最近、新築マンションの検討から契約まで様々な切り口でご質問をいただくことが増えてきました。マンション価格が高騰し、それだけマンション探しの難易度が上がってきているのだと感じています。
そんなタイミングで縁あって「Adobe Acrobat オンラインツールのPR記事を書きませんか」というお声がけをいただきました。せっかくなら元々書いてみたいと思っていた新築マンション購入の流れをまとめてみようと思いお受けすることにしました。（ということで、本記事はAdobe Acrobat オンラインツールのPRを含みます）
よくご質問いただく内容を踏まえて、新築マンションの検討から契約までをワンストップでまとめます。
①条件を整理（予算・エリア）
予算
ざっくりとまとめると、今から平均寿命まで年単位のライフプランを設定し、それに合わせた支出と想定される収入を差し引きして赤字にならなければOKです。
想定される収入は昇給をどこまで見込むか、（ご結婚されていれば）共働きをする前提か否かによっても変わってきます。
支出については、（お子様がいる場合は）学校をどうするか（公立or私立）、塾や習い事などの教育費をどう考えるか、ご家族の健康リスクや将来的な老人ホーム・介護費用をいくらで見込むかによっても住宅に当てられる予算は大きく変わります。
予算設定におけるパラメーターは無数にあるため、心配であればFPに相談してみるのも有効だと思います。有料のFPだと安心感が高まりますが、まずは無料のFPに話を聞いてみるでも良いと思います。
ただし、モデルルームで紹介されるFPは住宅購入をおすすめするインセンティブが働きがちなので中立なアドバイスを求めるのであれば、避けておくのが良いかと思います。
エリア
特に新築マンションを探す場合は、エリアを絞りすぎると対象が限られてしまうため、エリアはできるだけ広く探されることをおすすめします。どうしてもこの街に住みたい！というご希望がある場合は中古マンションから探したほうがより満足できる出物に出会えるかと思います。
ご夫婦共働きかつお子様を考えられている場合は、実家へのアクセスも考慮されるとよりQOLの高いマンション選びができると思います。共働き子育て世帯において実家のサポート有無は大きいです。
将来的な売却を検討している場合は、できるだけ都心に近く、駅に近い立地の方が有利なケースが多いです。リセールバリュー（売却価格÷購入価格）がマンション探しの全てではありませんが、マンション探しにおいては重要な要素になりますので、住んでからの満足度と将来的な売却時の売りやすさのバランスを意識されると満足度の高いマンション購入に繋がります。
②新築販売状況のチェック
一にも二にも情報収集です。
数年前に比べると新築マンションの販売数は少なくなってきていますが、多くのデベロッパーから毎年たくさんのマンションが販売されています。
検討しているマンションの隣駅の新築マンションをチェックできておらず、契約直前に気付いて悩んでしまう…といったこともありますので、新築マンションのリリース状況チェックとエントリーは積極的に行っていきましょう。選択肢は多いに越したことはありません。
チェックの仕方としては各デベロッパーのサイトをチェックするのが一番です。
思いつくものを1枚のPDFにまとめてみましたので、ご参考にしてみてください。
Adobe Acrobat オンラインツールであれば上記のようなPDFをExcelに変換して編集することも可能です。（PDFのダウンロードはこちら）
＊PDF→Excelの変換、編集はAcrobat オンラインツールなら無料でできますので（回数制限があります）、上記PDFをExcelに変換してご自分の使いやすいようにアレンジすることも可能です。
ちなみにAcrobat オンラインツールでExcelに変換後、そのままオンラインで使えるMicrosoft Excelで編集することもできます。
もっと簡単に！ということでしたら住宅情報サイトの新着情報を見るのもいいですし、Xでマンションに詳しそうなアカウントをフォローしておくと人気の出そうなマンションのリリースはキャッチアップしやすいかと思います。
③現地に行って住環境をチェック
気になるマンションが出てきたら、現地調査です。
特に地縁のないエリアで検討を進める場合、現地調査は必須です。実際に歩いてみないと感じられない雰囲気やネットでは出てこない情報があるので、是非ご家族で歩いてみてください。理想は昼/夜×平日/休日の4パターンを見るとその街のイメージが掴めると思います。
私が現地調査をする時に主にチェックしているポイントをまとめます。
スーパー
スーパーは生活には不可欠ですし、そのエリアの特徴がよく現れますので、必ずチェックしています。大きさや品揃え、価格帯はもちろんですが、レイアウトにも注目です。
入り口すぐにお惣菜コーナーが充実していたり、生鮮食品の品揃えが少ない場合、シングルやDINKSが多く、子育てファミリーが少なめエリアであることが多いです。
