はじめに
今回SHIROKANE The SKY（以下白金ザ・スカイ）の完成住戸を訪問してきましたので、備忘録も兼ねてレビューをしたいと思います。
物件概要
- 所在地：東京都港区白金一丁目1000番
- 総戸数：1,247戸
- 敷地面積：11,087.01m2
- 建物竣工：2022年12月下旬（予定）
- 引渡し：2023年3月下旬（予定）
- 売主：東京建物、長谷工不動産、住友不動産、野村不動産、三井不動レジデンシャル
- 施工会社：大林・長谷工建設共同企業体
- 管理会社：長谷工コミュニティ、東京建物アメニティサポート
- 駐車場：381台
- 駐輪場：1,353台
山手線内側としては、最大戸数のマンションとなります。マンション下1F部分に商業施設や子育て支援施設が入り、同じ敷地内には4F建ての医療施設もできる予定です。
本マンションは45F建てタワー型の東棟（以下タワー棟）、と19F建てレジデンス型の西棟の（以下レジデンス棟）の2棟構成となっていますが、2Fで繋がっており、正式には1つのマンション扱いとなっています。
デベロッパーの特徴についてこちらで解説しています。
立地
駅距離
- 東京メトロ南北線「白金高輪」駅徒歩3分
- 都営三田線「白金高輪」駅徒歩3分
- 東京メトロ南北線「麻布十番」駅徒歩12分
- 都営大江戸線「麻布十番」駅徒歩12分
- JR山手線「高輪ゲートウェイ」駅徒歩18分
- JR京浜東北・根岸線「高輪ゲートウェイ」駅徒歩18分
最寄りが白金高輪駅まで徒歩3分です。実際に歩いてみましたが、平坦な道のりで歩きやすいです。駅周辺もとても綺麗で落ち着いた雰囲気があります。
主要駅へのアクセス
- 東京駅：21分
- 池袋駅：29分
- 品川駅：17分
- 新宿駅：20分
- 渋谷駅：16分
平日8時着想定の白金高輪駅から各駅へのアクセスです。さすが山手線内側ということで主要な駅には30分以内でアクセスすることが可能です。
またタクシー利用も便利な立地です。公式HPの情報によれば、六本木まで7分、銀座・大手町まで15分でアクセスできるのでタクシーも有効な交通手段になります。
1日の乗降客数
- 白金高輪駅：70,986人
東京メトロ42,763人、都営地下鉄28,223人の合算値となります。
落ち着いた街並みということもあって乗降客数は少なめです。現地を訪問した際も、駅周りは人はあまりおらず、物静かな雰囲気が漂っていました。
落ち着いた雰囲気の中で生活したい人にはぴったりだと思います。
飲食店の数（食べログ調べ）
- 白金高輪駅：369店舗
上記の通り、本マンション周辺は比較的落ち着いているので、飲食店の数も控えめです。
JR駅周辺のような賑わいはありませんが、拘りのある飲食店が多い印象です。
近隣スーパー
- クイーンズ伊勢丹 白金高輪店
- まいばすけっと
- ピーコック
駅前にクイーンズ伊勢丹があり、まいばすけっとやピーコックも近くにあるので日常の買い物には困らなさそうです。
また本マンションの1Fにはスーパーが入る可能性があり、スーパーが1Fに入ればより便利になります。
ちなみにタワー棟下は軽飲食可ということでスーパーやカフェ、レジデンス棟下は重飲食可ということで、本格的な飲食店が入る可能性があります。テナントは東京建物が誘致を行っており、テナント名は直前まで分からないとのことでした。
またマンション下の商業施設はマンション内からのアクセスはできず、一度外に出る必要があるとのことでした。
学校区
- 白金の丘小学校
住まいサーフィンによると白金の丘小学校区の平均年収は985万円とのことです。港区は周囲のレベルが高すぎるため、まだまだ上があるものの、都内でもトップクラスに位置しています。ちなみに港区TOPは南山小学校の1,409万円と圧倒的です。
平均年収の高い学区のマンションは教育の質が高い傾向にあることから、学区の為に引越を検討する方もいらっしゃいます。
結果として、高い資産価値を維持すると言われていますので、教育の観点だけでなく、資産価値の観点からも学区の平均年収が高いことはポイントが高いです。
学区とマンションの資産性についてはこちらの書籍で詳しく解説されています。（以下はアフェリエイトリンクになります）
待機児童数、入園決定率
