はじめに
今回、プレミスト東銀座築地のモデルルームを訪問してきましたので、備忘録も兼ねてレビューをしたいと思います。
※24時間の有人管理ではなく、ミストサウナも設置がないとご指摘をいただいたので、修正しております。
物件概要
- 所在地：東京都中央区築地7丁目4番1,32
- 総戸数：arc：117戸 edge：63戸
- 敷地面積：1,430.40㎡
- 建物竣工：arc：2021年3月上旬予定 edge：2020年5月
- 引渡し：arc：2021年3月下旬予定 edge：2020年5月
- 売主：大和ハウス工業
- 施工会社：arc：長谷工コーポレーション edge：あすなろ建設
- 管理会社：大和ライフネクスト
- 駐車場：arc：119台 edge：13台
- 駐輪場：arc：32台 edge：64台
大和ハウスが手がけるプレミストブランドのマンションとなります。
arc courtとedge courtの2棟構成となっていますが、道路を挟んでおり、共用施設も共同で使えるわけでもない上にでデザインも大きく異なるので、実態としてはほぼ別マンションと考えて問題ありません。
建設地はもともと日刊スポーツの本社があり、arcは本社、edgeは別館があった場所を同時に大和ハウスが取得し、まとめてマンションとして販売を開始したという背景があります。
ご近所にアトラス築地も現在建設中ですが、どちらのマンションにも言えることは、中央区の建設規制緩和中に建設開始となったマンションとなります。現在は規制緩和は終了となっており、どちらも終了直前に滑り込みで規制緩和の恩恵を受けていることから、より高い建物とすることができています。
同じ敷地の大きさであれば、販売個数が多い方がデベロッパーの利益は最大化しますので、大和ハウスは規制緩和を受けたことでより多くの利益を手にすることができます。その影響もあってか、本マンションの専有部は非常にお金をかけて作られています。
駅距離
- 都営浅草線「東銀座」駅から徒歩10分
- 東京メトロ日比谷線「築地」駅から徒歩4分
- 東京メトロ有楽町線「新富町」駅から徒歩6分
3駅3路線に徒歩でアクセスできます。
築地駅までは築地本願寺の隣を歩けば信号もなく、車通りもそこまで多くないので静かです。東銀座までは大通りを渡る為、信号があります。
立地
主要駅へのアクセス
- 東京駅：7分（東銀座駅より）
- 池袋駅：23分（新富町駅より）
- 品川駅：12分（東銀座駅より）
- 新宿駅：21分（東銀座駅より）
- 渋谷駅：22分（東銀座駅より）
平日8時着想定の各駅へのアクセスです。東京駅まで7分でアクセスできるのは便利です。東京駅までの距離も近く、自転車はもちろんタクシーも気軽に使える距離感なので、有楽町、大手町、丸の内勤務の方には非常に魅力的かと思います。
築地市場跡地の再開発までは徒歩数分かつ、銀座も徒歩15分程度と非常に便利な立地です。
1日の乗降客数
- 築地駅：71,205人
- 新富町駅：43,838人
- 東銀座駅：178,001人
東銀座駅の乗降客数は10万を超えます。銀座の賑わいを存分に享受することができます。
築地駅、新富町駅の周辺は特に栄えているわけではありませんが、銀座徒歩圏内というのは希少な立地であると言えます。
飲食店の数（食べログ調べ）
- 築地駅：825件
- 東銀座駅：2,598件
東銀座駅で検索すると2,598件もの飲食店がヒットしました。その多くが銀座のお店のはずなので、本マンションからすると少し距離はありますが、銀座で飲んで歩いて蹴れる距離感は非常に魅力的です。
銀座は少し距離もある為、日常使いしづらい距離の店も多くありますが、最寄りの築地駅で検索しても825件と十分な飲食店があります。すぐ近くに築地場外市場がある為、こちらは価格的にも日常使いしやすい店が多い印象です。
本マンションの調査中に、GINZA SIXの裏にある人気ラーメン屋の「麦とオリーブ」を訪問しました。想像以上の味でリピートしたいと思える店でした。他にも魅力的な飲食店が多く、これら日常使いできるのは本マンションの魅力と言えます。
近隣スーパー
- み乃り屋
- まいばすけっと
