【はじめてのマンション購入記】①賃貸vs購入

はじめに
元賃貸派の主張
購入のメリット
経済的に合理的なマンション購入
1. 激安な住宅ローン金利
2. 住宅ローン減税
マンションは10年で買い替える
さいごに

はじめに

私は、元々賃貸派で、東京に縁もゆかりもありません。そんな私が30代で新築のタワーマンションを契約しました。

当時は、現在のマンションは値上がり過ぎでいずれ暴落すると言われていました。東京に永住するつもりもありませんでした。それでも購入を決意しました。

賃貸派だった私が、なぜマンション購入に至ったのか、その思考の変化について書いていきたいと思います。

私と同じようにマンション購入を悩んでいる方にとって少しでも参考になれば幸いです。

元賃貸派の主張

私は、一度家を買ったらそこに永住することが基本で、新築マンションはデベロッパーの利益とマーケティング費用がたんまり乗っかっているので、買った瞬間に売却でもしようもんなら大きく損をするものと思っていました。

また、最適な家の大きさというのは、ライフステージによって変化していくもので、最も大きさが必要なタイミングで家を買うというのは、経済的に合理的でないという考えでした。

その他にも隣人トラブルがあった時にその家に住み続けられるのか、空き家が爆発的に増えている中で、将来的にマンションの価値は維持できるのか等不安はたくさんあり、そんなリスクを背負うくらいなら、ずっと賃貸で暮らし、必要な時に必要な場所・大きさの家に住み替え、何かあったらいつでも引っ越せる、そんな賃貸生活が最も合理的だと思っていました。

購入のメリット

そんな私が数年前に東京に転勤になり、ひょんなことから東京のマンションのモデルルームを見学することになりました。そしてそこで衝撃を受けたのが、分譲マンションのクオリティの高さでした。

そこで気づいたのは、マンションの賃貸vs購入は本来それぞれにメリット、デメリットがあるはずなのに、私は購入のメリットを十分に知ろうとしないまま、表面的なイメージだけで賃貸派となっていたことに気づきました。

正しく私なりの賃貸vs購入を判断するためには、もっとマンション購入について調べる必要があると思い、マンション購入について本格的に調べることにしました。

東京のマンションの資産性は高い

地方生まれで、就職しても全国を転々としていた私は、東京のマンションマーケットを理解していませんでした。少し考えてみればわかるのですが、人口が減少し、空き家がどんどん増えている地方と、人口が増加しどんどん街が開発されている東京とで不動産の資産性が変わるのは当然です。

分譲マンションの坪単価を見ると年毎に多少の上下はあるものの、この20年近くは基本的に上昇トレンドになっていました。特にアベノミクス以降は大きな上昇曲線を描いており、この10年でマンションを購入した人の中には、購入時と同等もしくは、購入時よりマンション価格が上昇している人もいました。

昨今は職住近接ということで、職場と自宅の距離を近くし、通勤時間を少なくすることでプライベートの時間を確保したいニーズが増えていることから、都内の駅近は需要が高まっているようです。需要が多いということは、高い価格ですぐ買い手がつくことを意味します。

すぐ買い手がつくということは非常に重要で、流動性が低いと自分がいざマンションを売却したい時に売れなくなってしまいます。流動性が高いことで、必要な時に必要な場所に住み替えることが可能となります。

住居としてのクオリティが上がる

賃貸派であった時にあまり意識していなかったのですが、購入のメリットの一つとして住居のクオリティが上がり、QOL（クオリティオブライフ）が上昇します。

ピンとこない方は、ぜひお近くのモデルルームを一度覗いてみることをお勧めします。オプションまみれで誤魔化されている点は注意が必要ですが、そのクオリティの高さに驚くかと思います。

賃貸物件の多くは、オーナーがビジネスとして展開しているので、利益を最大化させるために、多くのコストカットを実施しています。

しかしながら多くの賃貸物件が同じようにコストカットを実施しているので、そこに気づくことがありません。（私は気づきませんでした）また入居者も賃貸とは一時的な住まいなので、真剣に調べたりもしません。賃貸物件を選ぶ時に検討者が見るのは、駅距離と室内の雰囲気（特に水回りに不快感を感じないか）くらいだと思います。

