くの自然災害が発生しているので災害リスクが低いことは安心に繋がります。
再開発
自由が丘駅の西口周辺で再開発が検討されています。
「自由が丘一丁目29番地区第一種市街地再開発計画」と「自由が丘駅前西及び北地区地区計画」の2つの計画が進んでおり、黒線囲みの右上部分斜線が引かれてある箇所が「自由が丘一丁目29番地区第一種市街地再開発計画」、そうでないところが「自由が丘駅前西及び北地区地区計画」となります。
「自由が丘一丁目29番地区第一種市街地再開発計画」については都市計画も決定しており、建築物の高さ上限は60m、主要用途は店舗・事務所・住宅・ 駐車場となっているため、商業一体のタワーの可能性も十分にありえます。
現在は有名な自由が丘デパートがある場所になるので、自由が丘デパートの良さを生かした素敵な開発になることを期待します。
「自由が丘駅前西及び北地区地区計画」については、街づくりのガイドラインと規制緩和が行われる予定ですので、自由が丘駅周辺の素敵な雰囲気を残しながらもより便利で賑わいのある街に変わっていくことが期待できます。
ネガティブポイント
近隣住民の反対運動
元々本マンション建設地は一人の大地主の方の屋敷であったそうです。その大きな屋敷で狼を研究していたとのことで自然豊かな屋敷だったようです。
その豊かな自然が壊されることに対して周囲の一部の方から反対の声があり、現地調査をしたタイミングでも反対派の方の自宅の前に反対の張り紙が貼ってありました。
営業の方にも確認しましたが、組織として活動しているものではなく、個人単位での活動かつ反対者もごく僅かということでした。
楽観的に考えるとマンションが完成するころには収まってくるのではとも思ったりしますが、当然ながらこれからご近所さんとなる方々なので気になる方は一度現地をご覧頂いたほうが良いかと思います。
駅までの導線
駅からの距離は許容範囲ですが、途中から坂道があります。
個人的には少ししんどいと思うくらいだったのですが、子どもを連れていたり（特にベビーカーは大変そう）、多くの荷物を持っている時は少々大変そうです。
この坂道があるからこそ標高の高い安定した地盤のメリットを得られるわけなので良し悪しかと思いますが、本マンションを検討される方は駅から現地までを一度歩いて見ることをおすすめします。
さいごに
希少な自由が丘アドレスにふさわしい、レベルの高いマンションでした。
駅からの坂道は少々大変ですが、高台の閑静な住宅街で穏やかな暮らしができそうです。一方で少し歩けば自由が丘駅周辺のおしゃれで充実した飲食店や雑貨屋を利用できるなど買い物利便性も高く、日々の生活はとても便利そうです。
坪600万・2億、3億を前提としたグレードとなっているため、半地下となっている1階住戸は建物のグレードに対して非常にお求めやすい価格となっています。元々本マンション周辺は標高が高いので半地下のリスクも限定的なようにも思いますので、半地下が気にならない方はご検討いただいても良いかもしれません。
本マンションの魅力は多くの方が気づいているようで、モデルルームの追加開催のメールが来ても30分でほぼ満席状態となっていました。
ご興味のある方は一刻も早くエントリーいただき、まずはモデルルームにご訪問されることをおすすめします。
ご紹介
私自身がマンション購入をする際に読んだ本の中でおすすめの3冊はこちらです。非常に学びが多く参考になるかと思います。
また、無事に本マンションの契約に至った方、おめでとうございます。今ならSUUMOのアンケートに答えることで5,000円のギフトカードがもらえます。
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