最も近いのはみ乃り屋で徒歩1分です。み乃り屋自体は非常に小さいスーパーなので日常の買い物だと物足りないです。もう一つの最寄りのスーパーがまいばすけっとなので、ちょっとした買い物は問題なさそうですが、日常使いには少し物足りない印象です。
周辺の飲食店が非常に充実しているので、外食派の人には全く問題ないですが、我が家のように子どもがいて、自炊中心の家庭からするとスーパーのラインナップが物足りないのは大きくマイナスです。
自炊派の人は周辺のスーパーの品揃えを事前にチェックされることをお勧めします。
学校区
- 明石小学校
中央区は小学校の選択制を採用しています。令和3年度では5つの学校から選ぶことができます。詳しくは中央区のHPをご覧ください。
選択先の候補して徒歩圏内で近所にある京橋築地小学校がありますが、当該小学校区の平均年収が929万円と非常に高いです。（本マンション近くに建設中のアトラス築地は京橋築地小学校です）
平均年収の高い学区のマンションは教育の質が高い傾向にあることから、学区の為に引越を検討する方もいらっしゃいます。
結果として、高い資産価値を維持すると言われていますので、教育の観点だけでなく、資産価値の観点からも京橋築地小学校近隣ということはポイントが高いです。
学区とマンションの資産性についてはこちらの書籍で詳しく解説されているので、お勧めです。（以下はアフェリエイトリンクになります）
上記書籍の著者である沖友人さんが運営しているサイト【住まいサーフィン】では、無料会員登録をすれば、各小学校区の平均年収やランキングを無料で公開しています。
資産性の観点で住宅を選ぶ際には非常にポイントになりますので、事前にご一読されることをお勧めします。
待機児童数、入園決定率
入園決定率：57.7％
待機児童数：197人
保活のミカタより抜粋
中央区の入園決定率は23区平均である71.8％を大きく下回る結果となりました。待機児童数は隠れ待機児が考慮できていないことから、保育園の入園のしやすさを正確に反映できている指標ではないと思っていますので、参考程度に留めておくのが良いと思っています。
中央区全体でも人口が増加しており、それに比例して子どもの数も増加しているもののそれを受け入れるだけの保育施設が十分に足りていないと思われます。保活には厳しく、保育園になかなか受かりにくい区です。
特に本マンション周辺は現在複数の新築マンションの建設が進んでおり、入居のタイミングも近いです。そうなると必然的に同世代の子どもが増えますので、保活の観点からはマイナスです。保育園入園がマストな家庭は、他の区も含めて検討された方が良いかと思います。
公園
- 築地川公園
- あかつき公園
どちらの公園も徒歩1.2分と近所にあり、規模も大きいです。特にあかつき公園は本マンションの目の前にあるのですが、小さい子ども用の砂場や遊具があったり、走り回れる大きなスペースもあるので、お勧めです。
都心のマンションだと周辺で子どもが遊ぶスペースがないのが悩みの種になりがちですが、本マンションは周辺の公園に恵まれており、ポイントが高いです。
災害危険度
以下は、都内5,177丁目中の順位で、順位が低いほど危険度が低いことを表します。
建物倒壊危険度：835位 ランク3
火災危険度：2493位 ランク2
総合危険度：2792位 ランク2
地震情報サイトより抜粋
沖積層を中心とした地盤です。主に海面下での堆積物でできている為軟弱な地盤です。地震が発生した際に揺れが増幅されやすいので注意が必要です。
また本マンション周辺は築古の戸建てが密集しています。実際に現地を歩いていただくのが一番ですが、建物倒壊や火災リスクにも注意が必要です。
共用部
arc courtの外観が特徴的です。最も目立つ角部分がアーチを描いており非常に存在感があります。非常にデザイン性があってかっこいいので、毎日自宅に帰るたびに気分を上げることができます。
共用施設はarc court2Fにラウンジがある程度でその他はありません。
ゲストルームもないですが、本マンションのすぐ近くにアパホテルがある為、ホテルを活用する方がお互いを気を使わなくていいかもしれません。エントランスは2層吹き抜けで高級感のある作りになっています。
規模はそこそこのマンションですが、建物1 F部分に屋根付きの車寄せを確保しています。雨に濡れないだけでなく、プライバシーも確保できており素敵です。