入園決定率：42.9％
待機児童数：0人
保活のミカタより抜粋
港区の入園決定率は23区平均である71.8％を下回る結果となりました。待機児童数は隠れ待機児が考慮できていないことから、保育園の入園のしやすさを正確に反映できている指標ではないと思っていますので、参考程度に留めておくのが良いと思っています。
待機児童は0人ですが、入園決定率は非常に低いです。営業担当の方もこのエリアの保活事情については、厳しいかもしれないとのコメントもありましたので、共働き等で保活がマストな方は、入念に情報収集をされることをお勧めします。
公園
- 白金志田町児童遊園
- 三田松坂児童遊園
近所に公園がありますが、どれも小さな公園で少し物足りないです。約1km先に芝公園があるので、そこまで歩けば大きな公園があります。
本マンション敷地内にも小さめの公園が新設される予定です。
災害危険度
以下は、都内5,177丁目中の順位で、順位が低いほど危険度が低いことを表します。（5,177位、ランク1が最も安全）
建物倒壊危険度：1100位 ランク3
火災危険度：1623位 ランク2
総合危険度：1438位 ランク2
地震情報サイトより抜粋
谷底での堆積物でできているため、軟弱な地盤です。地震が起きた場合に、揺れが増幅されやすいことから、地震の揺れに対して比較的危険度が高い地域です。
比較的災害リスクが高めに見えますが、周辺を歩いた感じでは、そこまでの印象は受けませんでした。おそらく本マンション敷地内が再開発されることで建物倒壊等のリスクは多少低減されるものと思われます。
一方で、本マンションは目の前に古川という川が流れている為、浸水についても注意が必要です。大きな川ではありませんが、ハザードマップでは赤色になっています。
港区HPより、港区浸水ハザードマップ高輪地区
共用部
内廊下、各階ゴミ置き場、トランクルームがあります。トランクルームは部屋によって有無が異なり、ついてない部屋もあれば、2個ついている部屋もあるとのことです。
タワー棟の駅に最も近い南側にエントランスがあります。エスカレーターで2Fに上がる導線となっていますが、エントランスホールは天井も高く、開放感と高級感があります。
エントランスホールを抜けると、タワー棟とレジデンス棟を繋ぐフロアになります。多くの共用施設やフロントを2Fに固めています。
コーチエントランスは地下に用意し、プライバシー性を確保しています。雨に濡れることなく車から乗り降りできる為、車やタクシー利用の方は非常に便利ですし、高級感があります。
共用施設
基本的に共用施設は2Fにまとめられています。タワー棟とレジデンス棟の共用施設は相互に利用することができます。特に変わった施設はありませんが、ゴルフラウンジが2つあるのは珍しいです。
利用料金については、現時点では無償ではないことは決まっているものの、詳細は未確定とのことです。ゴルフラウンジが2つあったりと地権者の方との調整に難航しているのかと勘ぐってしまいました。
- スタディルーム
- カンファレンスルーム
- キッズラウンジ
- ゴルフラウンジ×2
- フィットネスジム
- フィットネススタジオ
- シアタールーム
2F以外の共用施設はこちらになります。
- ゲストルーム（タワー棟27F、レジデンス棟19F）計4つ
- パーティールーム（レジデンス棟19F）
- スカイテラス（レジンデス棟屋上）
- スカイビューラウンジ（タワー棟27F）
1番の目玉はタワー棟27Fにあるスカイビューラウンジです。
27Fの高さから東京タワーを眺めることができます。本マンションは10Fを超えたあたりから眺望が抜けてくるので、六本木ヒルズに虎ノ門のビル群、スカイツリーといったTHE東京の夜景を楽しむことができます。
同じくタワー棟の27Fにゲストルーム（オーナーズスイート）があります。風呂からの眺めも絶景なので、ゲストが来た時だけでなく、ご褒美として自分自身が泊まってみたいと思うような魅力があります。
オーナーズスイートというだけあって贅沢すぎる空間です。
こちらはレジデンス棟19Fのパーティールームです。タワー棟のゲストルームとは雰囲気が変わって落ち着いた雰囲気となっています。
専有部