周辺住民の世帯年収が高めのエリアだと、お酒のコーナーが充実しており、高級そうなウイスキーやワインが置いてあったりします。逆にオムツや生活用品のコーナーが充実していると子育てファミリーが多めなエリアであることが多いです。
ご近所さんの家族構成が似ている方が生活がしやすいケースが多いですので、スーパーのレイアウトは要チェックです。
品揃えや価格帯については、バナナを一つの指標にしています。
- 100円を切るバナナが置いてあるスーパーは全体的に価格がお安め
- 200円を超えるバナナしか置いていないスーパーは高級路線
- 複数の価格帯のバナナが置いてあるスーパーは品揃えが充実している傾向
公園
徒歩圏内に複数の公園があるかを確認します。
特にマンションだと家の中で騒いだりできないため、子どもの余りあるエネルギーを発散させるために、毎日の公園遊びは必要不可欠です（お子さんによっても違いはありますが）。
公園が遠いと毎日の行き帰りが地味に負担になるため、徒歩5分圏内にあると嬉しいです。また毎日同じだと子どもによっては飽きてしまうので、複数の公園をローテションして使えると尚良いです。規模や遊具や砂場の有無が違えば、その日の子どものテンションで遊ぶ公園を使い分けられるので最高です。
小学校
通学路は実際に歩いてみることをおすすめします。距離や通学路の安全性を確認するためです。
距離については地図を見ればある程度想像はできますが、アップダウンの有無など直線距離以上に負担が無いかを確認します。
私が特に気にしているのが安全性で、通学路の交通量や歩車分離がされてあるかなど、子どもが一人で歩いても安全か否かを確認しています。評判の良い小学校であれば理想的なのですが、そうすると選択肢が一気に狭まってしまうので、私はマストの条件にはしていません。
マンション建設地周辺
現地を歩いて気になる音が無いかを確認します。
気になる音がある場合は、その後のモデルルーム訪問時に売主がその音を認識しているか、対策はどのように実行しているかを確認します。
周辺の建物が被る場合は、どのように見えるかを確認し、自分なら許容できるか否かを判断します。周囲にまとまった空き地や駐車場がある場合は、将来的に高い建物が立つ可能性があるので要注意です。
日中に行けば大まかな日当たりのイメージもできますし、可能であれば眺望のイメージも確認します。
駅までの動線
駅から建設地まで実際に歩きます。
アップダウンの有無、道の歩きやすさ、歩車分離されているか否か、夜道も安心か（街灯が十分にあるか）などを確認します。多くの人にとって駅までの行き来は毎日のことなのでストレスの無い動線になっているかは注意が必要です。
小さなお子さんがいる場合は、ベビーカーを押して歩ける歩道なのか、改札までエレベーターはあるのか（ある場合はスムーズな動線なのか）も確認します。
駅からマンションまでの間にスーパーや保育園など日常使いする施設があると生活利便性は大きく向上しますので、その点もチェックです。
④モデルルーム訪問
現地での確認が十分にできれば、いよいよモデルルーム訪問です。
モデルルーム訪問時に見るところ、聞くところのポイントをまとめます。
見るところ
天井高、サッシ高、下がり天井
平面の図面で見てもイメージできない「高さ」を確認します。特に天井高や下がり天井は実際に部屋を歩いてみて圧迫感がないか、自分が検討している間取りだとどう感じるかをイメージすることが重要です。
柱の食い込み
柱の食い込みがあるマンションの場合は、特に廊下側の洋室で目立ちやすい（外廊下の場合）ため、洋室の柱の食い込みを確認します。実際にイメージしている家具配置ができるのか、生活する上で圧迫感は無いのかを確認します。
モデルルームに置かれている家具は部屋を広く見せるために一回り小さめなものを置いてあることが多く、なんとなくうまく収まっているように見えがちなので、要注意です。
他来場者の雰囲気
他来場者は未来のご近所さん候補です。
ごく一部なので当然ブレはありますが、マンション毎に来場される方の雰囲気にも違いがありますので、来場者の方の雰囲気がマッチするかを確認します。
加えて私はどんな属性の人がモデルルームに訪問しているか営業担当にヒアリングしています。
眺望イメージ、日照図
基本的に眺望イメージと日照図（時間毎の日当たりイメージ）を作成しているはず（眺望は一部階だけのこともあります）なので、確認します。
眺望や日当たりが想像と違ったということのないように、希望する間取りの前後左右の間取りも確認できると望ましいです。
よく「眺望は3日で飽きる」と言いますが、私の経験では飽きませんでした。気持ちいい眺望はいつ見ても気持ちいいですし、生活を豊かにしてくれます。
聞くところ
管理費、修繕積立金
毎月のランニングコストになりますので、重要です。
修繕積立金については、ほぼ全ての新築マンションが初期設定値では将来的な修繕が十分にできない価格設定（足りなくなる）となっていますので、将来的な値上げイメージを確認します。