arc courtは24時間の日中限定の有人管理ですが、edge courtは24時間ではありません。
当然ながら内廊下となっていますが、その仕様も非常に高級感があります。また専有部で触れますが、住戸扉前は室内ではないのにも関わらずタイル張りとなっています。（以下写真の白部分です）
専有部
今回arc courtのモデルルームを見学した為、arc courtについての説明がメインとなります。
私が今まで見てきた新築マンションの中で最も設備仕様のグレードは高いと感じました。以下は全て標準グレードです。（営業担当の方の口頭での説明ベースなので、説明を受けていない箇所や記憶違いがある箇所があるかもしれませんがご承知おきください）
- キッチン天板御影石
- キッチンカウンター側面も御影石貼り下ろし
- フルオープンキッチン
- ガスコンロハーマン社製
- キッチン水栓グローエ社製
- 洗面台御影石
- 洗面室床タイル張り
- 浴室壁タイル張り
- 浴槽周りタイル張り
- 浴室カウンター石張り
- 浴室水栓グレード優
- 玄関、廊下タイル張り
- 玄関入り口（内廊下部分）タイル張り
- 玄関電気錠
- エントランス、エレベーター非接触セキュリティ（エレベーター停止階は居住階のみ）
- トイレ床タイル張り
- トイレスティックリモコン
- トイレ手洗いカウンター御影石
- トイレネオレスト（おそらく。トイレに入ったら自動で便器が上がったので上位グレード）
- 天井カセットエアコン1台
- 各部屋扉鏡面仕上げ
ミストサウナ
モデルルームを見学するとオプションまみれになっていて標準仕様が分かりづらいことが多いのですが、本マンションの設備は標準のものが多く、標準仕様がイメージできます。（洗面所周りはオプションまみれでしたのでご注意ください。）
モデルルーム内では営業担当の方と、私「これはオプションですか？」営「標準です」というやりとりを何度も繰り広げました。
本マンションは大和ハウスが売主ですが、東京建物が販売を行っています。
東京建物の営業担当の方も「ブリリアブランドならここまで仕様を上げることはありませんでした。ハウスメーカーとしての大和さんのプライドを感じます」と仰ってました。
この仕様の高さは一見の価値がありますので、是非モデルルームにて現物をご確認ください。
一方で注意すべきは下がり天井です。本マンションは天井高2,500ミリ、サッシ高1,900ミリと決して高い方ではありません。そして下がり天井が強烈です。部屋によって程度は異なりますが、最も低いところでは、1,900ミリまで下がっています。
モデルルームでも再現されていましたが、やはり1,900ミリの下がり天井は強烈です。間取りによって下がり天井の度合いや場所が大きく異なる為、選ぶ間取りの下がり天井には要注意です。
尚、edge courtは上記の仕様のグレードが一部一回り下がります。駅距離や築年数がほぼ同じことを踏まえると、外観も特徴的で設備仕様も優れているarc courtの方が資産性も住んでからの満足度も高くなりそうです。
edge courtは竣工済みのため、完成住戸内を見ることができます。実物を見て選ぶことができ、すぐに入居できるところはedge courtの強みです。
arc courtの外観が特徴的なので、薄れがちですが、edge courtも十分かっこいいです。その証拠に完成し現地が見れるようになってからedge courtの販売が加速しているそうです。
価格
arc court
- J 4F 55.25 2LDK 7490 坪447 管理費 30,900円/月
- F 9F 56.22 2LDK 8290 坪486 管理費 31,300円/月
edge court
- A 2F 57.19 2LDK 7590 坪437 管理費 30,730円/月
- D 4F 58.02 2LDK 7750 坪440 管理費 31,130円/月
2LDKだとどちらも坪400万後半〜500万です。arc courtの3LDKになると坪500〜600万クラスになるのでワンランク単価が上がり基本億ションとなります。
arc court、edge courtどちらにも言えますが、四方を建物に囲まれているので、高層階に行かないと眺望は抜けません。
