はじめに
今回ルジェンテ新宿御苑前の現地を訪問してきました。
基本40㎡以下のコンパクト中心マンションなので、普段弊ブログをご覧の方からするとターゲットになりえないかもしれないですが、個人的には価格と立地のバランスが取れているマンションだと思いました。
物件概要
- 所在地：東京都新宿区新宿５丁目7番1
- 総戸数：84戸（内、事業協力者区画28区画※スタジオ1区画含む）
- 敷地面積：702.19m2
- 建物竣工：2022年2月中旬予定
- 引渡し：2022年3月下旬予定
- 売主：東急リバブル
- 施工会社：増岡組
- 管理会社：東急コミュニティー
- 駐車場：7台
- 駐輪場：85台
現地周辺地図（物件公式HPより引用）
本マンションのデベロッパーは東急リバブルです。コンパクト住戸中心のマンションなので投資目的の方も多くいらっしゃいそうです。
立地
駅距離
- 東京メトロ丸ノ内線「新宿御苑前」駅徒歩7分
- 東京メトロ丸ノ内線、副都心線、都営地下鉄新宿線「新宿三丁目」駅徒歩8分
実際に歩くといずれも約7分でした。
ただし、新宿三丁目駅の最寄り出入り口となるE2口から改札までは非常に離れており、駅出入り口からホームまでプラス5分くらいかかりますのでご注意ください。
日常利用として使うのであれば、新宿御苑前駅の方が信号の数少なく、ホームまでの距離も近いのでおすすめです。
主要駅へのアクセス
- 東京駅：15分
- 池袋駅：16分
- 品川駅：26分
- 新宿駅：3分
- 渋谷駅：14分
平日8時着想定の新宿御苑前駅から各駅へのアクセスです。
品川駅を除くといずれの駅にもほぼ15分、新宿駅に至ってはわずか3分という好立地です。品川駅も30分以内に到達できますので、交通利便性は非常に高いです。
新宿駅に関しては徒歩でもアクセスできる距離感ですし、自転車があれば都内の移動の多くは事足りそうです。
1日の乗降客数
- 新宿御苑前駅：54,912人
乗降客数は駅周辺の賑わいを示す一つのバロメーターだと考えていますが、新宿御苑前駅はさほど乗降客数の多い駅ではありません。
数字が示すとおり、現地に行ってみると新宿駅徒歩圏内の立地とは思えない静けさでした。
飲食店の数（食べログ調べ）
- 新宿御苑前駅：362店舗
本マンション建設地及び新宿御苑前駅周辺を見ると、食べログの店舗数ほどの飲食店があるようには思えないですが、新宿三丁目駅方面に向かうと多くの飲食店が存在します。
ファミリー向けの店舗は少ない印象ですが、様々なジャンルの飲食店が存在しており、飽きることなく楽しめそうです。
マンション周辺は比較的静かながらも少し新宿方面に足を伸ばせば、多くの飲食店がある環境は外食派の方にとっては魅力的な環境だと思います。
近隣スーパー
- ヨークマート
本マンションのすぐ隣に富久クロスコンフォートタワーがありますが、その1階にヨークマートがはいっています。
営業時間外だったので中には入れなかったですが、外から見る限りはそこそこ広そうで、日常使いには十分な印象を受けました。
また同じ敷地内にセブンイレブンやココカラファイン（ドラッグストア）等のテナントに加え、クリニックも入っており日常生活はここで完結しそうです。
余談になりますが、同じ敷地内にシャトレーゼが入っています。美味しくて、コスパの良いシャトレーゼが隣にあるのは個人的にはポイントが高いです。
学校区
- 富久小学校
- 新宿中学校
住まいサーフィンによると富久小学校区の平均年収はランク外のため不明でした。
マンションから小学校までは比較的近く、大きな信号もなく比較的安心できる道のりでした。
ただ、本マンションはコンパクト住戸中心で、購入検討される方は学区を意識される方は少ないように思いますので、詳細は割愛させていただきます。
待機児童数、入園決定率
入園決定率：71.0％
待機児童数：2人
保活のミカタより引用
新宿区の入園決定率は23区平均である71.8％を下回る結果となりました。待機児童数は隠れ待機児が考慮できていないことから、保育園の入園のしやすさを正確に反映できている指標ではないと思っていますので、参考程度に留めておくのが良いと思っています。
公園
- 富久さくら公園
富久クロスコンフォートタワーの目の前、本マンションから歩いて1.2分のところに公園があります。
決して規模の大きい公園ではないですが綺麗に整備されており、子どもを遊ばせるにはピッタリの公園でした。