本マンションは階数や部屋の大きさによってSTANDARD、EXECUTIVE、PREMIUM、SKY PREMIUMの4つのカテゴリーに分かれており、それぞれ設備仕様が異なります。
EXECUTIVEが標準で、PREMIUM、SKY PREMIUMが上級グレード、STANDARDが1R向け住戸用に仕様を落としたグレードとなっています。
- STANDARD：1R
- EXECUTIVE：標準仕様
- PREMIUM：87.5㎡以上
- SKY PREMIUM；最上階
天井高は階によって異なります。最上階を再現したモデルルームで天井高3,200ミリ（リビングの一部3,500ミリに折り上げし、サッシは3,500ミリ）を体感しましたが、圧巻の開放感でした。ちなみに最上階は5億したそうですが、すぐに売れたとのことです。
- ~26F：2,550ミリ
- 27F~40F：2,600ミリ
- 41F~43F：2,700ミリ
- 44F：2,750ミリ
- 45F：3,200ミリ
EXECUTIVE
標準とは言っても港区の億ションですので、仕様は充実していました。天井高は低層階だと少しもの足りない感じがしましたが、サッシが高いのでモデルルームの印象としては、圧迫感は感じなかったです。
気になったポイントはミストサウナは未設置でした。上級グレードでも未対応ということです。
- 天井高2,550~2,700ミリ、サッシ高2,300ミリ
- キッチン、洗面所グローエ水栓
- キッチン天板シーザーストーン
- 天井カセットエアコン（リビング）
- 壁掛けエアコン（リビング以外）
- ディスポーザー
- 廊下、浴室、洗面所、トイレ床タイル
- 浴室壁、浴槽側面タイル
- 食洗機（浅型）
- ガラストップコンロ
- カップボード
- Low-Eガラス
- 玄関前カメラ（ドアスコープもあり）
PREMIUM
EXECUTIVEをベースにしてさらに設備仕様のグレードが上がりますが、EXECUTIVEの仕様が充実している為、大きな違いは感じませんでした。
ミーレの深型食洗機は圧巻の存在感で、改めて見ると心惹かれるものがあります。
ドイツのポーゲンポール社製のキッチンについては、細部に高級感があって良いのですが、キッチン下にダストボックスのスペースがあったりと日本製にはない配置となっていました。日本製キッチンを使い慣れている人からすれば違和感がありそうです。
- ポーゲンポール社製キッチン
- ミーレ社深型食洗機
- グローエ上級ラインのキッチン水栓
価格
現在販売中の住戸はタワー棟のみの為、タワー棟の価格となります。東西に長い建物となっている為、大半が北or南向きとなります。
残っているのが低層階メインですが、基本的には坪単価は600万を超えてきます。
それでも売れ行きは好調で、タワー棟は大半が供給済みとなっていました。
レジデンス棟は1Rを中心とした小さい住戸は既に販売済みですが、それ以外の住戸は未販売となっており、年明けから販売を開始する予定とのことです。
尚、レジデンス棟の販売については、イベント参加回数等に応じて倍率優遇を適用する予定とのことですので、興味のある方は年明けのモデルルーム訪問をお勧めします。
北
75-A 3LDK 75.7平米
- 26F 15,250万円 坪664万円
76-A 3LDK 76.0平米
- 10F 13,480万円 坪585万円
55-A 2LDK 55.89平米
- 17F 10,970万円 坪647万円
51-A 1LDK 51.73平米
- 23F 10,420万円 坪664万円
69-A 2LDK 69.04平米
- 22F 14,110万円 坪674万円
81-B 3LDK 81.25平米
- 30F 16,820万円 坪683万円
西
56-B 2LDK 56.72平米
- 20F 10,680万円 坪621万円
南
84-C 3LDK 84.66平米
- 30F 18,820万円 坪733万円
80-B 3LDK 80.40平米
- 32F 15,240万円 坪625万円
73-C 3LDK 73.44平米
- 19F 13,620万円 坪620万円
80-C 2LDK 80.82平米
- 36F 15,330万円 坪625万円
101-A 3LDK 101.20平米
- 38F 22,880万円 坪746万円