arc courtの方角別の特徴は以下となります。
- 北東：築地テラスというオフィスがあります。10Fくらいを超えてくると眺望が抜けて、聖路加タワー方面が見えます。
- 北西：目の前にパークホームズ築地グリーンサイドという12建てのマンションが立っています。11Fくらいを超えてくると眺望が抜けてきます。
- 南東：道路を挟んで、edge courtがあります。高さが同じため、眺望の抜けはあまりありません。
- 南西：目の前にマンションが立っています。8Fくらいを超えてくると眺望が抜けてきます。
階が上がるごとに約100万上がり、眺望が抜けたり、最上階になると200〜300万上がります。2F（居住階の最下階）と14F（最上階）で2,000万近く価格差がありますので、眺望にこだわりがなければ低層階のコスパが高いです。
また、2LDKの場合、向きによって間取りや前建てとの距離が異なるのですが、坪単価に大きな違いがなく、階ごとの価格差しかありませんので、前建ての距離がある北東向きは低層階でも圧迫感が低いのでおすすめです。前建ての距離が近い北西側は売れ残っていました。
edge courtとさほど変わらない単価にも関わらず設備仕様はarc courtが優れていますので、入居を急がない方で2LDKを検討されている方は、arc courtがおすすめです。
私の稼ぎでは、そもそも3LDKは検討対象外なのですが、arc courtのメインは3LDKです。眺望の抜けやすい良い場所や角部分に3LDKが配備されていますが、単価は500〜600万と非常に高く、どれも億を超えてきます。
坪500万越えの億ションがメインであるが故に設備仕様もこだわっており、その恩恵を受けた手頃な2LDKは狙い目だと思います。
一般的なマンションでは面積の小さい部屋の単価を上げて、面積の広い部屋の単価を下げるので、小さい部屋は割高になることが多いのですが、面積の小さい2LDKが割安設定となるのはレアであり、2LDK検討者からするとチャンスです。
管理費は共用施設の充実度からすれば少し割高に感じますが、この規模で24時間有人管理なので致し方ないでしょうか。
周辺相場
- パークホームズ築地グリーンサイド 築5年 築地駅4分 72平米：10,500万円（坪481万円）
- ウィルローズ築地 築8年 築地駅6分 60平米：7,180万円（395万円）
- プラウド銀座東レジデンス 築1年 新富町駅2分 78平米：11,980万円（坪506万円）
本マンション目の前のパークホームズ築地グリーンサイドが坪480万円で売りに出ています。築5年なので年4万/坪の減価を想定すると坪500万です。ウィルローズは設備仕様がイマイチなように見えましたので、その分価格に反映されていることを考慮すると、坪450〜500万のエリアです。
改めて2LDK低層階の割安感が目立ちます。
検索条件：50平米以上、2K~3LDK、駅徒歩7分以内、築15年
ポジティブポイント
設備仕様、外観デザイン
個人的に惹かれたのは、やはり設備仕様の充実度と外観デザインです。
初めて新築マンションのモデルルームに行った時に感じた高揚感を再び感じました。
いくつものモデルルームに訪問したり、分譲マンションに実際に住んでみると目が慣れてしまって、少々の仕様では驚くことがなくなります。そんな私でも驚くほどに力の入った設備仕様でした。
都心立地
築地駅まで4分、築地場外市場も銀座も徒歩圏内で、東京駅までも自転車でアクセスできるのは魅力的です。コロナ渦で電車を使って移動を避けたいと思う方にとってはぴったりですし、銀座で飲んでも終電を気にすることなく歩いて帰ることができるのは非常に便利だと思います。
マンション周辺は少し物寂しい（静かさがメリットでもある）ですが、少し歩けば、歴史のある飲食店が多数並んでいて外食に困ることはありません。住んでいて飽きることのない楽しい街だと思います。
また羽田空港も東京駅も近いので、出張等が多い人にも便利な立地です。
静かな住環境
上記の都心立地と相反しますが、本マンションの建設地は晴海通りから少し中に入ります。1本中に入れば、都心とは思えない静けさがあります。