良心的？なデベロッパーは長期修繕計画と呼ばれる、将来修繕積立金をどのように値上げしていく計画なのかを作成していますので、その計画を見て将来的な修繕費値上げに家計が耐えられるのかを確認します。
販売時点では長期修繕計画を作成していないデベロッパーもあったり、足りない分は一時金で100万くらい各戸からもらっちゃおう♪という計画になっているケースもあったりしますので、要注意です。
少し話がそれますが、「管理費」と「修繕積立金」は似て非なるものです。
毎月のランニングコストとしては同じなのですが、管理費はマンションの清掃やコンシェルジュの人件費、共用施設があればそこの維持管理費など、管理やサービスを維持するために使われている「経費」です。
一方修繕積立金は将来的にマンションを修繕することになった場合に備えて貯めていく「貯金」です。
同じ支出でも毛色の違うものであり、修繕積立金が十分に確保できているマンションは将来に備えた「貯金」が十分にできているマンションということになります。
「娯楽費9万/月、貯金1万/月」の人と「娯楽費1万/月、貯金9万/月」の人、どちらが堅実そうかと問われるとイメージしやすいかもしれません。
想定賃料
多くのマンションで購入した部屋を賃貸に出した場合の想定賃料をシミュレーションしています。貸すつもりはなくても、販売価格の妥当性を確認するのに利回りを計算することは有効ですので、ヒアリングいただくと良いと思います。
最近の相場だと表面利回り（賃料×12÷物件価格）が4%あれば合格、3%を切ってくるようであれば、利回り観点では少々割高かな…というのが一つのバロメーターになります。
出てくる想定賃料は保守的な試算であることが多いので、実際は多少上ブレるケースが多いですが参考にはなります。
駐車場
最近のマンションはサイズ小さめ・数少なめとなっているので、要注意です。サイズについては多くがロールーフになりがちなので、サイズがマッチするかを確認します。
最上階や広めの住戸などで駐車場の優先選択権がある間取りがあったりしますので、敷地内に必ず駐車場を確保したい人や背の高い車に乗りたい人は要確認です。
多くのデベロッパーではマンションの抽選/契約と駐車場の抽選/契約は別で実施するため、マンションは契約できたものの、（大規模マンションであれば数年後の）引き渡し時に駐車場の抽選をすると落ちてしまった、といった事態が発生します。
野村不動産だと、マンションの抽選と駐車場の抽選を同時にしてくれるケースがあり、マンションの抽選に当たっても駐車場の抽選に落ちた場合は、購入を見送ることができます。駐車場がマストな人にはありがたい運用です（マンションによって運用が異なりますので都度確認ください）。
近隣中古の成約情報
近隣の中古マンションの成約事例を確認します。
恣意的に事例を提示してくる（高値で売れた事例しか見せない）可能性もありますが、周辺中古マンションの成約価格は販売価格の妥当性を図る一つの指標となります。
周辺中古と販売価格の差が大きい場合は要注意です。なぜそこまでの価格差になっているのか営業担当に確認してみても良いかと思います。
⑤価格や間取りが自分たちにマッチしているか検討
価格
ご自身が気に入った住戸が予算内であればそれを買うのが一番ですが、販売されている住戸内で割安/割高を判定するのであれば、一度坪単価（販売価格÷平米数÷0.3025）に換算し一覧にしてみると分かりやすいです。方角や前建の有無で単価に違いが出ていることがよく分かると思います。
割安住戸の探し方の一つは、条件面で許容できる範囲で最も坪単価が安い住戸を探すことです。
一般的に新築時の値付けの幅は中古になると平均値に収斂していきます。何百、場合によっては何千という住戸の中から横比較する新築と比べて中古は横比較する住戸が少ないためです。結果的に新築時に価格を安く設定していた住戸はアップサイドを見込みやすいです。
＊もちろんマンションや住戸によって異なります。あくまで傾向であり将来の値上がりを保証するものではない点にはご注意ください。
間取り
将来的な家族計画を踏まえて、どの部屋をどう使うか、ということをイメージすることが重要です。
在宅勤務が多く、プライバシーを確保したいのであればリビングと独立した洋室はマストになりますし、当面1室は使う予定がなくリビングと繋げて開放的に使いたいのであればリビングと一体的に使える洋室があると便利です。
窓無しの洋室（行灯部屋）は許容できるのか、お子さまがいる場合は子ども部屋をどうするのか等、家庭環境や考え方によってその人にあった間取りは変わってきます。
Acrobat オンラインツールの「PDFをオンラインで編集」を使えば、PDFに手書きのイラストやコメントを書くこともできますので、家具配置も含めた利用イメージをPDFにコメントし、家族で共有するなどするとそれぞれの考え方がよりクリアに共有できそうです。＊PDFの編集機能を使うにはログインが必要です