78-B 3LDK 78.62平米
- 18F 14,580万円 坪611万円
管理費・修繕積立金
E-70-A（70.21平米）の間取りだと36,189円/月、平米あたりだと515円/月になります。
共用施設の充実度からすれば少し割高な印象を受けますが、このクラスの価格帯のマンションとしては妥当なのかもしれません。
方角毎の特徴
北
本マンションは東西に長い建物である為、基本的には北or南向きになりますが、北向きは眺望に優れています。
低層階だと目の前を走る首都高やその先にあるマンションが被りますが、10Fを超えてくると、東京タワー、六本木ヒルズ、虎ノ門ヒルズ、スカイツリーといった東京を象徴するような建物を拝むことができます。
モデルルームでも眺望を再現していましたが、夜景は絶景です。
眺望は3日で飽きる、夜景はスカイラウンジで楽しめばいいという意見もありますが、本マンション北向きの眺望は、毎日見る価値のある恵まれた眺望であると思います。本マンション購入を検討するのであれば北向き10F以上は選択肢の一つに入れることをお勧めします。
一方で低層階5Fあたりだと目の前に首都高が被ります。目黒線ということで交通量はさほど多くないとのことでしたが、注意が必要です。
南
北向きと比べるとランドマークを眺めることはできませんが、目の前のマンションを抜ければ少し先にプラチナタワーと白金タワーがあるくらいで、近くに高い建物がない為、山手線内側・駅から徒歩3分とは思えないくらいの抜け感があります。
本マンションは北向きは小さめ、南向きは大きめの部屋が多くなっています。南向きは日当たりも抜群でしょうし、東京タワービューに拘らなければ、日々の生活の満足度は南向きの方が高いと感じる方も多くいるはずです。
実際北向きは上から売れていましたが、南向きは高層階もまだ一部は売れ残っていました。
周辺相場
- 高輪ザ・レジデンス 築15年 白金高輪駅9分 83.4平米 12,680万円（坪501万円）
- 白金タワー 築15年 白金高輪駅1分 75.95平米 13,200万円（坪573万円）
- シティタワー高輪 築17年 白金高輪駅6分 81.19平米 13,800万円（坪560万円）
本マンションのライバルとなるのが、白金高輪駅直結の白金タワーです。築15年経っても坪573万円と非常に高い資産価値を維持しています。
周辺のマンションも築15年以上経っているにも関わらず坪500万円台を維持しており、さすがは港区というべき底堅さを見せています。
坪4万/年の減価から逆算すると、坪620〜630万が新築の妥当なラインとなりますが、大規模開発に商業・医療併設という付加価値を考えると坪650万という単価でも違和感はありません。坪500万円代の住戸は割安と言っていいと思います。
尚、本マンションのすぐ近くで2つのタワマンが建設中となっています。それぞれに差別化要素はあるようですが、資産価値の観点でいうと大規模かつ眺望に優れ、商業・医療施設一体開発の本マンションが優位であると思います。
ポジティブポイント
北向き住戸の眺望
個人的に本マンションで一番感動したのは、東京タワーを拝む眺望です。東京タワーとの距離も近い為、かなりの迫力があり、一見の価値があります。
これを毎日眺めることができると考えるだけでも十分に価値があると感じる人はいるはずです。
設備仕様
標準仕様と言われるEXECTIVEであっても港区の億ションにふさわしい充実した設備仕様となっていました。
小さめの1LDKにおいても同様の設備仕様となっているので、単価の安い1LDKは非常にコスパが高いです。（それは多くの方が気付いていて、第1期で抽選となっていました）
街の落ち着いた雰囲気
白金高輪駅が2000年に開業と比較的新しいこともあり、駅周辺は非常に綺麗です。
大きな商業施設やオフィスも少ないことから日中の人通りも少なくて落ち着いた雰囲気でした。
駅近でありながらも、落ち着いた住環境を求める方にとっては魅力的な立地であると思います。
商業・医療一体開発
本マンション1F部分には商業施設、子育て支援施設が入る予定に加えて、マンションに隣接する形で医療施設も入る予定となっています。医療施設は4F建てを予定しており、比較的大規模で充実した施設となる可能性が高いです。