その一方で分譲マンションは、多くの人が終の住処もしくはこれから何十年も住まう家として探します。価格も都内であれば安くても5,000万はします。当然慎重に見定めて比較検討を行います。

デベロッパーはそうした検討者のお眼鏡にかなう物件にしないと選ばれません。結果的に賃貸と比較して構造や内装、デザインにお金と手間をかける必要が出てくるのでクオリティは大きく上がります。

特にタワマンのような大規模マンションはスケールメリットを生かし、共用施設がとても充実しています。私が以前住んでいたタワマンには、ジムにバーにスパにプールといった施設が住民限定で格安で利用することができました。このような設備がついているマンションは中々賃貸物件では見当たりません。

出ていくコストが同じであれば、間違いなく分譲マンションのクオリティが高く、その結果もたらされる日々の充実は、実際に住んでみないと分からない良さがあります。

住みながら投資という概念

私のマンション購入を後押ししたのがこの住みながら投資という考え方です。

マンションの購入価格より高く売れると儲かるというのは言うまでもないですが、昔の私は、マンション購入価格より安く売れること＝損をすると思っていました。無知とは恐ろしいものです。

実際は、毎月住宅ローンを返済していくことで、ローンの残債が減っていきます。その残債よりもマンション価値が上回れば、マンション売却によって手元にキャッシュが残るので、得をすることになるのです。（実際は購入、売却の諸費用5%くらいを考慮する必要があります）

5,000万円のマンションを金利0.5%、35年ローンで購入すると10年後の残債は約3,600万円になります。
一方で都内のマンションの資産価値というのは一般的に年1.5％（坪単価4万円という理論もあります）下落すると言われているので、10年だと15%、金額にすると4,250万円となります。

マンション価値4,250万-ローン残債3,600万円＝650万

上記のシミュレーションで10年住んでマンションを売却した場合は、650万円も手元にキャッシュが残ることとなります。つまり住宅ローンとして毎月支払いを行ったものが自分の資産となって積み上がっていきます。ここが掛け捨てで自分の手元に何も残らない賃貸と大きく異なる点です。

経済的に合理的なマンション購入

激安な住宅ローン金利

現在、歴史的な低金利が続いていますが、その中でも住宅ローンの金利の低さは異常です。主にネットバンクを中心に0.4%を切るところも出てきています。バブル期の金利は7%くらいだったことを考えるとお得さが分かります。

例えば5,000万円のマンションを35年ローンで購入すると

金利0.4%：支払金利約450万円（支払総額5,450万円）
金利7.0%：支払金利約8,400万円(支払総額13,400万円)

約8,000万円も違いが出ます、金利7%であれば、5,000万円のマンションの支払金利が8,400万と物件価格を超えることとなります。

世の中見回しても自己居住用ローンの金利はかなり低い状況ですので、ローンを組むにあたってのコストパフォーマンスはとても高いタイミングだと思います。

住宅ローン減税

さらに加えて住宅購入者は住宅ローン減税の恩恵も受けられます。
細かい条件は割愛しますが、年間ローン残債の1％（最大40万円まで）の減税が10年間（消費増税後に購入したマンションは13年）も受けられます。

0.4%の金利を払って、1%の減税を受けると…なんとお金を借りることで0.6%も得をすることになります。お金を借りて得をするって異常な世界ですが、このお得な世界を作っている費用の原資は国民の税金なので賃貸派の皆さんからもいただいていることになります。

日本はマンション購入を国として支援しているので、賃貸に比べて購入はいろんな場面でその恩恵を受けることができます。

マンションは10年で買い替える

色々と調べている中で、沖有人さんの「マンションは十年で買い替えなさい」という本に出会いました。
今の制度や市場を踏まえると、資産性の高いマンションを選び、10年毎にマンションを住み替えていくということが最も合理的という主旨の本でした。

家を買う＝終の住処ではないということです。35年先がどうなっているかイメージできる人は少ないと思いますが、10年先ならある程度将来がイメージできる方も多いのではないでしょうか？少なくても私はまだ10年後はサラリーマンを続けているだろうという未来が予測できたので、最悪10年以内にマンションを売却することも視野に入れてマンションを選び、購入に至りました。

私のマンション購入の概念を変えてくれた本です。最も合理的なマンション購入についてファクトを元に解説してくれている良書だと思います。