保活
保育園利用がマストな方は、近隣の保育園に空きがあるかは重要確認事項です。
市や区全体で見ると待機児童がゼロであったとしても、生活圏内の保育園に空きがあるかどうかは別問題です。自宅近隣や駅までの途中にあるのが理想ですが、許容範囲内に保育園の空きがあるか否かは事前確認が必要です。
空き状況を確認する際に自治体が出している各保育園の空き状況や募集状況の情報は参考になります。
なのですが、その多くがPDFで使いづらいです…自分の生活圏だけに絞って空きや募集状況を確認したいと思ったことがある方は多いと思います。
Acrobat オンラインツールを使えばPDFをExcelに変換できるので、自分の集計したい範囲で集計したり加工したりすることが可能です。
こんなPDFが…
こんな感じでAcrobat オンラインツールにPDFファイルをポチッと放り込めば…
Excelに変換できて…
変換したExcelをダウンロードして、ポチポチ編集できます。豊洲エリアの4歳の募集数はいくつ？とかもサクッと計算（↓写真赤字部分）できます。
＊Acrobat オンラインツールの「PDFをExcelに変換」を使えば、無料でPDF→Excelの変換ができます。（編集するには、そのままログインしてWeb用Excelを利用するかExcelのソフトが必要です）
大規模マンションの場合は、今までは空きがあっても引き渡しと共に大量の子育て世帯が入居してくることで保育園需要が一気に高まる可能性があります。
どうしても保育園入園がマストの場合は、先行して近隣エリアの賃貸マンションに入居し保育園枠を確保しておくのも戦略の一つです。各自治体毎に保育園割り振りの運用ルールも異なりますので、必要に応じて自治体に問い合わせされても良いかと思います。
⑥倍率と申込タイミングの考え方
最近の新築マンションは抽選となるケースが増えてきました。特にネットでおすすめと言われるマンションは激戦になりがちです。
私の倍率に対する考え方は「我慢できる限界まで条件を妥協してでも倍率は下げるべき」です。
高額な買い物なので一つも妥協できない、結果抽選になって買えなかったとしてもそれはご縁なのでしょうがない、という人が時々いらっしゃいます。何を隠そう初めてマンション購入を検討していた時の我が家も似たような価値観でした。
結局我が家は直前で条件を妥協し倍率の低い住戸へ移動したこともあって結果的に契約することができたのですが、今振り返ると「買えたことに大きな意味があった」と思っています。
今のように価格上昇局面においては買い逃した新築マンションを新築当時の価格で再び買うことは難しいです。特に抽選になるような人気マンションは中古で売りに出た時に新築時よりも高値になっているケースが多いからです。
似たような条件で横比較するとどうしてもちょっとした差が気になりがちなのですが、1倍でも倍率を下げることができれば購入可能性は大きく上昇しますので、購入可能性に拘った部屋選びをおすすめします。
申込を入れるタイミングですが、「想定倍率が数倍の場合は初日に申込を入れて牽制する、二桁以上になりそうな場合は最終日に行って最も倍率が低い住戸を狙う」のが私のスタンスです。
また営業担当に購入意思を見せることもとても重要です。「絶対この部屋を買いたい！」という意思表示をすることで、営業担当もできるだけその部屋に他社の申込を被せないように頑張ってくれるケースが多いです。
⑦契約手続き
無事住戸が決まり抽選を突破すれば、重要説明事項の説明を受けて、手付金を払って、晴れて契約となります。基本的にアナログな業界なので、契約から引き渡しまで多くの書類のやり取りが発生します。
Adobe Scanというアプリを使えば、スマホで取った写真データをPDFにしてクラウド保存できます。出先や家族と契約書などの書類データを共有できますし、説明時にやり取りしたメモをPDF内に書けるのも便利です。
また私は幼稚園の絡みで売買契約書のPDFをメール送付する必要があったのですが、個人情報満載のPDFをメールで送付することに若干の抵抗がありました。Acrobat オンラインツールなら、PDFにパスワードを設定することもできるので、個人情報のやり取りも安心度が増します。
さいごに
新築マンションの検討から契約までのチェックポイントをまとめてみました。
これはあくまでも一部であり、各人の価値観によって大事にしたい部分は変わってくると思いますので、価値観に合わせてチェック項目をアレンジしていただくと良いかと思います。
大事なのは「ご本人含めた家族の幸せが最大化する選択肢はどれか」です。この記事が読者の方の幸せの最大化に少しでもお役に立てたら嬉しいです。
記事の中で紹介したAcrobat オンラインツールはすべて無料で使える（回数制限あり）ためご興味あれば以下URLから使ってみてください（PR）。
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