商業施設部分にはスーパーが入る可能性もあり、そうすれば日々の生活の大半は敷地内で完結することができるようになります。
生活利便性ももちろんですが、資産価値の観点からも商業・医療の一体開発は付加価値となる為、本マンションの魅力の一つです。
周辺再開発
すぐ近所に2棟のタワマン建設が進んでいたり、少し距離はありますが、高輪ゲートウェイ駅周辺の再開発や虎ノ門・麻布台エリアの再開発など大規模再開発に囲まれています。
特に虎ノ門・麻布台エリアの再開発は平成元年に街づくり協議会を設立し、以降30年という長い年月をかけて進めてきた計画となります。
開発規模も六本木ヒルズに匹敵する規模感であり、オフィス・住戸・ホテル・スクール等々一つの街が新たに開発されます。
森ビルが公表しているプロジェクトファクトブックを見ても、森ビルの気合の入り方が伺えます。
「これまでのヒルズで培ったすべてを注ぎ込んだ「ヒルズの未来形」」とのことで周辺住民としても期待できる再開発です。
街が進化することで生活利便性が向上することはもちろんのこと、資産価値の向上も期待できますので、周辺で再開発が進んでいくことはプラスです。
資産価値
駅近、大規模、商業一体開発、周辺再開発、大手デベと資産価値観点でプラスとなる条件が目白押しです。にも関わらず、5社JVの為攻めすぎた価格にもなっておらず、一部住戸においては割安とも感じられるくらい現実的な価格設定となっています。
将来の市況を予言することはできないですが、現在の市況が続いたことを仮定すると、引き渡しの時点で購入価格よりも値上がっている住戸が出てくる可能性も十分にあります。
周辺では大規模な再開発も続くことから、継続した需要も想定される為、RVについても期待できるマンションです。
ネガティブポイント
目の前の川と首都高
本マンションの北側には古川が通っており、ハザードマップを見てもマンション建設地は赤色になっています。
住戸は4Fからなので、住戸まで浸水する可能性は低いと思います。過敏に気にしすぎる必要もないとは思いますが、水害のリスクについては認識しておく必要があります。
また同じく北側には首都高が通っています。交通量の少ない目黒線とはいえ、騒音や排気ガスが気になる方はいると思いますので、特に低層階を検討されている方は、現地にて確認をされることをお勧めします。
保活
上で書いた通り、現時点でも保活事情については厳しい状況とのことなので注意が必要です。
加えて、本マンションにおいても共用施設にキッズラウンジを準備するなど一定の子育てファミリーの需要を意識しており、一斉に子どもの数が増えることも十分に想定されます。
そうなるとより一層保活事情が悪化することが想定されますので、各ご家庭で引き渡しとなる2023年の状況をシミュレーションされた上で、マンション購入を検討されることをお勧めします。
※追記
Twitterにて何人かの方から、直近の港区の対策によって保活の状況は改善が進んでいる旨コメントをいただきましたので、ご紹介します。
本マンションに加え、近隣で2棟のタワマン建設が進んでいるので、そこに耐えうるかは注意する必要がありますが、現時点では危機的な状況ではないようです。
さいごに
山手線内側最大規模マンションに相応しいマンションであると感じました。
駅近の利便性と落ち着いた住環境を両立した恵まれた立地ですので、多くの人にとって魅力的な立地だと思います。
年明けからレジデンス棟の販売が始まります。営業担当の方曰く、倍率の付きそうな住戸があるとのことでしたので、予算的に許容範囲の方は、是非一度ご覧いただくことをお勧めします。
既にHPでは一部価格が公開されていますが、坪600万を切る住戸も出てきそうです。
白金高輪エリア周辺は多くの新築マンションの販売が進んでいます。他マンションも気になる方はこちらをどうぞ。
私自身がマンション購入をする際に読んだ本の中でおすすめの3冊はこちらです。非常に学びが多く参考になるかと思います。
また、無事に本マンションの契約に至った方、おめでとうございます。今ならSUUMOのアンケートに答えることで5,000円のギフトカードがもらえます。
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