災害危険度
2021年4月15日追記
地震・火災の危険度について西新宿5丁目の情報を参照しておりましたので、修正しました。大変失礼しました。
本マンション建設地は、地震発生時に比較的揺れやすい地盤となっています。合わせて周囲には建物が密集していることもあり、地震時の災害リスクは都内でも非常に高いので注意が必要です。
本マンション建設地は地盤も安定しており、地震で揺れにくいです。合わせて地震時の災害リスクも低い上に液状化や洪水・高潮リスクも低く、災害に対するリスクはいずれも低いエリアです。
地震・火災
以下は、都内5,177丁目中の順位で、順位が低いほど危険度が低いことを表します。（5,177位、ランク1が最も安全）
建物倒壊危険度：3602位 ランク1
火災危険度：4422位 ランク1
総合危険度：3697位 ランク1
形成された年代が古く、洪積層を中心とした地盤です。固結した地盤のため地震が起きた場合でも揺れが増幅されにくいことから、地震の揺れに対して比較的危険度が低い地域です。
地震情報サイトより引用
液状化
東京の液状化予想図サイトより引用
桃：液状化の可能性高、黄：液状化の可能性有、緑：液状化の可能性低
本マンション建設地は、液状化の可能性は低いです。
洪水・高潮
ハザードマップポータルサイトより引用
洪水と高潮のハザードを重ねたものになります。
本マンションは洪水・高潮についても安心できます。
現地の印象
北
道路を挟んで目の前は東京歯科大学となっているので、眺望は比較的抜けています。
目の前の道路も交通量は少なそうなので、静かな環境です。
南
すぐ目の前に3階建ての戸建てがあります。あまり背の高い建物は周囲にないので上の方の階にいけば眺望はそこそこ抜けてくるかと思います。
東
目の前のビルとの距離はかなり近く、東向きの窓にはカーテン必須のレベルです。
西
7階程度のビルに隣接しています。
HPより
設備仕様
キッチン天板はフィオレストーンだったり、食洗機・床暖房・ミストサウナがあったりとコンパクト中心のマンションとしてはしっかりとした設備仕様な印象を受けました。
ディスポーザーはありませんが、本マンションに住まう方はおそらく外食派の方が多いと思うので、大きな影響はないかもしれません。
各階ゴミ置き場はありませんが内廊下となっているのも高評価です。
間取りと価格
本マンションは基本40㎡以下のコンパクトマンションなので、間取りも基本1LDKとなっています。
東京歯科大学方面の北向きで2面採光のこの間取りが2階だと4690万/坪単価406万とのことです。
昨今の新築マンションの価格を見ていると新宿三丁目駅徒歩7分の新築マンションが坪400万というのは非常に目に優しく見えます。
しかしながら40㎡を切っているので住宅ローン減税等が適用にならないことは注意が必要です。
周辺相場
中古マンション
比較になりづらいですが、隣のタワマンである富久クロスコンフォートタワーが築5年・63.46㎡2LDK で9890万/514万で売りに出ています。
規模感や眺望など単純な比較はできないですが、坪400万前後であれば決して割高感があるようには思えません。
賃貸マンション
周辺の築浅1LDKが16〜17万程度で募集していました。このくらいの賃料で貸し出せるのであれば、表面利回りで4％くらいになるので、何かあったときに賃貸に出しても問題なさそうです。
目の前に大学があることからも1LDKの賃貸需要はそこそこあるようにも思えます。
さいごに
普段は基本的にファミリー向けのマンションを取り上げることが多いのですが、都心好立地に現実的な価格での販売だったので、現地を訪問してみました。
新宿方面に行けばゴミゴミ感はあるものの、マンション周辺は静かでしたし、日常の買い物は隣である程度完結。さらに新宿方面に足を伸ばせば豊富な飲食店とバランスの良い立地であるように思いました。
シングルの方にはおすすめできるマンションであると思います。
既に第一期先着順で販売が進んでいるのでご興味ある方はお早めにご検討されることをおすすめします。
ご紹介
私自身がマンション購入をする際に読んだ本の中でおすすめの3冊はこちらです。非常に学びが多く参考になるかと思います。
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