また目の前には大きなあかつき公園があり、子どもが走り回って遊ぶことが可能です。公園の隣には児童館があり、その奥には聖路加タワーがあります。きれいに整備されていて気持ちの良い環境です。
車通りも少ないので、小さな子どものいる家庭でも安心して子育てができそうです。
都心の利便性と静かな住環境を確保できているのはポイントが高いです。
築地再開発
徒歩圏内に築地市場跡地があります。
ここは将来再開発が行われます。東京オリンピック開催延期により再開発計画も練り直しになっていますが、23haと広大な開発となります。あのマリーナベイサンズが19haとのことなので、開発の規模の大きさがわかります。
現在は計画練り直しとなっているので、あまり実感が沸かないですが、開発されれば間違いなく周囲は見違えるようにきれいになり、多くの人が集まるようになりますので、周辺の魅力が増します。
再開発は実際に開発されたのを確認しないとその魅力を確認しづらく、評価に繋がりづらいところがありますが、進化を続ける街は進化に伴い評価が上がり、価格上昇に繋がると私は考えます。
東京都主導で進める再開発に悲観的な声もありますが、多くの人が再開発に魅力を感じていない今だからこそアンダーバリューでマンションを購入することができます。あくまで一個人の所感ですが、本マンションには再開発の付加価値が十分に乗っていないように感じますので、予定通り再開発が進めば、本マンションの資産価値が上昇する可能性は非常に高いと思います。
再開発や大規模マンションは完成後の魅力を更地の段階で想像し正しく評価するのは難しいです。だからこそ、そのリスクをとって将来にベットした方は資産価値の上昇という対価を得ることができます。
資産性の観点からも再開発は魅力的ですが、もちろん再開発によって生活利便性も向上するはずです。人が集まればお店の出店が進むことも想定されますし、最新の施設を存分に満喫できるというのも再開発地近くに住むメリットと言えます。
ネガティブポイント
スーパーがない
日常使いできるスーパーが近くにないことは大きなデメリットです。特に我が家は生まれたばかりの子どももいて、自炊することが多いので、大きなポイントダウンです。
最近はネットスーパーも充実してきていますので、ネットスーパーをうまく活用できればそのデメリットも薄れますが、商品のラインナップも少なく、リアルのスーパーは必要だと感じています。
眺望の抜けない住戸が多い
中央区のマンションであればどこも似たような状況であるようにも思いますが、眺望の抜ける住戸が非常に少なく、前建てとの距離も非常に近いです。
私はこれまで湾岸マンションを見ることが多く、開放感のある住戸をよく見ていたこともあって、前建ての圧迫感を感じました。
その分低層階は価格が抑えられているとも考えられますので、何を重視するか個々人の価値観だと思います。
アトラス築地との比較
歩いて1分のところに旭化成の新築マンション、アトラス築地が建設されています。
単体の規模感ではアトラス築地の方が上ですが、トータルバランスは本マンションの方が上だと感じました。
アトラス築地の方が眺望が抜けやすい住戸が多かったり、単価も安かったので合わせてチェックされることをお勧めします。
さいごに
最近ワクワクするモデルルームが少なくなってきた中だったので、非常に楽しいモデルルーム訪問になりました。
今まで私のマンション選択の基準に設備仕様という項目はなかったのですが、本マンションを見学して価値観が少し変わりました。マンションマニアさんが仰っている、設備仕様のこだわりが少し理解できました。
せっかく高いお金を払って購入するマンションですので、少しでも毎日がワクワクするような家を選ぶのは重要だと思います。
個人的にも非常に魅力に感じるマンションであったため、記事にも力が入り、1万字近いボリュームとなりました。おそらく過去最高のボリュームです。
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また、無事に本マンションの契約に至った方、おめでとうございます。今ならSUUMOのアンケートに答えることで5,000円のギフトカードがもらえます。
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